[摘要] 7月11日，“北京合作建房”项目举行新闻发布会，拥有多年房地产销售经验的孙智群声称，要组织买房人盖出比开发商建房价格低40%的房子。
合作建房操作难参与需慎重
据北京青年报报道，7月11日，“北京合作建房”项目举行新闻发布会，拥有多年房地产销售经验的孙智群声称，要组织买房人盖出比开发商建房价格低40%的房子。
孙智群说，待明确拿地后，由出资购买者投票决定设计、施工等合作方。合作建房项目大概需要800-1000名买房人参与，目前已有近百人报名。
孙智群说，目前已有意向地块，一个在通州，均价为8900元；另一个在大兴，均价是7624元。买房人在北京合作建房网站上注册会员并提交资料后，前往合作银行办理出资手续，之后将按出资顺序选房。
2003年，联想IT工程师于凌罡首次提出该购房理念，但实施过程中，因5次拿地失败，楼盘最终未建成。孙智群称，合作建房的价钱会比开发商建房的房价低40%左右，价格优势是关键。
律师说法
问题1.个人合作建房符合我国房地产开发的相关法规吗？
个人拿地法律不禁止
北京市兰台律师事务所尚娟律师认为，单纯从拿地环节来看，我国目前并未禁止个人申请使用国有土地。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可依本条例规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。
同时，从现行的土地使用权招拍挂制度来看，也没有禁止以个人名义在公开市场上拿地。也就是说，只要程序合法，任何人都可以拿地。
但是，在个人合作建房模式中，数百人如何成为一个主体拿地，在操作上是存在困难的。因此，于凌罡也坦承拿地困难，其中有很多原因不方便说。
尚律师认为，就于凌罡5次拿地失败的原因来看，主要还是与个人合作建房者参与土地竞标的策略、运作方式和资金实力有关，在拿地过程中并没有相应竞争优势。
问题2.孙智群有可能实现个人合作建房吗？
合作建房前景不乐观
尚律师认为，个人合作建房，从目前的法律与政策框架来看，孙智群等人如果进行建房可能有两种模式供考虑：一是需与投资人组建公司；二是与具有房地产开发经营资质的企业合作开发。
尚律师对这几种模式的操作性都不是很看好。在种模式中，如果成立有限责任公司，我国《公司法》将有限公司的人数限制在50人以下，对于孙智群提到的需要800-1000人才能聚齐资金的情况下，可操作性不强。如果采用代表制，那么怎么来确定公司的代表？如何划分公司的股权？如何进行表决以及如何监督资金的使用？这些都是难以达成共识的问题。
如果成立股份公司，首先对股东有200人以下的限制，其次公司只能采用发起设立的方式，因为采用募集设立的发起人需要缴纳35%的股份，这与合作建房人的个人财力状况是不相匹配的。
在第二种模式中，引入开发商合作建房，还是会涉及这些个人合作建房者如何成为一个主体与开发商签订合同的问题。
北京市京剑律师事务所金翔律师认为，个人合作建房不太可能实现，因为取得立项审批、土地使用证、建筑规划许可证等手续都存在难点，政府不可能给800个平等主体下批文，因此，众多买房人如何行使权利是一个难题。
问题3.老百姓参与合作建房有什么要注意的问题？
风险太高要谨慎参与
尚律师称，她个人并不支持老百姓参与这种集体建房项目。
房地产开发是一项资金需求大、风险高的业务，普通的老百姓一般都是用尽毕生的积蓄投资于此，风险承受能力是非常有限的。在没有足够的资金支持的情况下，集体建房项目很难进行下去。
在“800到1000人参与才能实现合作建房”的情况下，如何形成民主决策，如何保障资金运作模式的安全，将是合作建房能否进行下去的重要问题。即建房项目的资金如何监管、表决权如何行使都是参与合伙建房的老百姓需要慎重考虑的问题。
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