[摘要] 展望2014年，虽然全国范围内房价快速上涨的势头已有所遏制，但热点城市庞大的需求及持续升温的土地市场仍在推动房价上涨预期，调控基调不容改变。但由于城市间市场现状的差异，各地落实调控的手段将更为灵活，调控力度也将由各地政府根据实际情况把握。
前言：十八届三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场”、“把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系”，以及“加快房地产税立法并适时推进改革”，这被视作政策层面对房地产市场方向的实时解读，其对中国房地产市场未来道路的影响意义深远。今年三中全会提出的相关精神为顶层设计下的住房政策提供了新的思路，从压低市场需求向增加供给转变，这从北京等城市今年下半年以来在土地市场的一系列举措中也可看出这一思路在现实中的贯彻。
2013调控的式微与纠结
早在2012年末一线城市房价的量价齐升让中央到地方负有房地产调控责任的部门感到紧张。2013年一开年，新一轮调控的序幕就迅速拉开。“新国五条”给楼市短期内震荡明显。《4月份典型城市新建商品住宅成交报告》显示，北京、广州、上海的跌幅分别为61.9%、54.8%、41.3%。然而，在短暂的观望之后，从5月份开始，的房地产交易迅速恢复，尤其是在一线城市，更是出现超越调控前的量价齐升的状态。根据9月份国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格数据，同比上涨的城市达69个，调控政策最为严厉的北京市涨幅，达到20.6%。号称史上最严厉的调控，又一次落入了“越调越涨”的历史怪圈。
市场化调控以及长效机制并非一朝一夕之功，在市场化调控长效机制“接管”之前，随着岁末的到来，年初制定的各大城市的房价控制目标的“验收”日期日益临近。这种情况下，11月下旬以来，从北京、上海、广州、深圳开始，一直延伸到武汉、厦门、南昌、沈阳等十几个二线城市纷纷发布调控新政，这些调控以“京七条”“沪七条”等传统的调控政策命名。然而，业界也注意到，这一轮调控政策并没有“国字头”政策的发布，而是由地方政府主导。
从各地方的岁末新政来看，内容大同小异：一是二套房贷首付进一步提高；二是非本市户籍人士购房门槛提高；三是加大中小套型住宅土地供应与商品房供应；四是控制高端商品房预售许可证及高端楼盘的成交；五是收紧单身限购措施或禁止未成年人买房。
实际上，当楼市对以限购为核心的行政干预式调控逐渐显现“免疫效用”之时，早有业内人士指出，建立房地产稳定发展的长效机制，不能只一味地限制房价及购房需求，而应该在加快土地供应、改革“土地财政”等方面作出制度安排。而今年以来，这样的政策思路也已从中央层面的一系列文件中露出端倪。
增加供应有两个主要思路：一是加大土地供应，二是增加保障房供应。意图以供应之水来浇需求之火，从根本上改变预期，改变房价上涨的趋势。除出台“新国五条”之外，中央层面今年以来对房地产市场的调控思路，更多表现在对保障房建设及土地供应的举措之上。而从各地新政来看，我们也看到了调控的“新思维”：各地都把加大土地供应和保障房供应作为政策重点。
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2014长效机制呼之欲出
新一届政府领导班子上任以来，对房地产市场的管理思路也在逐渐向市场揭示。10月，习近平总书记强调加快推进住房保障和供应体系建设，“要千方百计增加住房供应，同时要把调节人民群众住房需求放在重要位置”，“总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”。业界分析认为，对于未来的调控政策，政府将不再从压低“需求”着手，而是调整思路增加“供给”。接下来召开的十八届三中全会证实了业界的这一分析。十八届三中全会“全面深化改革若干重大问题的决定”中，对于“房价”、“房地产调控”等热点话题未置一词，与房地产相关的政策思路内容包括“建立城乡统一的建设用地市场”、“把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系”，以及“加快房地产税立法并适时推进改革”。
十八届三中全会对全面深化改革做出总括性的、方向性的论述，其确立的“市场化”基调已从顶层设计上高屋建瓴地为房地产业长期健康发展指明了方向，财税、土地、金融等诸多方面的改革轮廓已经得以清晰描绘。市场除了调节需求结构，优化供应端、建立合理的住房供应体系将成为下一阶段房地产市场调控的主要方向。土地制度、财税制度改革将进一步推进，房地产税等相关长效机制有望逐步确立。
而之前争议多年的房地产税改革此次被写入三中全会公告内容，也有望在今后成为房地产市场的另一重大突破。5月，国务院批转国家发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，意见中明确要求扩大个人住房房产税改革试点范围。同月，国土资源部副部长胡存智指出，国土资源部正积极会同有关部门推动不动产统一登记制度建设，预计2014年6月底前将出台不动产登记条例。住房信息联网和不动产统一登记制度的建立将为房产税顺利征收提供保障。
未来地产方向逐步明晰
自从2003年中央把房地产作为国民经济支柱产业以来，据不完全统计，发布与房地产直接相关的宏观调控政策达到43次，核心目的就是调控房价。但十年来的调控并未使房价下降，反而陷入“越调越涨，越涨越调”的怪圈。客观来讲，过去的调控主要方式就是压制需求、减少供给，以达到控制房价的目的，但从市场规律角度看，房地产的调控要达到预期效果需要保持供需平衡。
展望2014年，虽然范围内房价快速上涨的势头已有所遏制，但热点城市庞大的需求及持续升温的土地市场仍在推动房价上涨预期，调控基调不容改变。但由于城市间市场现状的差异，各地落实调控的手段将更为灵活，调控力度也将由各地政府根据实际情况把握。坚持稳定的宏观政策平稳经济及房地产市场预期，依靠更为灵活的微观政策激发市场自身活力实现继续发展。
“宏观要稳、微观要活”是近期中央政府宏观经济决策思路，在维持房地产调控政策总体平稳的同时，中央政府会给予地方政府适当的政策调整空间，并立足长远，使房地产调控由行政手段向长效的市场调节机制转变。其中土地改革和金融调节已有部分陆续出台，增加住宅用地供应、稳定地价、严防高价地成为2014年市场稳定的首要工作目标，对保障房和棚户区改造的关注度及支持力度也持续加大。此外，11月召开的十八届三中全会为新型城镇化背景下的长效机制建设制定了更为明确的目标实施计划。随着一系列改革措施的逐步落实，中国房地产业的长期发展环境将逐步明晰。总体而言，未来的楼市调控长效机制的一个大方向应是逐步淡化行政手段、回归市场化。
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