[摘要] 本次调研显示：目前意向购房者信心来源中，最主要的渠道是房交会、报纸、售楼部、朋友介绍、网络、宣传资料和电视等，这些均超过10%的比例。
进入2013年，杭州楼市在经历了2012年的大起大落之后，迎来了相对平稳的一年，限贷限购的政策依然延续，20%个税虚惊一场……楼市发展进入了恢复元气阶段，从目前的楼市发展态势看，从价格上看，虽然已经存在个别楼盘的低开或降价，但整体平稳上升的态势明显；从成交量看，从整体成交看，目前的杭州楼市依然保持较高的峰值，部分时段已经达到去年的成交高峰期，但个盘成交表现不及去年，虽有几个楼盘开盘火爆，但楼盘普遍开盘热销的景象已经不在，个盘单次开盘去化50%已成较好水平，个盘成交量；从产品供应上看，80-90方的刚需产品依然是供求主流，但随之而来的是，大户型的去化较2012年略有好转……
但，看似平静的河流下“暗流涌动”，楼市房价将下调抑或上涨？而购房者对目前未来的楼市怎样看待？新国五条下的需求是否出现很大的变化……新形势下的博弈进一步延续，作为楼市经典意义上的风向标的房交会，成为判断楼市未来走向的重要途径，合创地产机构通过连续七年的需求跟踪调研，整理出目前楼市状态下意向购房者的众生态，在这市场发展陷入迷茫窘困悲观之时，通过系列变化的研究，探索楼市未来的发展方向。
借杭州第十三届人居展之际，合创地产机构就目前杭州房地产市场的住宅需求及需求特征做了一次广泛的调查活动。本次调研通过房交会现场以随机拦访、一对一问卷调研的形式，共设问卷900份，回收有效问卷853份，其中对住宅有购买意向的有效问卷为836份。以下分析均针对836份有购房意向的问卷展开（文中简称意向购房者）。
同时，我们还把本次调研结果和2006年、2007年、2008年、2009年、2010年、2011年、2012年、2013年5月的数据做一个比较，以期通过动态的数据了解和分析近五年内意向购房者购房心态和需求的变化。
意向购房者基本需求研究
购买目的：改善型需求为主占32.8%，无房自住占比19.3%，结婚购房占比15.4%
与历年对比：无房自住大幅下降，达近四年历史水平；结婚购房持续高水平；改善型需求略有下降；投资大幅下降
本次调研显示：在所有受访意向者的购房动机中，三种需求表现突出，分别是改善居住、无房买房自住和结婚购房，其中改善型居住需求以32.8%的比例占据首位，处于近五年中等水平。
改善性购房在近五年中一直位居首位，且在近两年中一直保持较为稳定的水平，主要与新杭州人的需求变化息息相关。杭州的置业需求中，绝大部分是外地来到杭州就学就业的新杭州人支撑，部分新杭州人由于人口增加、儿女就学、品质提升等居住需求，开始进入改善型需求阶段，由于新杭州人基数庞大且持续在更新换代，故改善性需求一直持续高位。但限购限贷政策继续执行，还是影响了改善型需求的充分释放，故比例略有下降。
无房买房自住需求与前几年数据对比特别是较2013年5月份，比例下降明显，由多方面的原因组成：首先，多年积累的刚需购房群体在经过2012-2013年上半年的大量消化后，数量已经有所减少，上文中租房比例大幅减少就是一个明证；其次，房价的回归和上涨使部分经济实力不够的首次置业群体暂时放弃购房；再次，目前楼市供应虽然仍以90方产品为主力，但是局部板块供应出现减少或空挡，也间接导致首次置业群体比例下降。
结婚购房本次调研中依然占据较高比例，从限购政策实施开始一直在12-19%直接徘徊。由于结婚购房是较为刚性的需求，也较为紧迫，可拖延时间有限同时结婚购房一般为首次置业，不受政策限制，在楼市降价的情况下，激发结婚购房需求，有些甚至提前开始准备婚房，因此，结婚购房在政策调控环境中依然保持高比例，成为目前购房的主要需求之一。
给子女购房比例相对较为稳定，一直保持在5-10%的区间，是楼市需求有力的补充。
此外，投资购房需求明显下降，2013年新国五条政策颁布，购房资格严控、房产税传闻等众多政策的压力下，屯房成本大比例上升，因为，投资需求大比例下降。在6.3%的比例中，纯投资的比例仅2.1%，投资行为明显下降。
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置业类型：首次置业以58.4%占据主流，刚需特征明显；第二次置业占比31.4%
与历年对比：首次置业上升明显，二次置业略有下降
本次调研显示：在受访意向者中，首次置业的人群占据主力，占比58.4%；第二次置业处于较中等水平，占据31.4%，第三次置业比例较低。此意味着目前楼市的主力客户群为首次置业刚需客群和首次改善型客户为主。
首次置业群体占据主力一方面由于是无房和结婚购房为主的刚性需求，购房的急迫性相对较高，占比达34.7%，另一方面首次置业客户尚未限购限贷，受政策影响较小，再加上目前杭州市场供应仍以针对首次置业群体的80-90方小户型为主，故首次置业群体的下单积极性明显高于第二、第三次置业群体。
但值得注意的是，首次置业群体并不意味着其首次拥有住宅，部分拥有自建房、经济适用房、房改房等意向购房者虽然为改善性需求，但从购房状态看仍属于首次置业，故首次置业群体中也包括了部分改善型需求的客户。
第二次置业一般为改善型客户，也占据了一定的比例，这部分客群因为家庭人口增多、居住环境改善、居住空间改善等众多原因开始换房或再购。但本次调研中发现，第二次置业比例略有下降，受限贷政策影响，在房价恢复到历史峰状态中，第二次购买商品房的改善型需求客群购房压力加大，故有所减量。
关注因素排列：交通首次与价格、地段平居首位，生活配套位居第二梯队，“自住”特征明显
与历年对比：价格、地段保持平稳，交通、生活配套关注明显上升，产品质量比重下降
本次调研显示：目前意向购房者购房关注因素排序分别是：房价、地段、交通、户型、生活配套、周边环境、潜力、学区、园区景观、产品质量和开发商品牌，其中房价、地段、交通是历年的意向购房者持续关注的三大要素，本次调研中，交通首次与房价、地段持平，位居梯队。
本次调研中，意向购房者最关注的三大要素房价、地段和交通比重基本持平。结合杭州楼市2006-2013年发展轨迹及历史数据可见：在楼市快速上行之时，在房价的疯涨和高企的压力下，意向购房者对房价的关注度是首位的；而在楼市转折时期，房价出现下行或滞涨，意向购房者的关注点就会从房价转向选择更优的地段。本次调研再次遵循这种规律并延续上半年持续中庸态势，虽然系列新政重压仍处于下行发展态势，但房价已经脱离2012年的低谷状态，恢复到历史水平，且态势平稳略升，因此本次调研中，意向购房者对地段和房价的关注出现平衡态势。
交通首次大比例上升，并与房价、地段同列，原因有二：一，随着杭州城区范围的扩大和房价的提升，楼市的地段与交通紧密相连，部分刚需客户被房价挤压到相对偏远的地段，而交通是影响这些板块价值成长最重要的因素，如果在交通便捷的情况下，购房者也能接受稍远的地段，因此，交通是否具备优势，成为意向购房者判断是否购房的重要因素；二，随着杭州机动车辆的增加，杭州的交通状况日渐堪忧，成为影响人们居住和出行的主要问题之一，因此，交通是否便捷通畅、公共交通是否齐备，成为意向购房者购房考虑的重要因素。
此外，对户型、生活配套等因素的关注度持续走高，意味着意向购房者对居住的便利性和居住的舒适品质要求明显提升，生活配套的完善决定着居住的成熟度和便利性，户型决定了室内居住空间的舒适度，对这些因素的关注也从侧面体现了目前意向购房者“自住”的本质，体现购房的理性。
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获取信息渠道：房交会、朋友介绍、报纸、售楼部位居前四
与历年对比：房交会再次攀上首位，朋友介绍大幅度越居第二，售楼部有所上升，网络有所下降
本次调研显示：目前意向购房者信心来源中，最主要的渠道是房交会、报纸、售楼部、朋友介绍、网络、宣传资料和电视等，这些均超过10%的比例。
进入2013年下半年后，意向购房者获取房地产信息的渠道发生了根本性的转变，房交会大比例居前，而之前传统的房交会、网络、报纸、电视四大要素组合梯队演变成房交会、报纸、朋友介绍和售楼部的排列，朋友介绍和售楼部出现突破，首次位居梯队，之前崛起的网络在本次调研中有所下降。
房交会在以往的调研中，一直占据渠道的冠亚军之位，因楼盘的集中性、信息的丰富性成为意向购房者必去的展会，本地调研在5月份的短暂回调之后再次突围，以21.3%的高比例位居。
对比历年数据发现，朋友介绍的比例大幅度上升，随着杭州城区的扩大、开发楼盘数量的增多，购房的可选择余地也越来越多，对于意向购房者而言，需要面对众多信息的筛选，而这当中，朋友的介绍往往会起到重要的作用，可以缩小筛选范围、促进下单，且朋友介绍对于其他渠道而言具有“信任”的优势，其下单的快速性远远高于其他渠道。本次调研中，朋友介绍超越传统的报纸、电视等渠道，也超越网络等新渠道，大比例上升越居第二，正所谓“金杯银杯不如口碑”，依靠口碑传播的朋友介绍重要性非同一般。
对比历年数据，售楼部的比例一直保持在相对较高的水平；作为购房实际成交地的售楼部是意向购房者了解某个楼盘最详实、最客观的渠道，同时随着售楼部样板房样板区的增多，售楼部也成为体验式营销的场所。本次调研中，售楼部的比例大幅上升，超越网络挤入梯队。
而一些传统的渠道，如报纸、电视等下滑明显，这些渠道在前几年是房产传播的主力和中坚力量，但在微博微信流行的今天，报纸、电视由于信息及时性和互动性不足，逐渐出现没落姿态。
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精装修接受度：选择精装修的比例达37.8%，与2012年相比，大幅下降
本次调研显示：选择精装修的比例达37.8%，远远低于毛坯的接受度。
对比历次调研可以看出，精装修接受度进入2011年下半年后出现大比例的提升，本地调研中再次出现大幅度下降。受2011年下半年-2012年楼市降价影响，部分楼盘精装修改“毛坯”，市场上精装修楼盘有所减少，特别是针对刚需群体的主流楼盘，精装修更是较少涉及，故意向购房者对精装修的接受度也有所下降。
接受精装修标准：比例点集中在2001-3000元/㎡
与历年对比：较2013年上半年明显下降，从3001-4000元/㎡回落到2001-3000元/㎡
本次调研显示：在能接受开发商提供装修的意向购房者中，接受装修标准较2012年和2013年上半年明显下降，比例点从上半年的3001-4000元/㎡回落到2001-2000元/㎡，同时，2000元/㎡以下的比例上升明显。这意味着在房价上升的基础上，意向购房者对附加在房价基础上的精装修价格接受度降低。
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