[摘要] 近日，有媒体报道，由于定价过高，开发商又不愿降价，北京市的住建委目前押了近40个项目的预售许可证，住建委也正与开发商就一些项目协商如何调整价格。有消息人士告诉《每日经济新闻》记者，原本计划在3月后入市的多个高端项目，都暂缓了开盘时间。
“光定价就跟建委谈了四五轮，实在太艰难了。”位于北京市的昌平区一别墅项目负责人告诉《每日经济新闻》记者，其原本打算以10%的涨幅来定新一期的入市价格，但被建委驳回。最终，该项目以与去年11月入市的一期几乎持平的拟售价格获得了预售许可证。“没有办法，不然真的不给批证。”该负责人无奈地说道。
近日，有媒体报道，由于定价过高，开发商又不愿降价，北京市的住建委目前押了近40个项目的预售许可证，住建委也正与开发商就一些项目协商如何调整价格。有消息人士告诉《每日经济新闻》记者，原本计划在3月后入市的多个高端项目，都暂缓了开盘时间。
高端项目入市难
一边是建委对于预售的价格的严控，一边是开发商不愿轻易松口的报价。进入5月以来北京楼市的尴尬局面持续发酵。
《每日经济新闻》记者查询北京市住建委网站统计数据发现，截至5月26日，共有13个项目取得了预售许可证，其中销售的均价在每平方米4万元以上的高端项目仅有一个入市。
住建委网站显示，九章花园于5月12日取得了预售的许可证，该项目拟售均价为75166元~88705元/每平方米，目前已成交2套，成交均价为77664元/平方米。
记者看到，在5月22日取得预售的许可证的观山悦(小区网论坛)家园项目，项目本期入市的拟售均价为19486元~21833元/平方米，而该项目去年推盘的拟售价格为18714元~22092元/平方米，价格几乎持平。“按理说10%的涨幅是很正常的，但现在却不能获批。”该项目的销售人员告诉《每日经济新闻》记者。
作为最适合高端楼盘入市的季节，这个5月显然有些冷清。相比今年5月以来，只有1个高端的项目入市的市场现状，记者统计了去年同期入市的项目，不难发现，入市项目缩减的同时，高端项目的入市数量也随之缩水。根据住建委网站上显示的信息，去年5月入市的项目为25个，其中均价在4万元/平方米以上的项目共有三个。
“目前我们计划在8、9月份开盘，均价是在5万元~5.5万元/平方米。”华润橡树湾的销售人员告诉记者。而据消息透露，该项目最初计划的入市时间是在今年4、5月份，最初的计划的均价在4.8万元/平方米。“现在开不出来，因为我们还没有拿下预售证。”销售人员说道。
“限价政策对高端新盘造成的影响非常大”，丽兹行市场研究中心郑海燕对《每日经济新闻》记者说道。
根据丽兹行豪宅研究院的数据，今年2月初到5月中旬，高端楼盘入市项目仅望京(社区网 论坛 商铺)茂家园与润景名苑两个项目，成交量仅14套，不足以支撑整个新房市场。亚豪机构市场研究总监郭毅也告诉记者，继2月份后，4月份北京别墅市场再次出现“零供应”。
“基本上计划在4、5月份入市的多个豪宅项目，入市计划都被搁浅了。”有消息人士告诉记者。
市场分化明显
在当前提价难以入市的局面下，许多项目对售价讳莫如深。
“目前价格还没有定，开盘时间也不好说。”在《每日经济新闻》记者的走访中，多个高端楼盘都表示，在预售证没有拿到的情况下，一切都还未知。对于售价如何，更是闭口不谈。
对此，亚豪机构副总经理任启鑫表示，由于目前对预售价格的审核较为严格，因此在取得预售许可证之前，楼盘多采取价格保密的策略。
据了解，保利于2011年从中国兵装旗下公司接手的蓟门桥地块，自2010年3月初出让至今已三年，而命名为“保利康桥”的蓟门桥地块也将于今年10月入市，这一昔日地王项目的入市自然吸引了诸多关注。据记者了解，目前该项目已进入前期施工阶段，但价格仍未确定。
同样值得关注的还包括招商地产、九龙仓以及华侨城共同持有的来广营地块。该地块是由招商地产和九龙仓在2012年2月以底价23.7亿元联合竞得，而华侨城则于2012年12月入股该项目，最终由华侨城、招商地产及九龙仓分别拥有33%、34%及33%股权。
虽然当时是以底价拿地，但成交楼面价却达到12523元/平方米，为来广营区域。
据《每日经济新闻》记者了解，该地块预计在今年第四季度首期入市，“也有可能会推迟到明年年初。”深圳华侨城股份有限公司相关人士告诉记者。而对于预售许可证的申报，该人士表示，“预售（证获取）的时间估计会推迟半个月或者一个月。”
分析人士向记者指出，从该地块的楼面价格及周边项目售价看，定位肯定偏向高端，但高端市场受政策影响，提价空间有限。
值得注意的是，相比一些难以获得入市资格的项目来说，一些处于销售中后期的项目则抓紧了入市的机会。
位于万柳区域的五矿万科·如园项目在经历了一年半的销售后，又推出了240套房源入市，作为区域内的高端项目，如园目前累计销售额达25亿元。对此，北京万科副总经理肖劲告诉记者，万科将以顺势而为和积极态度应对市场压力。以如园为例，即使在限价新政下，项目北区即将入市的产品在装修、园林等方面也都做了升级改造。
“公寓豪宅产品因总价偏高，客户群小等特点，推盘节奏普遍较慢，销售周期也较长，现房销售、尾房销售现象较为普遍，这也使得限价令只能影响到未上市的地块，以及未取得预售证或销售证的项目，反而使得正处在销售中后期的项目更加珍惜可以把握的提价机会。”任启鑫告诉记者，在当前高端需求仍然强劲、四环内供地及项目渐成绝品的态势下，开发商惜售情绪越发明显，导致新增供应的平价入市仍然难阻整体成交均价、报价的双升势头。
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房企不惜代价拿地逻辑:对赌"限价令"不会长久
5月20日下午，在北京市东城区和平里北街土地交易大厅的拍卖现场，周伟(化名)置身于一片兴奋与躁动中。
通州区台湖镇两宗土地的拍卖，21家企业你来我往，将价码依次抬高，其中一块土地竟以溢价率230%成交，而北京土地市场上一次出现此种盛况还是两年前的事。
在楼市调控亦步亦趋、“限价令”重压下的北京，房企为何如此不惜代价。周伟想起近日某论坛上同行的一种观点：现在的调控政策不得要领，未必长久，等到在拍得土地上建成房屋销售时，这些政策恐怕已不复存在。
久违的跳价者
“七亿!”5月22日，“大兴区魏善庄镇北区西区AA-25地块F3其它类多功能用地”进行现场拍卖。在该地块竞拍至6.3亿元时，竞争中东亚新华地产并未按照常规进行举牌，而是直接报出了价格。由于此时的竞价阶梯为1000万元，东亚新华的这一报价，直接跳过了7个竞价阶梯。
这一插曲引起现场一阵骚动。经验丰富的竞价者们很快读出这一举动背后的含义：若没有足够的实力和决心，房企断然不会跳价，此举只会暴露自己的急躁情绪。
没想到的是，几后，同样的戏码再次上演。当该地块的报价达到7.5亿元时，东亚新华再次跳过5个竞价阶梯，直喊“8亿”。引得围观者惊叹。
然而，过早暴露野心的竞争者最终未能如愿以偿。经过78轮的漫长竞价，北京城建[简介动态]最终以11.15亿元成功拿下该地块，土地溢价率为102%。竞价结束后，当中国证券报记者上前追问时，输赢双方均一言不发，迅速离开。
“跳价”现象在北京土地市场并不陌生。在2010年数宗“地王”拍卖中，几乎均出现过“跳价”现象，无论竞争者最终能否中标，其当仁不让的豪情总会引发众人瞩目。
进入5月下旬，北京土地市场似乎“梦回2010”。久违的跳价只是其中一个缩影。
5月20日，“通州区台湖镇B-23多功能地块”以8.25亿元的价格被北京世纪鸿地产竞得，竞价62轮，溢价率为230%，楼面价13136元/平方米。
5月20日，“通州区台湖镇B-03住宅用地”以11.25亿元的价格上限、配建7.1万平方米公租房的代价被泰禾[简介动态]地产竞得，竞价71轮，溢价率48%。剔除保障房面积后，楼面价达19053元/平方米。
5月22日，“大兴区魏善庄镇北区西区AA-25地块F3其它类多功能用地”以11.15亿元的价格被北京城建收入囊中，竞价78轮，溢价率为102%，折合楼面价6051元/平方米。
5月22日，“大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期A2-1地块”以12.82亿元的价格上限、配建10500平方米保障房的代价被保利[简介动态]首开联合体竞得，竞价39轮，溢价率为49%，折合楼面价18870元/平方米，剔除保障房后楼面价22320元/平方米。
经过此役，在通州台湖和大兴旧宫区域，又有“面粉贵过面包”之势。
对赌“限价令”
在“钢地板”不断抬升的情况下，房子卖到多少才能有得赚?有业内人士估算，按照通州台湖两宗土地的价格，算上建安、资金和运营等成本，未来房价恐将迈入3万元大关。而大兴旧宫区域，则在几家龙头房企的推动下，向4万元的门槛冲击。
综合交通、配套、潜力等因素，上述价格能否被市场接受尚待观察。但在入市之前，项目必须首先迈过“限价令”的门槛。
按照当前北京市的限价原则，若项目的后期价格明显高过前期、项目价格明显高过同区域同类型其他房源和二手房价格，将不予发放预售许可证。今年以来，上述地块所在的通州和大兴，已有不少项目“中招”。
在地价如此高企的情况下，若房价“出类拔萃”其结果可想而知。那么，这些项目将如何获得预售许可证，保证利润率?
周伟并未正面回答问题，却向记者展示了一套逻辑：一个项目从拿地到开发，再到销售，通常需要一两年。若企业认为出手时机不佳，很容易通过合适的理由推迟入市时间。而两年以后，“限价令”恐已不复存在。
周伟说，在当前北京的房地产界，这种对赌心态普遍存在，多数开发商相信，这种行政色彩浓厚的限价政策不会长久。开发商的筹码，便是市场供应的骤然减少和房价上涨预期的不断升温。
“开发商的资金能够支撑一段时间，政府部门则面临稳楼市的压力，就看谁先撑不住。”周伟认为，如果把定价权交还给市场，如今的高价地项目将来有可能获得利润。
事实上，房企高价抢地，某种程度上也是不得已而为之。根据北京市土地整理储备中心的数据，2012年，北京经营性用地出让面积和规划建筑面积双双同比下降四成。土地断供使得不少房企面临无房可卖的窘境，不少房企以往拥有3、4个项目的储备规模，如今可售项目只剩一个。饥渴供地的背景下，催生了饥渴拿地的怪相。
被打折的政策
高地价的频繁出现，使得舆论矛头指向北京市政府：“限房价不限地价”的政策思路，包含着一种不合理的强盗逻辑。中国房地产学会副会长陈国强(微博)认为，限价表达的是行政的力量，而地价不停上涨表达的则是市场的力量。
实际上，在政府部门内部，对于“限价令”也存在争议。据悉，与国家统计局公布的数据不同，北京市本拟于近期发布一组数据，通过今年以来房价走势的平稳，来阐释“限价令”等调控手段的正面效果。但经过多方权衡，最终放弃这一计划，保持缄默。
这个隐秘的事实似乎说明，与开发商一样，执法者也并不赞同行政手段背后的逻辑。
中国证券报记者从多方了解到，近期不少房地产开发商通过多种方式与主管部门商讨，力求在价格问题上获得回旋余地。从近期北京新房预售证的发放情况来看，效果并不明显。
但在有意避开“限价令”的同时，政府部门似乎又在其他政策的执行中，微微地放开了口子。其中，曾被媒体多次曝光的拆分房价与装修款，从而规避“限价令”的手段，如今又大行其道。而对早在2011年就出台的“领取预售证3日之内必须开盘”的条款，执行中更是视而不见，不少项目在去年末就已领取预售许可证，开盘时间已延迟半年。另有一些项目则一次性领取全部预售证，却采用分批开盘的办法。
上述政策执行中的松动，是否有意而为尚未可知。但在出台两个月后，“新国五条”边际效应递减已是不争的事实。某豪宅项目开发商向中国证券报记者表示，通过“赠送面积”的方式变相提价的情况，在豪宅销售中普遍存在。他说，就像以往行政色彩浓厚的调控政策一样，“限价令”正在催生越来越多的市场怪相。
“谁都知道这个政策不合理，所以大家都觉得，总有一天要调整。”周伟说，那些拿了高价地却不敢说话的开发商，未必就是吃了哑巴亏。等到两年后卖房时，兴许还偷着乐呢。
在开发商看来，这种“赌博”赢面甚大，只是一旦失手损失将不可估量。2009年和2010年的几个“地王”也曾风光无限，仅仅一年后，“新国八条”肃杀楼市，来不及出货的地王项目纷纷滞销，企业资金一度承受重压。业内人士认为，此轮出现的高价地也可能在两年后面临相同命运。
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