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广州100万难买套市区房 盘源紧缺业主心态强势

广州日报   2013-08-05 17:48

[摘要] 中原地产中山六分行营业经理梁智透露,在该片区100万元的购房预算可买到楼龄约20~30年楼梯楼两房。中原地产赤岗分行营业经理王健武透露,在赤岗片区,100万元的置业预算可买到楼龄约15~20年、面积约27~60平方米的楼梯楼。

市区100万元以内盘源不足三成传统楼价“洼地”楼价涨幅更猛

近半年来,受政策和市场波动影响,市区二手房价的稳步上扬,总价在100万元以内的二手房源亦越发稀缺,占市场总体房源的两成多。相关数据显示,在传统的楼价“洼地”中,番禺市桥、罗冲围西槎板块、罗岗板块、粤垦板块涨幅最猛,同比升幅均超两成。多位中介人士表示,目前100万元以内的二手房成交活跃,但盘源相对紧缺。而业主心态则较为强势,议价空间正进一步缩窄。

本栏撰文:记者王雯倩、王荔珏、陈白帆

据中原地产二手住宅成交数据显示,7月份的住宅套均价格约为177.5万元/套,而100万元以内的二手房源约占总体房源的21.2%。在全市各区中,100万元以内的二手房源所占比例的是荔湾区和番禺区,分别约为37.8%和24.4%。而比例的是越秀区和萝岗区,分别约为12.5%和12.8%。

据满堂红数据显示,2013年上半年多个板块二手楼价同比涨幅在20%以上,据满堂红市场研究员李蕴卿分析,在传统的楼价“洼地”中,番禺市桥、罗冲围西槎板块、萝岗板块、粤垦板块涨幅最猛,同比升幅均超两成。如天河的东圃车陂附近自开通五号线与四号线延长线后,对二手楼市起了极大推动作用,二手均价升幅也接近两成。东圃车陂板块两条地铁贯通,附近的房源成为“白领最爱”,楼价自然水涨船高。

李蕴卿表示,中心六区中二手楼价均价的天河区,楼价“洼地”还是东圃、员村板块,100万元以下的房源主要是楼龄较长的大院管理楼梯楼居多。另外,海珠区南洲板块100万元以下的房源也有不少,但也以楼龄比较长的楼梯楼小两房单位为主。相较之下番禺区百万元以下房源选择就比较多了,当中不乏小区管理的电梯楼。一些大型楼盘,如祈福新村、顺德碧桂园、广州奥林匹克花园等知名楼盘,总价100万元以内的“笋盘”选择较多。

天河区:

东圃板块7月又涨11%

据中原地产成交数据显示,天河区6月住宅套均价格约239万元/套,而7月约265万元/套,涨幅约11%。目前,天河区总价在100万元以内二手房源约占总体房源18.8%,主要集中在天河北部片区、员村片区、东圃西片区。目前,天河区市场均价约为2.6万元/m2,而东圃板块成交均价约为2万元/m2,属于天河区房价“洼地”板块。

据中原地产棠德二分行高级营业经理吴永华介绍,如果买家置业预算100万元,在东圃片区可买到单间、一房一厅以及小两房,面积在28~55平方米之间。该区楼价上涨主要是受到楼市大环境的影响,“此外,政府对金融城的规划,也一定程度上刺激了该片区楼价上扬。”

“大多数是‘刚需’客户选购这种100万元以内总价的物业,现在一个100万元以内盘源约有10~15个客户在竞争。”合富置业汇友分行主管廖梽栋介绍,东圃片区100万元以内总价的物业放盘量不多,占总盘量约一两成,大多数是楼梯楼,40~50平方米两房,楼层高中低都有,带普通装修。目前,片区低价盘业主心态强硬,有部分业主反价,反价幅度在10%以内。该片区上半年均价有明显升幅,如天朗明居1月份两房放盘价是2.1万~2.2万元/m2左右,现在,同样的物业要2.3万~2.4万元/m2左右,半年升幅都在10%左右。

越秀区:

百万元以内多是老旧楼梯楼两房

中原地产成交数据显示,越秀区6月份套均价格约178万元/套,而7月份约为168万元/套,跌幅约为6%。目前,越秀区总价在100万元以内二手房源约占市场12.5%,主要集中在中山六片区、解放路(小区网 论坛)片区和东风东片区。值得留意的是,越秀区市场均价约为2.4万元/m2,而北京路板块成交均价却仅约2.1万元/m2,算是越秀区房价“洼地”板块。

中原地产中山六分行营业经理梁智透露,在该片区100万元的购房预算可买到楼龄约20~30年楼梯楼两房。越秀区百万以内二手住宅供应量不多,成交不算活跃,业主心态强,而买家看中的基本会很快成交。电梯楼市场均价约为3万元/m2,楼梯楼均价约1.7万~1.8万元/m2,近半年涨幅约有两成。

对于买家担心银行放款延迟的问题,梁智建议,买家可考虑选择公积金贷款,因为目前公积金放贷时间较短,或者尽量选择一次性付款。

荔湾区:

芳村楼当日放盘当日成交

中原地产成交数据显示,荔湾区6月份套均价格约为149万元/套,7月份为166万元/套,涨幅约11%。荔湾区总价100万元以内的二手房源约占市场的37.8%,主要集中在黄岐片区、桥东小区片区、花地片区。目前,荔湾区市场均价约2万元/m2,而芳村板块成交均价约为1.2万元/m2,是荔湾区房价“洼地”板块。

中原地产芳村大道分行高级营业经理周庆杰表示,100万元的购房预算在该区选择比较多,对楼龄有要求的买家,可选择楼龄较短的电梯单间或一房。如倾向于两房单元的买家,百万预算在该区可买楼龄较长的60~80平方米的楼梯小两房或50平方米的电梯小两房。由于该区二手住宅供应量不多,业主心态同样强势,基本上没有议价的空间。

荔湾芳村板块楼梯楼市场均价约为1.3万元/m2,电梯楼约为1.6万~1.7万元/m2,近半年价格涨幅约一成五。周庆杰认为,该区楼价上涨主要是周边区域楼价较高,逼得不少买家到该区,逐渐推动楼价上涨。

合富置业芳村力迅原筑分行主管李小春表示,近几年荔湾芳村片区有多个利好的消息,包括广钢新城规划、广佛线的开通以及旧区改造等,让芳村二手楼市不断加温。今年1月到7月下旬,片区二手楼价从1万~1.1万元/m2上升至1.2万~1.3万元/m2,个别素质较高的物业升幅更大,业主心态强势,部分业主惜售,或者叫价超出市场价。李小春表示,白鹤洞片区二手楼以旧楼居多,普遍是早期的房改房,客户多数选择100万元总价以下的物业,特别是80万元以下的小两房,消化速度很快,不时出现当日放盘当日成交的情况。

白云区:

去机场西新市白云大道南揾屋

满堂红有关人士表示,金沙洲及同德围板块内像是金满花园、乐得花园、上步花园等楼盘,目前有不少总价100万元以下的二手房源。中原地产成交数据则显示,白云区6月套均价格约为110万元/套,7月份约为112万元/套,上涨约2%。目前,白云区总价在100万元以内的二手房源约占市场的22.1%,主要集中在机场西片区、新市片区、白云大道南片区。目前,白云区市场均价约为1.5万元/m2,而金沙洲板块成交均价约为1.4万元/m2,是白云区房价的“洼地”板块。

中原地产富力半岛分行高级营业经理杨小菊介绍,百万预算在该区能买到楼龄约15年的楼梯楼两房,面积约60~70平方米,但盘源十分紧缺。其中,约有六成业主反价,反价幅度约为5%。目前金沙洲板块市场均价约1.7万元/m2,近半年涨幅约一成。杨小菊认为,附近地铁开通等利好因素是推动楼价上涨的主要原因。此外,约有五成业主担心银行最近放款延迟,要求买家一次性付款,但约有1%~2%的议价空间。

合富置业金沙洲分行主管张密表示,金沙洲片区100万元以下物业的放盘量呈现减少趋势,大约只有5%左右,如城西花园楼梯楼中层两房相当抢手,大部分是首次置业的“80后”外地人士。而今年上半年金沙洲片区二手楼价升幅大约10%~20%,原因一是金沙洲位于广州与佛山之间,来往两地相当便利;二是地铁六号线即将开通;三是区域商业配套日趋完善,大型超市陆续开业;四是周边地块的;五是受一手楼价带动,二手楼跟风涨价。如今年3月份,金域蓝湾三房100平方米单位业主放盘价为180万元左右,最近已升至200万~210万元左右。

  海珠区:

集中在江南西新港西赤岗板块

据中原地产成交数据显示,海珠区6月份住宅套均价格约为175万元/套,7月份约为155万元/套,跌幅约11%。目前,海珠区总价在100万元以内二手房源约占总体房源的23.3%。这些二手房源主要集中在江南西片区、新港西路片区、赤岗路片区,均价约为2.2万元/m2,而赤岗板块成交均价约为1.9万元/m2,是海珠区房价的“洼地”板块。

中原地产赤岗分行营业经理王健武透露,在赤岗片区,100万元的置业预算可买到楼龄约15~20年、面积约27~60平方米的楼梯楼。如果买50~60平方米的两房,100万元内的预算能买到的基本是中高楼层。目前,业主心态强,约有四成业主反价,反价幅度在5%左右。

番禺:

100买到楼梯楼小三房

据中原地产成交数据显示,番禺区6月份住宅套均价格约为200万元/套,而7月约为166万元/套,跌幅17%。但目前,番禺区总价在100万元以内的二手房源约占总体房源的24.4%,主要集中在华南板块、洛溪板块。此外,钟村板块也有100万元以内的二手房可选择。目前,番禺区市场均价约1.7万元/m2,而市桥板块成交均价约0.9万元/m2,市桥板块成为番禺区房价“洼地”板块。

中原地产祈福新村分行高级营业经理盛学礼表示,100万元的置业预算在该区可买到楼龄在10年以上,面积约75~80平方米的楼梯楼小三房;也可买到楼龄较新,面积约50~55平方米的电梯一房。目前,该区市场均价约1.3万元/m2,近半年涨幅约两成。

合富置业朗陶居分行主管鲁小花坦言,目前该片区总价在100万元以内的盘源紧缺,客户多是资金不算太雄厚的首次置业人士,总价在100万元以内的物业,可在市桥南区内选择一些70多平方米的3~5楼楼梯楼两房。鲁小花表示,由于当下房价在不断上涨,业主的议价空间基本上没有,市桥南片区二手房成交均价从今年1月的1.2万元/m2上涨至6月的1.3万~1.5万元/m2,涨幅达到10%~15%左右,例如,今年1月份祈福水城一个77平方米的两房单位,业主放盘价大约80万~85万元左右,但时至7月末,同样单位,业主放盘价已经提高到94万元。由于市桥南区物业大多新净、素质较高,且周边商业气氛浓厚,所以业主都看好后市,放盘价有所提升。

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