[摘要] 不仅在主城区，这股夺地战火已蔓延到萧山版图，一向本地开发商唱主角的萧山市场，忽然要面临外来房企的激烈竞争。每逢宝地出让都令人振奋，如今杭州的每一场土地拍卖成为实力开发商之间的高手过招。
最近土地市场频频推出好地。9月5日，浙大华家池校区(小区网论坛)三宗地块推出，创出单日成交价136.7亿元的纪录后，市中心马上又有一块即将挂牌出让。杭师大文一路旧址的两宗地块将于10月18日挂牌出让，两宗地块总价起价23亿元。作为杭州城西老文教区所剩不多的黄金地块，杭师大这两宗地块的出让无疑又将引发一次实力房企间的“巅峰对决”。
不仅在主城区，这股夺地战火已蔓延到萧山版图，一向本地开发商唱主角的萧山市场，忽然要面临外来房企的激烈竞争。先是，9月3日萧山推出多宗地块，首次引来万科、保利、金地、恒大、农工商等诸多房产大鳄角逐，最后恒大和农工商各自以高楼面价竞得地块，首次入驻杭州；而后9月11日，萧山第二次土地拍卖，吸引了包括旭辉、金地、中国铁建等开发商竞拍；下个月，今年萧山面积的即将推出，起拍价高达33亿元，楼面起价2.3万元/平方米，比肩主城区高价地行列，必将吸引更多资金实力雄厚的外来开发商竞相争夺。
每逢出让都令人振奋，如今杭州的每一场土地拍卖成为实力开发商之间的高手过招。
今年萧山下月竞拍房产大鳄逐鹿萧山
区域内自产自销的格局或将打破
本月土地市场，萧山一跃成为焦点。9月3日萧山推地，万科、保利、恒大、农工商等诸多大鳄竞价，最后恒大以10556.5元/平方米高楼面价夺走其中一块；现在有起拍价高达33亿元堪称萧山“地王”地块挂牌公示，业内预见，这块必将吸引更多资金实力雄厚的外来开发商竞相争夺。
楼面价2.3万起，一跃成为区域地王
记者实地探访萧山出让“”
9月12日，萧山区在各大媒体刊登土地拍卖出让公告，将于10月10日出让湘湖板块的31号地块，引人注目。该地块为萧政储出【2013】31号住宅用地，地块位于湘湖农场，东至现状苗木地，南至湘溪路，西至东风河，北至规划道路。地块有着200亩宅地的大体量，容积率要求在1.0以上、1.1以下。从容积率来看，基本以排屋、别墅为主，起拍总价337548万元，楼面起价2.3万元/平方米。据了解，该地块是湘湖已开发景区中第二宗出让的住宅用地，也是2013年萧山读地手册收录面积的一宗土地。
起拍价33亿元——这个总价即使在杭州主城区土地市场上，也算得是高价地块了，对于萧山区域而言，萧政储出【2013】31号住宅用地完全登上了区域地王宝座；起拍楼面价2.3万元/平方米，此单价更有可能刷新杭州2013年的年度楼面价纪录，这个单价已经接近华家池地块成交单价（华家池地块楼面价由世茂竞得，23828元/平方米）；截至目前，2013年杭州土地市场成交楼面价纪录为25803元/平方米，为北京金隅嘉业竞得地块为钱江新城南星单元D-01即杭政储出[2013]42号；而杭师大热门地块的起拍价为18000元/平方米。比较之下，萧政储出【2013】31号住宅用地起拍单价之高可见一斑。
高价底气来自哪里？记者对地块做了实地探访。
记者自驾车从杭报出发，上中河高架后穿过冠山隧道后，沿着时代大道开十左右，往东转入湘溪路。湘溪路不宽，双车道，路口两边或是厂房或是农民房。沿着湘溪路往东行进，农民房渐渐稀稀拉拉，道路两边树木林立，农田、绿草覆盖，环境安静又有野趣。湘溪路往东开车两三，一个圆形拱门展现在眼前，上面写着湘湖农场。车子穿过拱门大约100米，湘溪路北面出现了一排水泥围挡。围挡内正是萧政储出【2013】31号住宅用地。紧贴地块西面是闻堰镇湘湖小学。记者爬上学校的三层教学楼，往东俯瞰，方方正正的地块内覆盖了大片的绿色植物，间或几片湿地上青苔密布。忽而三只白鹭飞过，停栖在湿地上觅食嬉戏。
地块北面有一群低矮别墅群，别墅群有高高耸起的脚手架，这个建设中的楼盘正是滨江旗下高端别墅产品——湘湖壹号。
“我们这里都开始拆迁了。”记者在湘湖周边转了转发现，很多农民房已没有人居住，门窗内黑洞洞的。正在搬家的李师傅，是靠近农场的住户，他说，“我们是九月份逐渐搬走的，今后这里要做成湘湖景区。”李师傅所说的“湘湖景区”，是指湘湖三期建设。
可见，萧政储出【2013】31号住宅用地是根植于景区内的住宅区。将来，住户打开窗户或是湘湖迷人景色，户外便可享受湖边惬意。地段景观的稀缺性，给地块撑足了底气。
“”产品或将面临大销售压力
湘湖三期将大规模推地
记者查阅了关于湘湖三期的资料。有关资料显示，从7月18日起，萧山区正式启动湘湖三期建设，目前征迁工作已首战告捷。李师傅就是其中拆迁的一户。
湘湖三期保护与开发工程，将是湘湖最后一期大规模的湖面保护开发建设，是湘湖的收官之作，预计将于2016年10月1日前建成并开园。湘湖三期将征收各类土地9900余亩，计划在五年内逐年推出商住地块，并且商业地块将大大超过住宅地块。可以预见的是，萧政储出【2013】31号住宅用地是湘湖三期极具代表性的住宅地块，其出让价格将对区域地块有标杆作用。
从未来推地规划来看，湘湖三期内无论是产业用地或是住宅用地，都比湘湖一期、二期要高得多。记者整理了一组数据：湘湖一、二期保护与开发工程共推出产业用地1000亩，而三期将推出产业用地2000亩、住宅地块1000亩至1500亩。对比后发现，湘湖三期仅是住宅用地推出量就是一期、二期产业用地的总和了。
湘湖三期内出让的宅地，即目前在建高端项目—湘湖壹号紧邻萧政储出【2013】31号。湘湖壹号地块是2007年12月，经过32轮紧张对抗，滨江集团联合盛元房产以18.8亿元收入囊中的，楼面价为8060元/平方米。当年此地块不论出让面积、楼面价还是成交总价都创下了萧山区的一个新纪录。2012年6月，滨江集团和盛元房产一起开发了380亩，规划建筑面积25万平方米的湘湖壹号，成为杭州绕城内精装别墅，湘湖壹号以英式、法式、意式为三大建筑风格，定位高端。目前，排屋在售均价2000万元，别墅则在3000万元以上。
“如果按照起拍楼面价2.3万元/平方米来看，湘湖农场拿地成本确实有点高，估计今后产品销售要在4万元/平方米以上才能保本。可以断定的是，萧政储出【2013】31号地块不会做高层，一方面容积率低，另一方面湘湖边限高。”熟悉萧山市场的某业内人士直言，萧山房价稳定，公寓市场销售还不错，但多是萧山本地人购买自住；别墅、排屋，仅针对萧山市场不足以支撑中大型楼盘的销售，把购买人群扩大到主城区，竞争又相当激烈，总价2000万元以上的排屋、别墅产品，就要跟绿城等一线高端房产品牌争夺客户了。因此，业内人士认为，这块地产品销售压力还是挺大的。
“不过，随着高端产品和外来大牌房企的增加，将提升湘湖三期整体形象。”业内普遍认为，湘湖出现创新高楼面价以及品牌开发商的进驻，将使该区域潜力得到充分挖掘。
房产大鳄逐鹿
区域内自产自销或将打破
从9月开始，萧山土地市场竞拍高潮一浪推过一浪。与往常萧山区域开发商唱主角不同的是，9月的杭州土地市场成为众多房产大鳄上演夺地大战的舞台。
9月3日下午，萧山区迎来了本月的场土地出让会，推出的城南三宗宅地吸引了万科、保利、金地、滨江、昆仑、开元、莱茵达、三江国际、绿都、得力、恒大、农工商等十多家知名房企前来竞拍。出让现场十分火爆，其中21号地块的竞拍竟然高达149轮，最终被恒大以25.95亿元竞得。紧接着出让的22号、23号宅地皆被农工商以8.2亿元和6.66亿元收入囊中。萧山这一场土地出让会共吸引40.81亿元，同时也引来恒大和农工商两个房产大鳄强势首驻杭州。
9月11日萧山第二次土地拍卖，一共推出两宗宅地，吸引了包括中国铁建、金地、旭辉、滨江、莱茵达、顺发、城建以及三江等十余家房企来到现场。最终两宗宅地被本土房企莱茵达和深耕萧山的顺发拿下，成交总价为29.37亿。这场土地争夺大战虽然本土房企胜出，但是不难看出，外来大鳄已经把入驻杭州版图扩大到了萧山区域，原来萧山楼市本土房企拿地自产自销的局面恐怕要打破了。
杭州市国土资源局萧山分局的局长谢国民曾表示，今年推出的地块都是萧山非常优质的地块，目的就是吸引更多优质开发商到萧山来。接下来萧山也将推出好几宗大的地块，包括主城区和湘湖景区内的地块，肯定会吸引更多有实力的开发商参与竞拍。实际上，萧山国土也在积极对房产大鳄“示好”。上个月初，香港的九龙仓，上市地产公司世茂、佳兆业、宝龙、中海、中粮等13家知名房产开发商对萧山区11宗重点地块进行了实地考察。这11宗地块分别位于北干街道、城厢街道、湘湖新城、蜀山街道、新塘街道、新街镇、钱江世纪城，土地用途为住宅（商住）用地。
“原来萧山区域推出面积超过100亩，起拍总价超过10亿元的很少。从现在推地形式来看，面积和价格都有扩大的趋势。原来萧山是一个比较封闭的市场，区域内自产自销。随着房产大鳄入驻逐渐增多，客户面肯定会打开，面向主城区。区域强的特点或将被打破。”房产资深人士叶建英说。
主城区再出击杭师大两宗地块起价23亿元挂牌出让
如果说，前两年调控之下的土地市场略显萎靡、缺乏供应，那么今年主城区不差好地，拼的是各家开发商的资金实力，于是，一场场激烈、刺激的夺地之战频频上演。继9月5日浙大华家池校区三宗地块创出单日成交价136.7亿元的纪录后，主城区再出击，9月16日杭州市国土局网站挂出公告：杭师大文一路旧址的两宗地块将于10月18日挂牌出让，两宗地块总价起价23亿元。作为杭州城西老文教区所剩不多的黄金地块，杭师大这两宗地块的出让无疑又将引发一次实力房企间的“巅峰对决”。
没有硬性规定配建保障房、起价23亿元
杭师大地块“含金量”十足
对于杭师大地块的出让其实早在意料之中，今年年初出炉的2013年期《读地手册》中就将翠苑单元FG03-R21-05地块、FG01-C2-01地块等5宗地块收录其中，作为“西溪商务城综合体”组团向外推介。而今年9月开学后，杭师大仓前校区正式启用，也为文一路旧址的地块出让做好了实质性准备。
根据国土局的出让公告，10月18日出让的两宗地块分别为翠苑单元FG03-R21-05住宅地块（77号）和翠苑单元FG04-R21/B1-01商住地块（78号），出让面积总计4.55万方，总体量达13.15万方，起价229696万元。其中，77号地块东至翠苑单元FG04-R21/B1-01地块，南至规划道路，西至翠苑新村二区、翠苑单元FG03- B2-10地块，北至余杭塘河，出让面积33785平方米，可建面积84462.5平方米，起价155428万元，折合楼面起价18402元/平方米；78号地块东至规划道路，南至规划道路，西至翠苑单元FG03- R21-05地块，北至余杭塘河，出让面积11764平方米，可建面积47056平方米，起价74268万元，折合楼面起价15783元/平方米。
这两宗地块的挂牌出让文件显示，77号地块为纯宅地，限高90米，地块内部需要配建幼儿园，由开发商代建，建成后须无偿转让给政府，而相关的开工建设、交付时间等都有具体要求；78号地块为商住用地，面积不大，同样限高90米，其中至少30%为商业，且需要独立建设。尤其值得关注的是，这两宗地块的出让文件中没有规定保障房配建面积（2011年新国八条杭州版细则中有一条是全新的举措：2011年商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保障性住房，76号申花地块就要求配建不少于3161平方米的保障性住房），因此地块起价有所提高，但70/90限制（单体项目70%以上建90平方米以下户型）仍在，同时，溢价率超过49%时，依然要转入竞投配建保障性住房面积程序。
据了解，这是整个西溪商务综合体中独有的两宗住宅用地，虽然77号地块中需要配建一所幼儿园，打破了地块规则的形状，将给项目的设计造成一定难度，而78号地块体量小，形状不规则，且有30%为商业，但并不影响地块的“含金量”，板块成熟，配套齐全，算得上今年主城区内继华家池地块之后最值得期待的地块。从之前看地的情况看，龙湖、九龙仓等众多外来大鳄都对这两宗地块兴趣浓厚。“西湖区的宅地本就稀缺，不要说杭师大这样的位置，就是放眼大城西，宅地都是价值极高的，所以这两宗地块是，只要营销没什么问题，应该不愁客源。”一开发商对这两宗地的价值非常看好。但也有开发商担心商住地块的商业部分，怕开发写字楼在销售上存在难度，毕竟杭师大所在区域的写字楼不够集聚，不像申花板块已经形成了一定的氛围。
近期，与杭师大地块距离最近的出让地块是今年1月25日河北天成拿下的申花板块庆隆项目，当时的成交楼面价达到17316元/平方米，考虑到各方面条件和位置，这两宗地块价值要远远大于庆隆项目，而且考虑到两宗地块的体量，一起拿的可能性比较大，那么所需的资金铁定超过23亿元，这又将是一次资本的较量。
实探杭师大地块 环境的两块地将出让
初秋，走进已经人去楼空的杭师大旧址多少有些落寞，虽然整个校区并没有大的拆迁，不过从长得有些野的绿化草丛看得出已经许久没有人打理了，教室门上贴着封条，篮球场上横七竖八地倒着拆下来的篮球架，田径场的塑胶跑道正在被铲除。杭师大的石头大门依旧，只是铁门已经紧闭，有保安看着，轻易不让外人进去。前两天，从上学到工作都在杭师大的郑老师和一些同学、同事想进学校和母校告个别，结果也被拦在了门外，最后一群人只好在门口合了个影。“老校区虽然面积不大，但园区还是非常漂亮的，有湖、有山、有绿地，尤其是绿地面积非常大，有2万方左右，在老文教区里这样的中心绿地很难得。”听得出，郑老师语带留恋。
据了解，整个杭师大旧址隶属规划的西溪商务城综合体，总占地面积395亩，可出让面积152亩，预计一共为9宗地块，其中仅有的两宗带住宅的地块就是77号地块和78号地块。从这两宗地块的位置看，应该是园区内位置的地块，就是目前学校体育馆和操场所在的位置，北面靠近余杭塘河，南面紧邻学校的中心绿地和图书馆，根据规划，这片绿地和图书馆会被保留下来，也将是未来西溪商务城综合体中一处难得的中央景观公园。听做地单位相关负责人介绍，这里原来的6号、7号学生公寓位置将会建幼儿园，而西面沿着学院路、南面沿着文一路的一些地块将被分割成多宗商业地块出让，其中有一宗商业地块考虑到楼新建没多久，更是保留了地上建筑，只出让地上建筑使用权，开发商可以根据需要对建筑物进行改造。
离地块出让不到一个月，虽然杭师大旧址里随处可以看到搬迁的影子，不过整体来看，目前校园的完整度并没被破坏，考虑到有些建筑和绿地都将保留，所以接下来只需要拆掉北面的体育馆、宿舍楼、平整操场即可。据说，今后旧址范围内将增加两条规划道路，一条南北向，一条东西向，分别贯通学院路和文一路。
至于整个西溪商务城综合体的好位置更是不言而喻，整个区域配套成熟，居住氛围浓厚。与西溪商务城综合体隔着文一路相对的是多个高端公寓，例如耀江·文萃苑、中豪晴园、银马公寓等，虽然是十年左右的老房子，但由于都有学区概念，目前的价格还都在33000-35000元/平方米左右，还在售的雅戈尔·御西湖价格则为41000-45000元/平方米。而板块内的教育配套依然有着老文教区的特点，杭师大附中、行知小学、文一街小学等优质中小学资源都在区域内。此外，生活配套也是相当成熟，省立同德医院、物美超市、联华超市等都近在咫尺，未来，西溪商务城综合体内部还将开发商场百货、文化休闲等功能配套，而西溪商务城综合体北面还规划有民生药厂综合体，今后的配套体系很可能进一步升级。
综合体用地供应力度还要加大 主城区各种综合体开始发力
9月12日，城北蓝孔雀综合体一口气出让了6宗地块，单日吸金39.65亿元。该综合体的出让在提升整个城北的宜居性的同时，也填补了申花与桥西两板块之间的断层空白，从而也吸引了像招商地产这样的外来大鳄进驻杭州市场。而10月18日出让的杭师大地块又迈开了新一个城市综合体的开发步伐，根据规划，西溪商务城将以商场百货、商务办公、文化休闲、酒店住宿服务功能为主，体育健身、继续教育为辅，兼有品质居住功能，将打造成西湖区商业商务次中心，成为传承城市文脉、展现西湖区崭新商业风貌的标志性建筑群。
而新一期的《读地手册》显示，今后主城区如此大体量的综合体地块供应力度还要加大。这期的《读地手册》前言中明确指出，“自万象城综合体进入杭城以来，不同区域板块开始不断涌现出业态多样、配置齐全的商业综合体项目，它们发展迅速、需求火爆，如万象城开业至今依然人流如织、商机蓬勃，西溪印象城和西田城的开业‘热潮’也莫不如此，一幕幕华丽炫目的‘城市商业综合体’剧目已经轮番开演”。
城市综合体的重要价值也由此体现，它们不仅是旧城改造、产业升级的主要载体，也是提升城市建设品位的核心标志，更是加大土地集约利用的强力举措。因此，下一步杭州主城区还将继续加大该类项目用地的供应力度，继本月已经出让的部分华家池商务综合体地块、蓝孔雀综合体地块以及即将出让的西溪商务城综合体地块之后，城北的热电厂商业综合体地块、民生药厂综合体地块也将在近期陆续逐一亮相。
地 块 信 息
地块名称 出让面积（平方米） 土地性质 容积率 建筑面积（平方米） 起价（亿元） 楼面起价（元/平方米）
77号地块 33785 住宅 2.5 84462.5 15.5 18402
78号地块 11764 商住 4 47056 7.4 15783
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