[摘要] 临近年末，土地市场并没有因为年关临近而归于平静。11月4日，北京共有8宗土地入市成交。其中，北京住总和首开联合体以12.2亿元拿下的亦庄河西区地块，成为当日成交地块当中，单价最高的土地。
临近年末，北京土地市场并没有因为年关临近而归于平静。11月4日，北京共有8宗土地入市成交。其中，北京住总和首开联合体以12.2亿元拿下的亦庄河西区地块，成为当日成交地块当中，单价的土地。
面对近来区域楼面地价被不断推高，不少业内人士表示担忧：不断高企的地价预示着，未来高端、项目越来越多。而大量的保障房供应，也使得刚性需求住房市场得以了满足。唯有改善型住宅，供量稀缺，难以满足市场需求。
亦庄成为土地溢价高涨区
11月4日，北京一共成交的8宗土地，其中关注的当属北京住总和首开联合体以12.2亿元拿下的亦庄河西区地块。据业内人士测算，该地块去除8.04万平方米保障房面积，仅余的2.1万平米商品房开发面积，实际楼面地价高达58195元/平方米，成为近期成交地块当中，单价的土地。据有关人士预计，该项目未来商品房售价或将达到8~10万元/平方米。
亦庄新地王诞生，再一次刷新了区域楼面地价的记录。
2013年1月31日，方兴地产旗下的兴茂置业分别以18亿元和17.3亿元竞得亦庄经济开发区西河区两宗地块，扣除保障房面积后，两宗地块的成交楼面价达16800元/平方米。
2013年8月14日，融创葛洲坝联合体以41.2亿元，获得亦庄新城-1街区B01R1-1和B01R1-2地块。溢价率49%，剔除保障房，纯商品住宅楼面价28000元/平方米。这是亦庄楼面地价首次直逼30000元。业内预计，未来伴随着该两个项目的入市，亦庄房价或将冲破50000万元大关。
此次北京住总和首开联合体所拿的亦庄河西地块，高于58000元的楼面价，不仅成为同日入市土地的单价地王，同时，也使亦庄区域地价达到历史点。比年初方兴亦庄拿地时的楼面价，高出41395元/平方米。
“两头热”的格局将再现
北京一天之内8地块集中出让，土地出让金已超88亿元。这是在“京七条”出台半个月后首次集中性土地入市，尽管有新政策的调控，也丝毫没有阻挡房企高涨的拿地热情。11月4日，方兴葛洲坝联合体、万科、首开、住总、保利等房企悉数出场，充分显示出一线房企对北京房地产市场未来发展的看好，也预示着未来北京楼市未来良好的走势。
中原市场研究中心总监张大伟分析后认为，8块地王同日诞生，会在一定程度上推动周边房地产价格的提升，未来楼盘也必将高价入市。值得关注的是，此次推出的8个地块均配有政策性住房，亦庄X13等地块，公租房比例甚至接近80%。这种商品房与政策性住房“二八比”的现象，将导致后期产品供应格局的两极分化。20%的商品房产品要支撑整盘的利润与溢价，导致这部分产品将趋于别墅化、豪宅化，剩下80%产品趋于刚需化，面积也以90平方米以下中小户型为主。
“事实上，自从2011年限购政策出台以来，市场一直呈现两极分化的状态。”一业内人士表示，“一方面，主打低总价的刚需盘频现"日光"；另一方面，满足一步到位置业需求的高端住宅，持续旺销。而满足中间阶层改善型楼盘，供量稀少，成交平平。这一格局一直维持到2012年年末才得以缓解，当时亚奥金茂悦的入市，可以说带动了整个中高端市场的强势复苏。然而，经历了短暂的繁荣之后，在高地价危逼之下，改善型住宅再度面临断顿之忧。”
“夹心层”深陷置业困局
由上可见，现有地块纷纷以地王价横空出世，为实现成本回收与溢价，未来2~3年内产品供应将趋向大户型、豪宅化。同时，保障类住房将持续供应满足刚需和刚改需求的较小户型面积产品。
而在整体市场供应趋于高端化、别墅化以及刚需化的背景下，定位于满足改善型置业需求的中高端产品，便凸显其的稀缺价值。放眼整个北京，售价在3~5万元的中高端住宅屈指可数，导致大量“夹心层”人群再度面临置业难题。
“由于家庭人口的增长，有意换一套大一点的房子，希望三代同堂居住。如果申请自住型商品房，不但没有资格，且该类住宅难以满足升级置业需求。如果一步到位购买高端住宅，承受能力又有限。后来听朋友介绍说亦庄有个金茂悦项目，比较适合我的置业取向，于是，便来咨询。看过之后，的确觉得比较符合自己当下的置业需求。但因为还没有开盘，只能先等待。”亦庄金茂悦准客户陈先生向记者讲述。据了解，目前市面上类似亦庄金茂悦这种定位“全改善”的楼盘非常稀缺。该项目位于亦庄中央居住区的河西板块，被不少改善型置业人群所关注。
据悉，在当前背景下，130~180平方米改善型住房产品成为新形势之下较为稀缺的产品。而此次入市的亦庄X13R2地块正位于亦庄金茂悦正北1000米。若按照有关业内人士的预期，X13R2地块未来开发楼盘的入市价格达到8~10万元的话，那不仅意味着五环沿线楼市将进入10万元时代，同时也预示着亦庄楼市整体价值的提升。
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