[摘要] 2012年，受国家房地产宏观调控政策影响，全区房地产开发投资增速低位徘徊，商品房成交量大幅萎缩，企业到位资金日趋紧张，空置面积不断加大，但销售价格仍呈现缓慢爬升态势，房地产市场整体呈现喜忧并存的现象。
2012年，受国家房产宏观调控政策影响，全区房地产开发投资增速低位徘徊，商品房成交量大幅萎缩，企业到位资金日趋紧张，空置面积不断加大，但销售价格仍呈现缓慢爬升态势，房地产市场整体呈现喜忧并存的现象。
一、全年房地产市场发展基本情况
(一)企业规模不断扩大
2012年，全区共有房地产开发企业1509家，比2011增加89家。其中，一级企业24家，占全区房地产开发企业的1.6%，二级企业93家，占6.2%，三级企业333家，占22.1%。
(二)房地产开发投资波动上行
今年，全区“稳增长”的大环境下，房地产市场投资总体呈现前低后高，波动上行的态势。截至2012年底，全区完成房地产开发投资606.09亿元，比上年同期增长17.4%，增速比一季度提高19.5个百分点，比二季度提高14.9个百分点，比三季度提高9.6个百分点，比上年回落31.6个百分点。超出增速1.2个百分点，排名第16位。
从工程用途看，由于当前国家的调控目标主要是针对住宅类投资，造成住宅投资增速及比重都有所下降。全区住宅投资444.27亿元，增长6.7%，增速比上年回落41.2个百分点，占房地产投资的比重由上年的80.6%下降到73.3%。其中，90平方米以下投资138.82亿元，增长0.2%；140平方米以上投资73.06亿元，增长29.0%；别墅、高档公寓投资36.81亿，增长42.2%。
(三)各地州投资增速“十升、四降”
十地州房产投资继续增长，其中，克州增长3.3倍，和田地区增长2.6倍，克拉玛依市增长90.1%，阿克苏地区增长55.2%，伊犁州增长31.7%，博州增长23.6%，阿勒泰地区增长13.9%，巴州增长12.3%，乌鲁木齐市增长9.6%，吐鲁番地区增长7.0%。
受前几年当区房产开发投资增速较快，开发量过大等因素的影响，四地州房地产投资增速同比下降，其中，塔城地区下降52.6%，哈密地区下降36.3%，喀什地区下降31.1%，昌吉州下降24.8%。
(四)商品房销售市场持续低迷
近两年来，国内一线城市房价出现波动，加上国家限贷政策的不断出台，或多或少影响了我区消费者对市场的预期，使得部分改善性需求被抑制，造成众多购房者投资置业欲望转入观望阶段，从而影响了商品房销售。全区商品房销售面积1430.31万平米，下降17.2%，比上年回落28.2个百分点。其中，住宅销售面积1274.80万平方米，下降18.8%，比上年回落27.1个百分点。
商品房销售额560.45亿，下降8.6%，比上年回落35.6个百分点。其中，住宅销售额458.14亿元，下降11.3%，比上年回落35.3个百分点。销售的持续低迷，造成房地产开发企业回笼资金压力更大，进而影响到整个房地产行业的发展。
(五)销售价格缓慢小幅上涨
虽然房地产销售整体下降滑，但全区商品房销售均价与上年同期相比呈现小幅上涨态势。按照销售额与销售面积之比计算，一季度我区商品房平均销售价格为3715.01元/平方米，增长3.9%；上半年商品房平均销售价格为3740.19元/平方米，增长5.5%；前三季度商品房平均销售价格为3703.01元/平方米，增长6.0%；截至年底我区商品房平均销售价格为3918.40元/平方米，每平米增加了415.88元，增长11.9%，为全年；其中，住宅平均销售价格为3593.82元/平米，每平米增加350.70元，增长10.8%。
二、存在的主要问题
(一)企业到位资金紧张
全区房地产开发企业到位资金797.95亿，增长16.6%，比上年回落10.6个百分点，低于房地产投资增速0.8个百分点。其中，自筹资金297.69亿，增长28.6%，比上年回落36.9个百分点。其他资金来源409.38亿元，增长7.3%，比上年回落7.8个百分点。由于自筹资金和其他资金占房地产开发企业到位资金的88.6%，资金量的减少将会影响企业后期的开发能力。
(二)土地开发成本不断加大
一是土地价格不断上涨。2011年全区土地成交价款为607.56元/平方米，2012年全区土地成交价款为684.88元/平方米，每平方米增加77.32元。二是拆迁成本加大。由于拆迁费用都是由房地产开发企业承担，企业在遇到不配合拆迁工作的商住户时，往往会增加拆迁费用，无形中加大了开发成本。房地产开发成本的不断上升对房价影响较大。
(三)商品房待售面积持续加大
销售不畅，集资建房的大量建设等因素都对全区商品房销售市场形成了一定的冲击，造成了待售面积不断加大。2012年，全区共有待售面积459.23万平方，比一季度增加118.51万平方米，比二季度增加111.02万平方米，比三季度增加90.07万平米。
(四)先行指标出现不同程度回落
受房地产宏观调控政策的影响，开发企业观望情绪加剧，购地热情减弱，建设施工进度放缓。，全区新开工面积2823.65万平方米，下降5.1%，比上年回落41.7个百分点。其中，住宅新开工面积2149.36万平方米，下降14.1%，比上年回落49.6个百分点。本年土地成交价款52.10亿，下降12.6%，比上年回落78.0个百分点。
三、促进全区房地产健康发展的建议
(一)实现“差别化”调控政策 促进房地产市场健康发展
国家“限购”、“限贷”的宏观调控政策的大环境下，自治区各级政府及部门应区别对待，鼓励和支持自主性购房需求，坚决打压投资、投机性需求。对于偏远落后的城市更要为消费者和房地产企业创造宽松环境，实行“差别化”的调控政策，以便促进当地房地产企业平稳健康发展。
(二)加强保障性住房建设 以信贷政策稳定房地产市场发展
充分发挥政府调控房地产市场主导作用，将保障性住房建设作为商品房开发的有效补充，有效解决中低收入人群的刚性需求，进一步缓解房地产调控对市场的负面影响。应通过信贷、税收等政策充分体现“差别化”的调控特征，加大对自住型住房消费的信贷支持力度，一方面，丰富金融投资理财品种，给投资性住房需求者开辟合理的投资渠道，减少投资性住房需求；另一方面，严格控制对投资性购房消费的信贷支持，抑制投资投机性住房需求。通过信贷扶持政策保护房地产市场刚性需求，加快楼市库存消化和房源的合理流转，促进房地产市场持续健康发展。
指标解释：
商品房销售均价：商品房销售均价是以房地产开发投资统计中的商品房销售总额除以商品房销售面积计算而得，商品房销售均价涨跌幅度均以其报告期数值除以基期数值而得，未考虑房屋销售结构及房屋品质变化、地段等因素影响。
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