[摘要] 步入年底，上海楼市逐步降温。黄志坚认为，11月，上海楼市新增供应量低于实际成交量，刚需产品供应紧张的局面未能真正改善，是房价维持涨势的主因。
一名开发商认为，“沪七条”短期内会让10%～20%的刚需买家受影响。
步入年底，上海楼市逐步降温。
12月1日，金丰易居&佑威联合研究中心发布监测数据显示：11月，上海市新建商品住宅成交面积为128.63万平方米，环比(较上月)下跌8.39%，同比(较上年同期)上涨了31.05%；成交均价为25038元/平方米，环比上涨0.42%，同比上涨14.98%；新增供应面积为123.72万平方米。
某外资房企总经理称，11月并非传统销售旺季，但市场需求依然强劲。“沪七条”出台后，购房者开始观望，加上年末银行惜贷，对楼市成交量的影响已逐步体现。
早报记者昨日从售楼处了解到，上周末新增入市的多个楼盘，去化率(定售比例)均在50%左右，较前期动辄70%以上的开盘去化率明显回落。
“售楼处人气下降”
综合房天下、新浪乐居的统计，上周末(11月30日-12月1日)，上海有6个楼盘新增入市，推出房源700多套。其中，推盘量较大的均为老盘，销量也明显回落。
据宝山招商海德名门售楼处昨日称，此次推出200套两房、三房房源，两房均价2.05万元/平方米，三房均价1.75万元/平方米，“这是我们本期房源的最后一次推盘，开盘两天，卖掉一半略多一点。”
中房信分析师薛建雄称，该楼盘一个月前加推时，两房均价在1.8万-1.9万元/平方米，三房均价在1.6万-1.7万元/平方米，此次推盘价较一个月前上涨了约10%，“该楼盘价格上调，应该和其是尾盘销售有关。近期各售楼处人气出现下降，很多楼盘积累不到足够的客户，楼盘蓄水的周期也开始加长，很多楼盘的推盘时间有所延迟。”
同属尾盘的还有金山御景龙庭。该楼盘售楼处昨日称，此次推出200套一房、两房房源，均价1.08万元/平方米，“这是楼盘最后一批房源，目前还剩很多，可选余地很大。”
小批量加推的项目，也少有热销声传出。
其中，金山绿地芳满庭售楼处称，此次加推66套两房、三房，均价1.1万元/平方米，“售出一半略多。”青浦鑫塔水尚售楼处称，此次加推88套公寓房源，均价2.6万-2.7万元/平方米，“具体销售情况还没有统计，具体可到现场来看。”
另有一批楼盘则延迟了推盘计划。
某品牌房企营销总监称，此前市场上出现的“日光”盘，其实有一定偶然性，“主要是那几个楼盘推盘时间间隔较长，客户积累充足，同时性价比较高。”
在他看来，目前整个市场的变化并不太大，“沪七条”短期内会让10%～20%的刚需买家受影响，但很多房企都完成了年度销售目标，对销量的要求也不高，“保一保价格也很正常。”
“翘尾行情不太可能”
楼市降温的迹象在11月下半月已有体现。
佑威机构执行董事黄志坚介绍，11月上海楼市成交量继续下降，显示回落态势已经确定，预计12月上海楼市的成交量会继续回落，买家的恐慌情绪会随着成交量的继续回落得到明显缓解。
在他看来，“沪七条”以及“长效调控机制”的冷风频吹，或是楼市“降温”的主因之一，加上银行贷款收紧，部分开发商入市意愿不强，甚至顺势“捂盘”，往年出现过的翘尾行情，今年不太可能出现。
即便如此，11月上海楼市成交量仍好于不少开发商预期。
某品牌房企营销总监直言，11月上海楼市最终的成交量比他原先预想的要好很多，“在诸多不利条件下，仍然没有跌回100万平方米，仅次于3、9、10月，市场热度还是有的。”
另一房企营销总监也说，往年11月早就是淡季了，今年11月最终的成交量能接近130万平方米，已相当不错。
需要指出的是，11月上海房价仍处于高位。
黄志坚认为，11月，上海楼市新增供应量低于实际成交量，刚需产品供应紧张的局面未能真正改善，是房价维持涨势的主因。
据佑威统计，截至11月30日，今年上海已累计成交新建商品住宅1183.91万平方米，比去年全年的成交量还高出26.12%，比今年同期的新增供应量高出了10.90%。
某外资房企总经理预计，2013年全年上海房价同比涨幅在15%～18%。
春节后或延续上升行情
对于年底楼市，前述沪上房企营销总监称，如果没有后续政策，预计春节后楼市会继续演绎上升行情。
“12月市场肯定会进一步转冷，虽然不排除一些投资客在年末出手中高端项目，但刚需大军的入市量肯定会有所减少。”该营销总监说。
他还提到，上周末楼市回归不温不火的状态，“这和供应量不足有关，到了年关，楼市供应量下降，成交出现下降也很正常。”
这名营销总监直言，感觉最近市场冷下来了，“沪七条”确实限制了一些刚需客户，而年底监管部门对限购、限贷抓得也很紧，“最近很多二线城市也相继出台新政策，市场气氛和天气一样，开始转冷了。”
另一品牌房企营销总监也预计，12月上海楼市的成交量会继续下降。开发商现在也都歇了。
“拿松江为例，整个12月松江可能不会有哪个楼盘会获取新预售证。”该营销总监说，由于年底控制预售证发放，目前几个刚需集中的区域如嘉定、松江、青浦都设立了指导价，“嘉定的指导价在1.7万元/平方米，松江在2万元/平方米，青浦在1.9万元/平方米。很多楼盘的报价普遍超过这一指导价。”
“按这个指导价下，新开的盘几乎都不用卖了，所以开发商也不在乎这最后一个月的时间，等到明年申请预售证也没关系。”该营销总监估算，受此影响，12月上海楼市成交量将跌破100万平方米，“但这和市场无关。”
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