[摘要] 恒大地产豪掷百亿圈地强势回归一线土地市场引起广泛关注。恒大地产此前是长年主攻三四线城市的房地产开发商，这次却一改惯例，拿出近百亿资金在上海、南京两个一线城市拿下六幅土地。恒大的这一转变或许也从侧面证明了三四线城市房地产的发展前景已经很渺茫。
恒大地产豪掷百亿圈地强势回归一线土地市场引起广泛关注。恒大地产此前是长年主攻三四线城市的房地产开发商，这次却一改惯例，拿出近百亿资金在上海、南京两个一线城市拿下六幅土地。恒大的这一转变或许也从侧面证明了三四线城市房地产的发展前景已经很渺茫。
昨日，号称“三四线之王”的恒大地产在长三角土拍市场“抢了头条”，短短一天时间内，恒大在上海、南京两地共花了96.86亿元拿下六幅土地，其中，上海拍出的四幅普通商品房用地被恒大全部摘得，总建筑面积31.15万平方米，成交总价达41.76亿元。南京在拍的四幅地中一半被恒大竞走，成交总价达55.1亿元。
很多时候，我们在谈论中国高房价、谈中国房地产市场泡沫的时候，都会将矛头指向北上广深津等一二线城市，因为这些城市的房子非常贵，单套房子售价已经超过了国际可的衡量标准。而三四线城市楼价相比来看要更低，而人们很少去讨论三四线城市房屋是否有泡沫的问题。
在本人看来，这是一种误区。因为由于城市发展水平的差异，一、二线发达城市的无论在教育、就业、医疗、工资水平、人文环境等等都要明显更具备优势，而正是由于这种优势吸引了更多人从三四线城市涌入。所以从这个角度来看，一、二线城市人口是一个不断膨胀的过程，而相比看来，三四线城市以及农村地区人口将会不断下降，这是人口自然流动的结果。
支撑房地产市场发展的什么，是人口数量。对于一线城市来说，由于城市较高的吸引力，人口不断增加，一部分流入人口买了房，一部分人买不起房。但即便那些流入人口买不起房，他们也需要租，而租也是一种对于房地产市场的刚性需求，也会支撑房地产市场的发展。最为明显的经济规律就是，当租售比达到一定程度的时候，有购房能力的人就会去投资房屋然后出售获取租金和预期，进而推升对于房屋的需求和价格。
而三四线城市正好处于一种相反的状态，人口的不断流出导致人们对于房屋的需求不断的减少，以前城镇化的推进或许会增加这些城市的人口规模，但随着农民进城的一系列负面因素被曝出，赶农民进城的城镇化方式已经逐渐淡出社会主流观点。人口减少的结果就是对房屋需求的下降，加之近来年由于城镇化预期的影响，三四线城市房地产市场野蛮生长，供应大量释放。这种供需不匹配的结构便是，一些城市出现的鬼城、无人区现象。这样的城市即便价格低，也是存在较大的楼市发展泡沫。
可以看出，在城市发展存在较大差距的时候，必然会导致人口的迁徙，在人口自然流动的过程中，显然一二线城市对于房地产需求更高。这种能够推高房价的需求不仅仅是买房的需求，租房的需求同样可以推高房屋价格。所以从某种程度来说，即便目前一二线城市房价高企，泡沫质疑不断，但相比三四线城市，一线城市显然更具备可以发展空间。恒大城市布局的转变或许也是基于这种因素。
由于房地产供求关系在不同发展阶段的城市中存在较大差异，因而类似城镇人口人均建筑面积这种平均数就不具备任何的政策指导意义。中央在制定房地产调控措施的时候，就不能以房屋平均供需情况来制定政策，实行一刀切。
比如国家说要加快建设保障房，5年建3600万套，但如果这3600万套的任务建在房屋供应过剩的三四线城市，虽然到最后盘点的时候从数据上完成任务了，但又有什么意义呢。所以就必须要强调在哪建，要强调不同城市保障房数量在这3600万套中的比重。强调提高一线城市保障房建设比重，减少三四线等保障房建设比重，让保障房真正“惠民生”。
昨日，号称“三四线之王”的恒大地产在长三角土拍市场“抢了头条”，短短一天时间内，恒大在上海、南京两地共花了96.86亿元拿下六幅土地，其中，上海拍出的四幅普通商品房用地被恒大全部摘得，总建筑面积31.15万平方米，成交总价达41.76亿元。南京在拍的四幅地中一半被恒大竞走，成交总价达55.1亿元。
恒大此次上海拿地不得不让人想起，恒大刚刚也进驻了浙江的杭州市场，此前它们只是在宁波有布局。9月4日，杭州的一幅土地经过142轮报价，由29号竞买人恒大以25.95亿元总价竞得。
21世纪不动产上海区域分析师罗寅申表示，恒大地产长期布局三四线城市，今年多次出现在一线城市土地拍卖现场，主要由于一线市场楼市持续火爆，三四线城市发展进入瓶颈期。恒大地产单日连拿4地，一方面由于恒大地产常年深耕二三线城市，在规模化操作上比较有心得，集中拿地有利于未来形成规模效应。
此前，恒大在江苏南京、扬州、南通、常州早就布局，这次拿地和此前有很大差别。南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为：“像这次拿地的迈皋桥项目，算是恒大进城的意义，这是开发商重新回到一二线时代的重要标志。”张辉认为这个时机很重要，恒大此前一直走“农村包围城市”路线，嗅觉灵敏的开发商在此轮调控中开始回到一二线城市。
这是一次有计划有准备的拿地，恒大集团高层在2013年半年报发布会上提出了“112”战略，重点就是“优化住宅地产项目区位布局”，其中包括项目拓展向一二线城市适度倾斜，精选具有发展潜力的三线城市项目。这或许可以解释恒大频频“攻城”的原因。有一组数据可以解读恒大“攻城”的决心。恒大今年上半年位于一二线城市的项目数量占比上升10.6%。
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