[摘要] 温州楼市“限购”政策调整之后，市场会否应声止跌反弹？处于目前这样一个政策迷茫期，温州楼市接下去的一举一动，无疑都将会被置于放大镜之下。但至少在目前看来，温州楼市即将迎来暴涨的可能性不大。
8月6日，执行了两年有余的温州“限购”政策进行了调整。调整之后的变化是，2011年3月份之后买过一套房子的温州户籍家庭，还可以再买一套。虽然温州市住建委非常低调地对外发布了这一消息，但还是引起了广泛关注。
温州为何选择在这个时间节点调整“限购”政策？到底有没有突破“限购”底线？
回到版“限购”标准
“说我们温州已经松绑‘限购’政策，实际上这是一个很大的误解。我们这一次进行调整之后，是跟的‘限购’标准看齐，因为之前我们温州的‘限购’标准要比严。”8月23日，温州市房屋登记中心主任黄齐代表温州市住建委，接受了本报记者的专访。
温州市2011年3月执行的“限购”政策规定，温州市户籍居民家庭以及能够提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，只能在本市新购买一套住房，此次政策调整之后，允许2011年3月份之后买过一套房子且名下只有一套房子的本市户籍居民家庭，再买一套房子。
“我们始终认为这样的调整是在国务院的‘限购’规定之内，不能说是政策松绑。”黄齐告诉记者，2011年3月温州市为何出台比严厉的“限购”政策，是由于当时温州房价畸高，房价涨幅也领先，因此有必要“下猛药”，在当时无疑具有合理性。事实上从这两年的市场反应来看，温州的“限购”政策发挥了积极作用，尤其是在调控房价方面功不可没。
房价持续下跌23个月
截至今年7月，温州房价已经连跌23个月，成为房价下跌最为惨重的城市之一。
与“限购”之前相比，温州市的房价到底跌了多少？这一直是社会广泛关注的话题，各种各样的统计数据也经常“打架”。不少豪宅的价格已经腰斩，普遍的跌幅都在三四成，这是温州坊间对房价的直观感受。本报记者去年11月也曾实地探访过温州楼市，跌幅4成以上的豪宅并不在少数。
温州市住建委提供的统计数据显示，相比“限购”前温州平均房价下跌了20%多，这一数据显然远低于民众的实际感受。“我们这一数据的统计方法是，把主城区的所有在售楼盘的销售总价除以销售面积。民众对房价的感受与我们的统计数据有较大出入，这也在情理之中。”向记者提供这一数据的相关负责人向记者解释说。
以温州市赫赫有名的豪宅绿城温州鹿城广场为例，均价曾一度卖到七八万元/平方米，如今二手房成交价仅4万元/平方米。由于民间资金告急，大量二手房开始抛售，进一步拉低了房价。如果是以30%的首付向银行按揭购房，因房价缩水首付款赔进去的现象，在温州并不少见。
37%房产抵押给了银行
而随着温州房价大幅下挫，银行的系统性风险也已经暴露。房产一直是个人或企业向银行贷款的重要抵押物，在温州更是如此。
“温州全市的房产，37%已经抵押给了银行。在温州主城区，抵押比例还要高。”黄齐向记者透露了这一数字。一个十分罕见的现象是，温州市房屋登记中心每天办理房产登记的数量有150件左右，是办理过户交易数量的3倍，这样的场景在其他城市根本就不可能出现。
温州人热衷于把房产抵押给银行，事实上也说明市场上的购房需求量急剧下降，原先一向脱手很容易的房产，转手交易困难重重。“‘限购’之前，平均每天都有70-80套房产过户交易。‘限购’之后，行情最差的那段时间，每天过户数量仅20多套，正常时间段每天也只有四五十套。”黄齐告诉记者。也正因为买房的人少了，很多拥有多套房产的人士急于用钱却一时无法脱手，向银行抵押也就成了一种最为快捷的融资通道。
由于房价大幅下跌，不少抵押给银行的房子，市值实际上已经抵不上贷款额，因此时有消息传出“弃房”现象，即贷款人无力偿还贷款而选择放弃房产。目前尚无这一方面的具体数据，但是鉴于温州房价大幅下跌以及抵押比例如此之高这样的现实，这里的一些业内人士认为，不会是一个小数目。
市民长期呼吁放开政策
为何要对楼市“限购”政策进行调整，温州官方的解释是为了更好地满足刚需和改善型需求。
“温州市经过近三年的房地产调控，房地产市场出现了稳定健康发展的势头。主要呈现为，商品住房价格回落明显；供应结构逐步趋向合理；投资投机性需求大部分退出。综合考虑各方面因素，为更好地满足刚性和改善型需求，决定对之前的‘限购’政策进行调整。”温州市住建委对外发布的通稿如此说道。
尽管受到外界的质疑，但是这份通稿中所提及的一些因素，都是客观事实。通稿中明确表示“为更好地满足刚性和改善型需求”，也并非完全是托词。
“‘限购’之后，很多市民向我们抱怨，甚至打市长热线反映，为什么只允许他们购买一套房子？他们的这些要求是有一定合理性的，他们买房不是为了投资，而是为了改善居住条件。按照之前的‘限购’规定，如果是在2011年3月以后买过一套房，现在还想再买房，即便是把之前的那套卖掉再买，也是不允许的。”黄齐告诉记者说，这个要求一直存在，实际上之前的“限购”政策过于严厉，把这些改善型需求也给误伤了。此次政策调整，充分考虑了这些人的利益。
不是“救市”只是顺应市场变化
“目前温州楼市已经进入了一个相对稳定的阶段，经过这么长时间的下跌，实际上泡沫已经挤得差不多了。据我们统计，今年1-7月温州主城区房价虽然还在跌，但是跌幅已经很小。成交量上，基本保持在每天40-50套左右的量。”黄齐认为，温州楼市“限购”政策调整，是因市场形势变化的需要，目的还是为了促进温州房地产市场平稳健康发展。
先前的“限购”政策，已经把该发挥的效果全都发挥出来了，退出历史已是必然。但是从目前的舆情看来，更多的人认为温州“限购”政策调整，其初衷显然不是为了满足改善型购房需求，而是“救市”的需要。但这一说法遭到温州官方的极力否认。
来自各方面的消息显示，温州经济形势仍然相当严峻。上半年，温州GDP增速仅为7.4%，远低于全省8.3%的增速，而温州人均GDP在全省的排名已经靠后。在这个时间节点上调整楼市“限购”政策，被解读为是一种“救市”行为，也就理所当然了。
不管“救市”的动机是否存在，“限购”政策调整，客观上确实可以产生一定的“救市”的效果，这是无可否认的。
温州楼市“限购”政策调整之后，市场会否应声止跌反弹？处于目前这样一个政策迷茫期，温州楼市接下去的一举一动，无疑都将会被置于放大镜之下。但至少在目前看来，温州楼市即将迎来暴涨的可能性不大。
A
受益人群不到1%
温州此次政策调整，会激发多少购房需求？这是一个非常值得关注的数字。
“2011年3月份之后买过一套房，政策调整之后这些人还可以再买一套（前提是之前名下只有一套房）。这些人的数量，据我们的统计占人口总数不到1%，应该说这是一个非常小的数字。”黄齐告诉记者，正由于温州楼市“限购”政策只是微调而非全面松绑，所以它的影响力是有限的。按照他的理解，仅仅增加了不到1%的市场需求，对整个市场而言不会掀起大的风浪。而在政策调整之前，有关部门也充分考虑到了对市场造成的影响，分析认为不会有太大的影响。
“8月6日以来，温州主城区的二手房交易量并没有出现太大的变化。前几个月中每天成交量40-50套，这个月成交量的一天发生在8月20日，共成交了55套。”黄齐拿出了成交数据，以此佐证“市场影响不大”的观点。
不过对于这一数字，不同的人会有不同的看法。一些市场人士认为，虽然这些人占总人数的比重不到1%，但相比其他99%的人群来说购房欲望更强烈。由于成交数据有一定的滞后性，市场影响有多大显然需要更长的观察期。
B
新房掀起小高潮
不过温州楼市近期开出的一些新盘，销售状况大大好于以往，就连还没开出的一些楼盘，也尝到了政策调整带来的甜头。
“我们这个楼盘将于9月开盘，现在处于蓄客阶段。最近来看房的人还是蛮多的，我接待的看房客户中，就有一些以前是没有购房资格而现在有了。政策一调整，看房的人数明显增多了。”8月24日，德信泊林公馆销售人员告诉记者，此前不久，位于瓯海区的一个新盘甚至出现了“抢房现象”，因为人数太多不少购房者甚至摇不到号。
相比之前数月，温州主城区的新房成交量也出现了明显上涨。温州市房管局网上销售系统数据显示，政策调整前一周（7月31日至8月6日），温州楼市成交量为657套，日均成交不足100套。而在政策调整之后的周（即8月7日至8月13日），成交量达1629套，日均成交232套。
7月底至8月初，温州主城区共有8个楼盘新开，而这无疑也给了购房者更多的选择。“新房成交量涨得比较快，但是成交量上涨并不仅仅是由于政策调整所致。新开楼盘较多，也是新房成交上涨的重要原因。”温州市住建委的一名工作人员认为应该客观分析成交量暴涨的原因。
C
房价反弹为时尚早
8月6日以后，温州楼市成交量出现上涨，尤其是一些新开的楼盘。不过房价方面，并未出现明显的止跌反弹迹象。
温州火车南站的德信泊林公馆，地段和发展潜力都很不错，虽然价格还没有最终公布，但是已经打出了“总价110万元以内特价房”的旗号，这也意味着这个楼盘的起价可能不到1.5万元/平方米。这样的房价，在温州主城区已经是非常低廉，可见并没有因为政策调整而及时调整价格策略。
事实上，近期热卖的几个楼盘，也都是定价实在的刚需盘。比如中楠时代花园(小区网论坛)一期开盘价1.6万元/平方米，首开当天接近售罄，开发商坦言这样的价格已经没有利润空间，但由于库存量很大，不敢动价格。而国际豪庭一类的高端楼盘，销售速度依然非常缓慢，在目前的市场状况下提价的可能性几乎为零。
虽然市场出现了一些暖意，但是当地一些开发商并不看好后市。“我觉得房价还会跌，因此我们公司还不会贸然拿地，还需要继续观察一下市场。”温州乔讯房产副总经理郑景清仍然不看好温州楼市，在他看来现在就判断温州楼市迎来反弹，还为时过早。
D
二手房暖风频吹
相比新房价格，温州二手房的价格出现了一些异动，这是温州平安易居二手房中介经纪人小余的真实感受。
“目前还没有出现要求提高挂牌价的房东，不过双方砍价的时候，房东守得比较牢，不太愿意让价。”小余告诉记者，一套200万元的二手房，以前房东可以让价10万元，最近这段时间也就让价一两万元。当然购房者也不是很急，价格谈不拢就先不买，除非是那些实在等不及的购房者。
“这个月看房的人多了起来，买房的人也多了起来，有一些是因为没有买到新房，就来买二手房了。房东的这种心态对市场不是很有利，市场虽然好了一点，但还没有好到前几年那样，如果盲目提价，肯定又会把刚好起来的市场给压下去。”小余说，作为二手房经纪人，他觉得目前的市场行情还不足以支撑房东提价。官方的统计数据显示温州二手房交易量并未大增，与二手房价暗涨现象也有一定的关系，而这一现象显然会对未来的市场走势产生较大影响。
E
新政引发各界猜想
温州调整“限购”政策，是否意味着楼市调控政策出现转向？围着此问题引发了社会各界猜想。
温州调整“限购”政策之后，曾一度引起非议，认为是对“限购”政策的突破，“救市”说也一度占上风，浙江省住建厅的有关人士甚至表示要对此事进行调查，不排除收回政策的可能性。不过由于温州市此次政策调整尚在国务院“限购”政策范围之内，叫停之说也就无从说起。
而事实上，由此引发的市场反响，也显然是被夸大了。而随着事态逐渐趋向明朗，对温州调整“限购”政策持积极正面态度的专家也越来越多。鉴于温州楼市的特殊性，及时调整政策是理性之举。
但不管怎么说，相比先前的“限购”政策，温州此次调整无疑是放宽了。这会不会成为一种风向？对此，亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存持反对态度，他认为国家楼市调控政策肯定短时间内不会动摇，对于国内其他房价仍在上涨的地区，目前放宽或者取消限购还不太现实。也就是说，温州的行动不会蔓延到那些房价仍在上涨的城市。
持相同观点的还有中国人民大学房地产信息中心副主任曲卫东。他认为，把温州调整楼市“限购”政策看做“国家即将放松楼市调控”的信号没有根据。在与中央大的调控政策一致的情况下，根据地方一些经济发展的实际情况稍微做一些政策性的调整，也显示地方政府驾驭经济的能力和水平在提高。
中指研究院常务副院长黄瑜也对温州调整“限购”政策持正面肯定态度。他认为是经济下行压力迫使温州作出了这样的选择，适当放宽调控措施，对拉动地方经济很有必要。
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