[摘要] 城市商业综合体，最目前地产界最“潮”的概念之一。这种集酒店、写字楼、购物中心、公寓或会展等多种物业于一体的特大型公共商业设施，俨然已成许多区域、甚至城市规划者心目中拉动经济增长的航空母舰。
突围路线：从“婆”到搭建资本平台
城市商业综合体，最目前地产界最“潮”的概念之一。
这种集酒店、写字楼、购物中心、公寓或会展等多种物业于一体的特大型公共商业设施，俨然已成许多区域、甚至城市规划者心目中拉动经济增长的航空母舰。
据知情人士透露，目前杭州在建的综合体项目接近40个，将建的近10个，共近50个，总建筑面积接近两千万平方米，商业面积达400多万平方米。有专家认为，这两千万平方米总建筑规模的资金需求将构成重大问题。另外，400万平方米的商业面积会否超出城市承受能力，该从哪里寻找销路？
而一些商业综合体的运营者们，俨然已经在寻求突围路线。
杭州城市综合体是否趋向饱和
房地产市场的调控似乎不能抑制商业地产的热度，各地购物中心、城市综合体或商业（生活）中心的建造遍地开花。有国际地产调查机构直言中国购物中心存在过热隐忧，业内专家也指出各地城市综合体已经或将接近饱和是不争的事实。从国际趋势看，社区型购物中心已成新方向，因消费者逐渐厌倦了超大体量商业综合体内疲惫不堪的购物体验。但也有一些人认为，在各区域发展不平衡的今天，中国购物中心仍有巨大发展空间。
目前商业综合体作为最流行、的一种多业态整合的地产开发模式，越来越被地产开发商所青睐，其不同于住宅开发的优势，是综合体本身所具备的自我盈利能力和多种资源的整合能力。开发商不仅可以通过销售物业直接获利，同时可以通过自持物业，得到融资机会和后期更大的物业空间。对开发商而言，持有型物业是机遇，同时也是极大的挑战，对开发者资源整合能力、资金实力、可持续性经营能力，都是很大的考验。
如果一个城市短期内所建商业地产的品种、规模、总面积远远超过其承受能力，并且未来10-15年内消化不了，那是非常危险的。
商业地产火热的原因，除了中等城市本身发展需求外，住宅被“限购”，投资商们将热情倾注到了商业地产的建设上，尤其是一些大型购物中心，为资本寻找出口也是重要原因。
“在杭州，规划的100个城市综合体中，交通、旅游等公共设施概念的综合体占了很大一部分，纯粹的商业综合体体量并没有想象中那么多，”杭州银泰城市场营销部经理徐琦敏表示。
不管商业综合体到底有没有饱和，在未来巨大的供应压力下，项目的特色性、是否具有区域针对性，尤其是运营者在资源整合上的优势，已越来越成为极其重要的因素之一。
经过10多年的积累，银泰在商业资源上已经建立了从奢侈品品牌到大众品牌的广泛储备。经过两年多的购物中心的储备，现在已与大量的购物中心、专业店、专卖店签订了战略合作关系。
目前，中国银泰在已建在建的商业地产项目已经有数十个，分布于北京、上海、杭州、宁波、合肥、成都等城市，产品包括城市综合体、精品酒店、高档购物中心、甲级写字楼、豪华住宅等建筑业态。
这么多年在百货行业的积淀，使银泰如今已经拥有庞大的品牌资源，这些品牌资源能够给银泰商业地产项目带来更加科学合理的业态组合，更国际更高效的商业管理团队。
目前成立的银泰置地集团，就是整合了银泰目前的商业产业链及运营管理优势，主营以综合体及购物中心开发、商用物业运营管理及商业物业管理服务的集团性公司。
通过集团内部资源整合及外部资源的吸纳，银泰已经形成了具有“银泰”特色的商业地产运作模式，从项目发展、规划设计、开发建设到招商运营，每一个环节都有专业团队负责打造，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势，并拥有数百家零售业战略合作伙伴。
2011年的银泰商业战略发布会上，中国银泰正式对外公布了未来商业地产的战略规划，推出了三大商业综合体产品线——“银泰中心”、“银泰城”、和“银泰Mall”。这三种不同定位的城市综合体产品，将在一到三线城市根据城市特点不同进行布局，目前已经有近20个综合体在同时开发，而杭州银泰城正是目前三大产品体系中“银泰城”系列的旗舰作品。
徐琦敏表示：“一直以来，城西虽然住宅林立、商贸市场也非常多，但是城西房地产的商住味道，却至今因为缺乏大型综合商业配套项目而不被认可。我们的开发理念之一，就是希望在最密集的区域，实现最集中的商业功能；在最精粹的区域，实现效的商务功能。”
银泰城项目总建筑面积约40万平方米，包括大型购物中心、7万多平方米甲级写字楼集群及商务酒店，是目前杭州在建的的商业综合体之一，可以说是杭州城北、城西的地标性建筑群，建成后将成为区域中心。
同时银泰城也是真正意义上的商业中心、商务中心双核驱动的城市综合体，在综合体中集中了购物、餐饮、娱乐、休闲、配套、商务中心等多功能，通过商业和商务功能的完美融合，不但能填补区域城市功能的空白，更以双中心的集群效应，形成更为强大的中心辐射力。
杭州城西及城北不缺居住人口，未来随着银泰城的建设完成，可以看到这个区域将从典型的睡城向多功能城市中心发展，这个城市中心拥有非常完善的城市功能以及配套，也拥有众多高端居住人群，这就是城市多中心发展的一个趋势。
而另一些商业综合体，已经开始探索开创综合体价值平台模式。
陆则非，建工地产营销部负责人。陆则非说，从2008年底开业至今，建工地产所打造的欧美中心EAC已成为杭州国际金融特色楼宇和世界500强商务殿堂。写字楼近几个月的租金成交均价更是超过7.5元/天/平方米的高租金。入驻企业已达百余家，吸引了包括飞利浦、联想、奔驰、荷兰航空、港龙航空、香港铁路等20多家世界500强和众多国内外领袖企业，40多家国内外著名金融机构，如瑞银证券、新加坡星展银行、澳新银行、中国银行私人银行、中投信托等，也纷纷设立区域总部或重要的营业部 。
陆则非表示，目前的商业地产正在经历三个阶段，个阶段是建造有形的商业项目，第二个阶段在运营方面，走国际化道路，整合产业，高出租率、高租金、高。而第三个阶段，则突破传统的模式，搭建写字楼内的资本平台。而这也是欧美中心EAC正在进行的尝试。
今年5月，为鼓励金融业为实体经济服务，《杭州市“十二五”金融业发展规划》重磅出炉。支持杭商资本进入金融领域、支持企业发行债券融资、奖励金融机构创新金融产品，一揽子计划为杭州楼宇经济的发展转型注入新动力，在新政策的催生下，欧美中心（EAC）等一批特色楼宇，以完善的金融产业链领创杭州综合体发展运营的新趋势。
今年6月刚获银监会批准，创立于1835年，全球50强银行企业，澳大利亚的银行机构之一澳新银行，就迫不及待将浙江区域总部和营业厅进驻了欧美中心。无独有偶，6月初中国银行私人银行旗舰店也正式入驻欧美中心EAC，举行盛大开业庆典。而最近，央企中银集团与浙江大型国企浙江铁投集团合资的中银浙商产业投资基金，又将总部设在了欧美中心EAC。
“国际金融大鳄之所以青睐欧美中心，全赖于我们对完整金融服务价值链的营建。”建工集团副总经理李丽认为，在欧美中心的招商上，特别注重金融产业生态的形成，除引进国际知名的银行、投行外，同时也注重引进了如德勤会计师事务所、金杜律师事务所、中新力合等国内外知名的类金融配套服务机构，使其与国际级银行、投行一道形成了自然的金融价值链。某位私人银行负责人表示，自从入驻欧美中心后，他们的业务较之前有了很大提升，大楼本身就带给他们众多的客源。而同样在欧美中心办公的街道相关负责人也表示，欧美中心的楼宇经济非常成功，入驻企业的年利税屡创新高，今年有望超2亿元。
2008年，杭州市首次提出要打造20座“新城”、100个城市综合体。2010年，时任杭州市建委主任的杨军在中国杭州城市综合体发展峰会上表示，发展城市综合体是城市发展到一定阶段的必然选择，是转变城市发展方式、实施“紧凑发展”、“精明成长”的必然选择，是实现城市国际化战略的必然选择。也就是从这一年开始，杭州城市综合体建设加快了步伐，至今100个城市综合体已经建设过半。
值得一提的是，除了被列入规划的100个城市综合体，杭州还有大量的项目都规划或者打着城市综合体的概念粉墨登场，不少开发商为了增强项目的吸引力，也纷纷提出了综合体的概念。与此同时，因为郊区化居住时代的到来，购房者对于综合体项目，也还抱着相当大的热情。
打着综合体概念的项目不少
除了列入规划的100个综合体，杭州其实还有不少综合体项目。
值得一提的是，跟上述很多城市综合体不少由政府主导不同，这些项目大多由开发商开发运营，除了住宅房源之外，它们也规划有酒店式公寓、写字楼、商业、酒店等等其他物业形态，这部分项目的供应量，也不容小觑。
比如在下沙，有综合体概念的项目，还包括80万平方米的龙湖滟澜山项目。这个楼盘主力为住宅，但同时还有20万平方米的商业天街和五星级酒店，打造的是杭州世界城市生活体之下的全新主流生活模式。与之相邻的东部国际商务中心，则为具备商务办公、五星级酒店、国际尖端标准A级写字楼以及地铁商业空间等功能设施，下沙新城的CBD核心综合体。
而同处于下沙的宝龙城市广场，体量达33万平方米，主打概念就是下沙新城以多业态综合性商业为主题，集高层住宅、联排别墅、精装SOHO、综合商业、步行商业街等形态为一体的地标型城市综合体。其中，商业涵盖超市、百货、影院、电玩、娱乐及美食餐饮等多种业态。
在滨江，除了滨康综合体和星光大道等综合体之外，位于钱江新城CBD、奥体中心CBD、滨江新城CBD三大城市中心的黄金交叉点的中海寰宇天下，也是一个涵盖首席御江大宅、奢华酒店品牌、总部商务平台、都市商业裙带四类作品，是钱塘江一线80万平米国际都市综合体。开发商表示，它将成为助推“钱塘江时代”城市价值的关键引擎之一。
此外，同处滨江区域的星耀城总建筑面积达158330平方米。项目将打造为一个以IT为特色的商业办公综合体项目，规划主要有商业、写字楼以及酒店式公寓三种产品。综合体项目能提供非常完善的生活一体化服务，让生活模式更加便利快捷，也能享受到更多的生活配套服务。
此外，囊括写字楼、酒店、餐饮美食和商业走廊等物业类型的浙商财富中心，填补了城西高端写字楼的市场空白；申花板块的矩阵国际，也在以往商务办公产品的基础上，总结出未来办公模式的新趋势，开创全新的未来商务办公模式，引领杭州写字楼新潮流。
跟传统的住宅相比，综合体还包含着商业、写字楼等各种需要更出色运营能力的业态，开发商纷纷涉足综合体项目，其实也是在一定程度上，说明了他们对于商业物业前景的看好。
7月初，杭州主城区迎来了下半年土地出让会，这是一块之前并没有得到多大关注的商业用地，位于古墩路与天目山路交叉口，可建面积13万平方米。竞拍开始后，两个买家展开角逐，你来我往，争夺不休，双方都大有“不拿到地誓不罢休”的意思。现场甚至出现了久违的“注意投资风险，谨慎报价”提示。一直到了32轮，11号竞买人慧展科技（杭州）有限公司才以11.49亿元总价力挫对手，将该宗土地收入囊中。
值得一提的是，这是已经清冷了许久的杭州土地市场，难得一见的火爆场面。在宏观调控让土地市场哀鸿遍野的近两年来，这样难得一见的火爆场面，基本上由商业地产创造。今年上半年，杭州主城区共出让土地21宗，总出让面积586.5亩，总出让金额80.17亿元。这一数据仅相当于2010年同期的32%，并不好看。不过其中，商业地产却表现抢眼。在上半年主城区成功出让的这21宗土地，其中商业用地占了19宗，共计出让面积320585平方米，出让金额约67.6亿，占上半年土地出让总金额的84%，毫无疑问，成为土地市场的主角。
事实上，这种状况在去年就已经表现得比较明显。2011年，主城区共成交土地56宗，其中住宅用地仅成交22宗，商业用地却有34宗。在住宅市场一片肃杀的同时，商业用地市场反而热力四射，全年成交额达到147.8亿元，即使相对于火爆的2010年，也不降反升，上涨了8%。
“商业地产的销售压力相比住宅要小，利润也要高一些，而且拿地价格相对较低，这在业内是人所共知的。”星耀城开发商星瀚置业总经理助理王奕告诉记者，这也是商业地产项目成为开发商热宠的原因之一。就比如他们公司，目前的投资重心也是在商业项目上。
此外，王奕对杭州商业地产的前景很有信心。“杭州发展商业地产有它的先天优势，杭州是全省的经济、金融中心，消费能力很强。但是，杭州的商业地产发展又是和城市发展速度、经济实力不成匹配的，相对比较落后。过去带商业性质的地产项目更多的是以住宅的方法在做商业地产，最近两年才有了新的起色，比如万象城、印象城以及银泰城，可以说杭州的商业地产还有很大的发展空间。”他认为，一直以来杭州“商住倒挂”现象比较严重，同一地段的住宅售价超过写字楼甚至商铺的价格。经过此轮调控，住宅价格将会停留在一个比较稳定的水平，而商业地产的租金会有很大提升，对整个商业地产都是一个很大的契机。
对于城市综合体这一类物业，购房者目前显然还比较认同。
中海寰宇天下成为2012年杭州主城区成交量和成交金额双料，除了好地段、中海品牌和实惠的价格之外，众多购房者看重的，是它80万平方米的体量。“除了住宅，这里还有酒店、写字楼、商业，所以不用担心今后的配套问题。”不少购房者这么认为。
而处于地铁口的龙湖滟澜山，上半年也取得了非常不错的成绩。20万平方米的天街配套，是让不少购房者趋之若鹜的一大理由；而宝龙城市广场的“下沙武林门”的概念，显然也吸引了不少眼球。
上个月，首次开盘的滨江综合体项目星耀城，这个地铁一号线江陵路站的项目，开盘当天售楼部现场人山人海，大多数购房者当场就下单签订正式合同，精品商铺成交9成，就连市场一直不是特别火的写字楼，也成交了8成。事后据开发商统计，开盘当天实现了4.5亿元的销售额，完成了全年销售任务的一大半，成为名副其实的“吸金盘”。
事实上，随着楼市发展半径扩大，众多郊区板块纷纷迎来了交付期。对于这些区域来说，如何完善今后的生活配套，实现可居住性是的问题。所以，当拥有众多功能的城市综合体一经亮相，就受到了市场热捧。今年5月的杭州人居展上，最热闹的展位，无疑是新天地项目，这个楼盘当时刚刚展示了规划，展位现场人山人海，很好地诠释了市场对综合体项目的热情。
业内人士认为，虽然杭州定位为二线城市，但杭州的经济规模、城市规模都已靠近一线城市，大部分都是年轻人，是一座活力城市。目前，很多二线城市的发展模式已经从单个商业中心到多个商业中心，而杭州目前还只停留在以武林广场为商业中心的阶段。所以，综合体的建设，对于未来城市的发展，是大有裨益的。从目前来看，市场与综合体之间尚处于“蜜月期”，但随着综合体项目纷纷上马，雷同性增强，综合体之间的竞争也将会越来越激烈。而要真正做好一个商业地产项目，考验的是开发商的后续运营能力。
所谓城市综合体，就是有机组合3个以上城市功能空间，以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率建筑群落，有超大空间尺度，有“通道树型”交通体系，有现代城市景观设计，也有高科技集成设施。它能够程度地利用土地资源，为人们提供最便捷的服务和最快速的效率，所以，城市综合体建设，正以一种前所未有的速度生长。
杭州也不例外。杭州提出建设100个多功能城市综合体计划，共14万亩，可开发利用面积6200万平方米，而与此同时，许多开发商也日益青睐综合体项目，使得这类物业的阵营日益扩大。据了解，规划中的综合体项目，已建成或开工建设一半以上。这些项目遍布杭州各个角落，也涵盖了富阳、桐庐、临安、淳安等一些周边县市。未来几年供应量将非常巨大。
那么，这些综合体主要位于什么地方，都有哪些特色？哪类综合体的体量比较大，跟购房者关系比较密切？作为一个二级城市，杭州能消化得了这么多综合体项目吗？本报展开详细调查。
交通枢纽型综合体占比：10% 关键词：地铁
地铁的建设，将为杭州插上腾飞的翅膀，也将极大拓展人们的居住半径，城市的生活圈，将沿着地铁向外延伸。所以，众多综合体的建设也开始沿着地铁枢纽，如火如荼地建造起来。目前纳入规划的交通枢纽型综合体主要围绕着地铁一号线来建造，既有交通换乘的功能，也有集聚大流量居住、办公、购物等的功能。
其中，七堡车辆段综合体、临平南翁梅站综合体、客运中心站综合体已开工建设；武林广场站上盖综合体、打铁关站综合体和滨康站综合体即将开工；乔司站物业综合体和乔司南站物业综合体则在规划中。
这些综合体的体量都很大。比如七堡车辆段综合体是目前国内的地铁上盖综合体之一，总建筑面积约103万平方米，由地铁一号线、4号线车辆运营库、检修库、综合维修大楼、控制中心等地铁功能建筑，和住宅、酒店、写字楼等开发建筑构成，其中住宅约63万平方米，商业、酒店和写字楼约20万平方米。
又如滨康综合体，定位为杭州功能最全的综合体，除地铁和汽车南站外，还有商场、五星级酒店、写字楼和住宅楼。综合体地上建筑面积50万平方米，地下20万平方米。光是商场面积，就超过杭州大厦A、B、C、D四座楼的总和。
越来越多的开发商，也介入到开发地铁综合体的队列中来。比如地处地铁南苑站西北角的华元城（暂名），就是由杭州本地的华元地产在2011年以7.1亿元竞得的商住地块，容积率高达6.9，该综合体占地面积达到100多亩，两幢高达160米的塔楼将成地标性建筑，将包括五星级酒店、国际购物中心、甲级商务办公楼、IMAX影院及豪华公寓、2万平方米儿童娱乐空间等多种功能。
“地铁一动，黄金万两”，对于普通投资者来说，如果能够在地铁综合体中分得一杯羹，显然也是非常不错的事情。
商业型综合体占比：27% 关键词：地标
这类综合体的功能，大多融合了商务、居住、休闲、酒店等各种功能，并且因为地段比较有优势，所以常常是商业发展前景非常不错、商业价值非常高的项目， 它们往往通过土地出让的方式，由开发商来操盘运营，并成为城市的地标性建筑。
这其中，包括已经投入使用的杭州大厦商贸旅游综合体、钱江新城华润万象城综合体、星光大道综合体，正在建设中的武林壹号（杭汽发综合体）、绿城兰园（喜得宝综合体）、杭州新天地（杭州创新创业新天地综合体）、嘉里中心、百大绿城西子国际、杭州远洋运河商务区综合体和杭一棉地块综合体，以及还未开工的蓝孔雀综合体、华家池商务综合体和杭州田园地块综合体等等，因为市场的参与度比较高，所以它们的知名度也常常比较高，也最能够赚取购房者的眼球。
比如总建筑面积达115万平方米的新天地项目，无疑是杭州城北超级体量城市综合体。这个项目规划为集总部经济、商务办公、商业零售、酒店餐饮、科研孵化、文化创意及休闲娱乐于一体的大型城市综合体，未来将云集影视娱乐、艺术画廊、设计公司、I-MAX电影院、KTV、酒吧和特色餐馆等多种业态，预计每天将有10多万人次的消费和举行商务活动，不仅将填补杭州城北CBD的空白，更将塑造出一个集多种业态于一体的都市核心圈。
又如百大绿城西子国际，总建筑面积28万平方米，总投资60亿元，是集国际化写字楼、精装城市公馆、五星级及对岸和国际名品广场等物业于一体的高端城市综合体。该项目因为地处庆春路核心商圈，又能享受钱江新城的前景，所以备受市场期待。其首期酒店式公寓即将于9月份开盘。
而如武林壹号项目，更是以绝佳的地段、国内首席城市华宅的定位、绿城和滨江本地两大房产大佬等众多元素，赚取了不少眼球。这个项目位于武林广场北侧，坐拥杭州最繁华的武林商务圈、西湖文化广场，以及具有千年历史的京杭大运河水景资源。项目总建筑面积近50万平方米，由9幢豪华精装修住宅与1幢超五星级四季酒店和服务性四季公寓组成。建成后将成为长三角乃至首屈一指的标志性建筑，为中国最为高端、最为瞩目的城市精装修复合体之一。
这也是跟市场关系最为密切的一类综合体。
旅游博览类综合体占比：33% 关键词：资源
作为一个风景旅游城市，杭州的自然资源得天独厚。所以，以旅游资源为依托，借助杭州深厚的文化底蕴，打造一些集旅游、休闲、购物等为一体的综合体，是一件非常顺理成章的事情。比较有名的即已经建成并完成招商的湖滨南山路特色街区、中山路河坊街特色街区综合体等。
事实上，这几年，杭州的旅游综合体除了传统的西湖周边之外，范围也在不断向外拓展。加入了西溪湿地、钱塘江、运河、超山等诸多概念。比如位于杭州西溪国家湿地公园东南角的西溪天堂综合体，就规划包括旅游公建设施、度假酒店集群（高档中心酒店与主题酒店群落）、中国湿地博物馆、产权式酒店、酒店式公寓的综合体。除了五星级酒店扎堆外，还有总建筑面积约4.5万平方米的精品商业街；还有桥西由长征化工厂工业遗存、富义仓遗址、小河直街历史街区、桑庐和石祥船坞等建筑群体构成的大河造船厂国际旅游综合体，是一个立足于运河文化底蕴，集工业遗产保护、创意产业、休闲旅游、文化娱乐、交通换乘等诸多功能为一体的综合体。
又如，萧山的中国水博览园综合体、月亮湾观潮度假城综合体、进化镇杭州城山度假区综合体、东方文化园旅游综合体、休博园旅游综合体、云石生态旅游区综合体、大岩山风景旅游区综合体、井山湖功勋企业休闲中心城市综合体等，转塘的龙坞旅游综合体，瓶窑的径山禅茶文化旅游综合体，良渚的“大美丽洲”良渚文化旅游综合体，超山旅游综合体，还有钱江新城的江河交汇处渔人码头旅游综合体等，都属于旅游类综合体。
还有一类综合体以博览、展览为主，如滨江总建筑面积约为82万余平方米，项目总投资估算约为80余亿元的杭州奥体博览中心综合体，由奥体中心和国际博览中心组成，建成后可承办性以及洲际的大型体育赛事活动。
当然，这类综合体一般都有实力雄厚的公司操盘，与普通购房者关系不大。
产业综合体占比：30% 关键词：概念
这类综合体主要包括创新创意产业、服装产业、教育产业、家居产业等各类产业为依托的综合体。
以创意产业为依托的综合体， 包括总体量约25万平方米的玉皇山南创意园综合体，定位于以建筑设计为龙头、以产学研结合为格局、以休闲景观为形态的集产业化、国际化、一体化特征的高端创意园区。还有，如滨江动漫广场综合体、桥西的北部软件园综合体和余杭的杭州大学城综合体（余杭创新基地）等，都属于此类。
这类综合体，比较适合于有这类概念的公司办公，所以对于当地的写字楼市场来说，还是会存在一定的冲击。
另外，一些比较有特色的产业综合体，如总建筑面积50万平方米的杭州宏丰家居城，建成后将成为集家居建材大卖场、特色商业街、生活超市、物流仓储、商务办公、配套公寓于一体的多元家居复合业态。另外还有九堡的中国四季青服装交易中心、良渚的杭州亿丰时代广场和萧山的浙江新农都现代农产品物流中心等，它们的存在，往往能够对区域的配套完善起到很大的作用。该类综合体商铺的规划往往比较多，如果运营得当，那么市场前景还是相当不错的。
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