[摘要] 5月29日，微博爆料，湖南省发改委召开全省经济形势座谈会，传递中央精神，明确国家层面有“两个不可能”：1、不可能出台像2008年底那种大范围、大规模的4万亿投资政策；2、不可能松动房地产政策，现在只会预调微调。同时确认，国家即将启动汽车下乡政策。
5月29日，微博爆料，湖南省发改委召开全省经济形势座谈会，传递中央精神，明确国家层面有“两个不可能”：1、不可能出台像2008年底那种大范围、大规模的4万亿投资政策；2、不可能松动房地产政策，现在只会预调微调。同时确认，国家即将启动汽车下乡政策。
对于房地产调控，文件中称，中央在房地产调控政策上总基调不变，政策上不变，但要求各地各部门采取有力措施，增加普通商品房供给，并通过落实利率优惠，降低首付比例，减免相关税费等措施支持居民购买首套普通住房，有序释放刚性需求，引导各方面形成统一的市场预期，促进房地产市场健康发展。
以上描述中，中央在房地产调控政策上总基调不变，政策上不变已经成为当前房地产市场调控政策走势的共识，政策层面的微调“刺激刚需”应该来说也已经成为现在及未来政策层面走向的特征。在“微调”政策方面，落实房贷利率优惠、调整普通住宅标准、通过各类措施补贴购房者等等也已成为现实。但是，降低首套房的首付比例尚是本轮调控以来还没有做出明显的“微调”动作。
在之前，沈阳公积金缴存半年即可申请贷款，首付减至两成，沈阳出了二成首付不久，广州也重申，首套房90平米以下可公积金贷款两成首付。几乎与此同时，武汉市也出现公积金贷款购置首套房可以首付两成的做法。
公积金贷款购置首套房可以首付两成，这也将大大降低购房者入市的门槛，对于一部分自住需求购房者来讲，可以提前购置房产，以应对未来房价上涨而带来越来越买不起房子的状态。这些政策这对于刚需来讲，应该可以刺激这部分需求入市购房，也是对于这部分购房者购房机会的保护。
笔者认为，不仅仅公积金贷款在贷款额度及首套房首付比例上可以定向“刺激刚需”入市，商业贷款的首套房的信贷额度、首付比例上也可以出台定向宽松的措施，比如首付比例降至两成来定向“刺激刚需”入市。只要政策并没有偏向投资性和改善需求，政策调控的大局仍然是偏向以“自住需求”为主，这些政策也都不为过。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，“刺激刚需”入市的方式是灵活多样的，最关键的不是我们否认这样的政策出台，而是在执行环节严格控制非刚需群体钻空子入市，也要考虑这样操作是否有相应的市场风险，同时，也要控制好这样操作对于市场平稳健康发展是否有益。
但是，从当前个人房贷市场执行状况来看，工商银行、中国银行等个别银行仍然存在收紧首套房贷款，将首套房贷款利率上调至九折甚至回归基准，这和当前调控政策层面微调“刺激刚需”入市有所不符。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，上述首套房贷利率收紧，甚至当前首套房贷首付比例没有降至两成，一定程度上也和当前整体市场的信贷额度有一定的关系。“降准”之后，各银行会拥有更多的信贷额度，对于“刺激刚需”的“差别化”信贷政策继续执行提供了政策及实际的信贷额度支持。但是，当前首套房贷首付比例是否降至两成仍将受制于当前信贷额度，首套房贷款降首付 “刺激刚需”关键在信贷额度多少。
笔者认为，在2012年“限购”政策延期执行的市场背景下，首套房贷政策2012年应定向放宽，应该制定“差别化”的信贷政策，尤其是在首套房贷利率已经宽松的市场背景下，进一步降低首套房的首付比例，大大降低购房者入市的门槛，让一部分自住需求购房者可以提前购置房产，保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间。
当前，尽管当前银行已经给出更多的房贷额度，并且有适度的贷款利率优惠支持自住刚性需求的首套房置业者，在审批时间周期上也进一步缩短，但是，当前信贷政策对于首套房置业者仍然过于紧张，尤其是在首付比例上，各地首套首付3成个别地区首套房首付比例在4成以上首付“高门槛”的状态依然存在。笔者认为，对于首套房置业者各地应统一降低首付比例至2成，改变当前各地首套首付3成个别地区首套房首付比例也在4成以上首付“高门槛”的状态。
从市场的角度而言，从近期房地产市场成交量变化趋势来看，2012年3月楼市成交量回暖之后，4月以来的多地楼市成交量呈现下滑迹象，5月份的市场成交量尽管略有反弹，但是6-8月份即将进入传统的房地产市场销售淡季，后市仍存在一定的市场不确定性因素，因此，整体市场仍然需要楼市“刺激刚需”政策出台。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，“降准”之后为楼市“刺激刚需”的“差别化”信贷政策出台及执行创造了市场条件，但对于房地产市场首套房的个贷的信贷额度而言仍然不宽松。因此，在“降准”之后，各地应该针对自住需求进一步出台“差别化”信贷政策，鼓励自住需求入市，比如对于首套房置业者有一定的税费补贴；对于人才类购房需求给予积极的落户及税费优惠政策；在公积金贷款、商业贷款对于首套房置业者的进一步的定向宽松，降低首套房首付比例降低购房者入市的门槛等。
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