[摘要] 央企退出房地产由于操作时间长，一些进行中的项目一时还很难退出，这就使得非房地产主业央企整体退出房地产面临着很多难题，可以预见的是央企退出房地产未来仍存在着很多变数。
央企退出房地产由于操作时间长，一些进行中的项目一时还很难退出，这就使得非房地产主业央企整体退出房地产面临着很多难题，可以预见的是央企退出房地产未来仍存在着很多变数。
2010年3月国务院国资委（下称“国资委”）下达了“78相家主业非房地产央企退出房地产行业”命令（下称“退房令”），下达两年多来，78家央企中还有部分没有完成退出。北京产权交易所近日发布的数据显示，房地产产权交易业务遇冷，尤其是央企退出房地产遭遇了“没人要”的尴尬，二季度央企退出房地产业务环比仅增长不到10%，明显低于一季度。
房地产业务不景气
今年上半年，国内产权交易市场的热度令人意外。北交所数据显示，上半年公司交易额超过去年全年，各类交易成交总额为4770.42亿元，同比增110.83%。其中，金融产权交易贡献，上半年成交金额3185.15亿元，达到了去年的131.98%。今年上半年，建筑业、房地产业、金融业位列成交额前三甲，分别成交70.12亿元、51.29亿元、28.03亿元。
但值得关注的是，上半年房地产产权交易业务，尤其是央企退出房地产遇冷。据北交所数据显示，上半年房地产业共成交34宗，其中有11家主业中不包含房地产业的央企，包括中国冶金地质总局、中国华星集团公司、中国南车集团公司、中国航天科工集团公司、中国东方航空集团公司、中国核工业建设集团公司等，通过北交所转让13宗房地产项目，成交额为7.37亿元。酒店及购物中心等商业地产类项目15宗，成交额9.38亿元，其中属于央企退出酒店类资产的有12宗，成交额为9.10亿元。而对比一季度数据，二季度央企退出房地产业务环比仅增长不到10%。
对此，北交所集团董事长熊焰表示，国资委从去年开始要求房地产非主业的央企要逐步退出房地产行业，但从今年业务部门的数据来看，这项业务无论从项目数量或是资产保值增值率来看增长都有限，甚至许多央企要退出却无人接盘。
据悉，央企退出房地产业主要有产权交易所挂牌、协议转让以及国资委直接划拨这三种形式，央企根据自己企业的实际情况来选择退出的方式。而北交所上半年的这些房地产项目均是采取股权转让的形式，受让方的主体为民营企业。由于项目的平均体量均只有几千万，受让方中并没有资金实力特别雄厚的知名民企。与去年相比，央企通过交易所转让房地产项目的热度已经下降了，同时由于受国家调控的影响，买家需求也不旺盛，出现了项目不好接盘的局面。
央企“退房”步伐缓慢
自2010年3月18日，国务院国资委发布央企退房令以来，共有19家国务院国资委监管、主业非房地产央企通过北交所转让42宗房地产股权项目，交易总额为40.37亿元。
国资委提供的数据显示，2008年，78家主业非房地产央企下属三级以上房地产子企业共227家，约占央企全部三级以上房地产企业数量的60%。国资委在2010年3月要求，这78家央企应加快对其地产业务进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性任务后有序退出，限令15天之内提交退出方案。但并未明确设定退出的最后期限或时间表。
去年2月，国资委副主任邵宁称2010年已有14家主业非房地产央企退出，2011年预计还有20家退出，同时，他也表示，央企介入房地产业有非常复杂的历史原因，退出也不能一蹴而就。邵宁举例说，一些中央企业尤其是独立工矿区，职工宿舍是自己建、自己维修、自己管理，这样的企业要真正退出房地产就需要一个过程；还有一些企业，比如原先在城市中心，现在要搬到开发区，原先占的地通过房地产项目开发收入来安置职工，也需要把这个项目做完才能退出。
多因素制约央企“退房”
业内人士分析认为，央企退出房地产较为缓慢有其自身的原因，一方面央企房地产业务分布在不同板块中，统一退出时，内部协调较为困难；另一方面，由于房地产处于调控中，行业整体景气程度下降，导致接盘者寥寥，也增加了央企退出房地产的难度。他认为，在当前不应该用行政手段强制央企退出房地产，而应该遵循市场规律，让抛盘和接盘者能够自由选择。当前国企利润的下滑，央企持有的优质物业能够在一定程度上弥补主业的不足，这也是央企“退房”步伐实质性减慢的原因之一。
央企退出房地产还有一大问题，就是国有资产退出的法律程序特别长，中间存在着很多变数。
央企退出房地产项目基本分三个阶段，前期准备阶段，这个中间包括政策咨询，委托中介机构，可行性研究和制订转让方案，报请上级审批、进行清算核资、审计、评估等工作，制订职工安置方案、资产处理方案，国有资产评估备案。第二个阶段就是进场转让阶段，这个过程包括挂牌转让，与受让方签合同、资金结算等。最后是后续工作阶段，进行工商、国有产权证变更登记。由于央企退出房地产涉及到国有资产转让，从决策退出到真正实现转让过程特别漫长，手续繁多，尤其是前期准备阶段的时间最长，涉及到审批、资产核算等，或许在等待审批的过程中，土地或房地产市场等又发生变化，导致部分项目到最后只能是半途而废。
在央企退出房地产过程中，为了避免国有资产流失，退出房地产项目需要通过第三方专业评估公司对项目进行评估和审计，再交项目权属单位审核，也要报国资委，最后通过产权交易市场公开挂牌。为了保证第三方公司评估的公正性，同时还启动价格发现机制，若征集到两名或以上的意向受让方，须采取竞价方式来决定最终受让方。
业内人士分析认为，央企退出房地产由于操作时间长，一些进行中的项目一时还很难退出，这就使得非房地产主业央企整体退出房地产面临着很多难题。对于如何破解这一难题，相关部门也很难有一个明确的答复，可以预见的是央企退出房地产未来仍存在着很多变数。
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