[摘要] 为化解担保机构经营风险，破解中小企业融资难题，温州依法确认顺位抵押登记和金融机构向融资性担保机构转让主债权及相应房地产等财产抵押权的效力，促进抵押物协商作价机制的落实。
6月初，温州人民路“欧洲名典”服装店老板吴红梅顺利分两次从招商银行)温州分行获得贷款——笔按房产低押惯例的额度（70%）拿到180万元，第二次她又请总部在温州的浙江中安担保集团（以下简称“中安担保”）介入，由中安担保作为资产的第二顺位抵押权人，为她提供担保，向银行再次申请到60万元。
为化解担保机构经营风险，破解中小企业融资难题，温州依法确认顺位抵押登记和金融机构向融资性担保机构转让主债权及相应房地产等财产抵押权的效力，促进抵押物协商作价机制的落实。
此举意味着温州市民用手中的房产向银行抵押，除了能获得贷款房产价值的规定比例外，还能利用房产剩余价值向担保公司提供反担保，从而获取更多贷款。
风险如何控制？
国内银行提供房产抵押贷款时有一条“红线”，即不能按照评估价格100%发放贷款，而只能提供70%。而温州实施的房产二次抵押新政相当于百分百贷款，如何防范风险？
放出温州首单房产顺位抵押贷款建设银行温州分行个人金融部副总经理经理徐鹤告诉《浙商》记者：“发放一笔抵押物评估额70%的抵押贷款再加一笔30%的保证贷款，与一般只发放70%抵押贷款的做法相比，风险虽然有所增加，但可以控制。”
中安担保董事长谭建国也表示，房产顺位抵押“风险率比较低”。
事实上，房产顺位抵押业务风险防范的奥秘在于房产评估价。
在国内很多城市，银行评估房产时候，都有高估情况。如果采用房产顺位抵押登记的方式发放100%的贷款，“很有可能出现用本身只值100块钱东西，能拿到超过100块钱贷款。”房地产经济研究专家邓浩志曾向媒体表达担忧。
在温州，通行的做法是房产评估价会比市场价低30%左右，而银行再按评估价的70%发放贷款。若是单次抵押贷款，相当于贷款人只能从银行拿到房产市场价约五折的贷款。即便是通过二次抵押拿到100%的贷款，其实也只相当于该房产市场价的70%左右。
二次抵押贷款的风险主要由担保公司承担，因此担保公司对房产价值应有更为细致考量。
谭建国告诉《浙商》记者：“去年到今年，温州房价已下跌30%-50%。我们按评估价提供担保，风险可控。”
而对银行而言，由担保公司承担第二笔30%额度的贷款，并不会增加银行风险。“担保公司必须具备过硬资质。”徐鹤说，只有经过总行批准担保公司，银行才会与其合作。
政府推力
受访的多位人士均强调：“做成（房产顺位抵押）这个事，温州市政府做了很多工作，功劳很大。”
相关统计数据表明，截至今年2月末，温州市法人机构抵（质）押贷款额2473.13亿元。房产顺位抵押登记实施之后，企业将可以从银行、融资性担保机构等渠道获取顺位抵押贷款，按抵押物价值的30%计算，该市能够盘活的存量资产接近千亿元。
《浙商》记者得到的两份文件，从侧面显示了温州市政府的努力——
2011年12月16日，温州市政府发布《加强房地产等财产抵（质）押登记管理工作暂行办法》，提出房地产等财产设定抵（质）押权后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵（质）押。
2012年3月29日，温州市政府发布《加强房地产等财产抵（质）押登记管理工作补充规定》，要求支持融资性担保机构办理顺位抵押登记。
“为了推动这个事情，我们费了九牛二虎之力。”温州市经信委一位不愿具名的负责人表示，工作的繁杂及难度主要是在协调银行、房管部门、担保机构的对接上。
谭建国也表示，时间主要是花在各种审批程序上。“这是一个新事物，因此需要一些时间让各个单位和系统接受改变。比方说，银行做这个事，是要层层上报直到总行的，需要的时间就比较长。”
是否可持续？
对于政府主推的这项房产顺位抵押业务，外界有疑虑，担心其不可持续。杭州一位银行业人士听说温州突破70%的“硬杠”后认为，“恐怕他们做不长。”
《浙商》记者在温州采访时，相关人士表示，房产顺位抵押贷款的确是一件贷款人、银行、担保公司三方受益的事。“最难步已经走出去了，以后会越来越顺”。
对贷款人而言，虽然为获得第二笔贷款，在民间借贷日益艰难现阶段，能够得到更多融资，无疑能更好地满足他们的资金需求；对于银行而言，房产顺位抵押业务拓宽了银行放贷途径，增加了信贷品种。
一位温州担保业人士表示，“通过房产顺位抵押贷款业务，银行可以扩大放贷额度，而且这笔贷款由担保公司担保，银行还是债权人，对它没有损失。另外，一旦出险，银行可以转移之前70%的债权给担保公司。”
对于担保公司来说，此前由于没有房产顺位抵押登记政策，贷款人在银行进行房产抵押贷款，其房产一般都全额登记在银行名下，担保机构依据合同偿还担保贷款，但债权无法得到优先受偿，因此担保机构的不良率出现大幅攀升。新规定出台之后，融资性担保公司开展担保业务就有了一定保障。
谭建国介绍，由于收取的担保费为担保额1%-3%，担保公司业务收入也得以增加。同时，为鼓励服务中小微企业，国家、省、市各级政府对服务于中小微企业的融资性担保公司有免税政策，并提供风险补助，这更增加了担保公司开展此项业务积极性。
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