[摘要] 楼市将继续大幅度降价继而实现全面降价，还是停留在目前部分降价的水平？当下房价是否已经达到意向购房者的预期水平，是果断出手还是继续等待？
限购、降价、迷茫、悲观，目前的杭州楼市依然阴晴不定，前途未知。
楼市将继续大幅度降价继而实现全面降价，还是停留在目前部分降价的水平？当下房价是否已经达到意向购房者的预期水平，是果断出手还是继续等待？
在此次人居展上，本报联合合创地产机构就目前杭州房地产市场的住宅需求及需求特征，做了一次广泛的调查。本次调研通过人居展现场以随机拦访、一对一问卷调研的形式，共设问卷900份，回收有效问卷875份，其中对住宅有购买意向的有效问卷为805份。以下分析均针对814份有购房意向的问卷展开（文中简称意向购房者）。
展会上来的都是谁？ 本地客为主
本地购房者依然是购房主流，占比达89.9%。进入2012年后，虽然外地意向购房者的比例较2011年下半年有所减少，但依然保持在较高水平，特别是从3月开始，部分楼盘的大幅度降价促使外地人来杭州购房的积极性明显升高。
同时，本次调研的异地购房者有了新的身份，除了热衷楼市投资的温州客组团前来外，其他地区的意向购房者也明显增加，其中绍兴、丽水、台州、湖州、宁波、诸暨等地占比略高，其他如衢州、海宁、金华、桐庐等地区也开始出现。而相较往年，外省客户明显减少。
首次置业比例明显上升，占比55.1%，为近四年来的水平；同时受价格下调影响，二次置业群体也有所增长。改善型需求依然为主流，无房自住明显上升，结婚购房大幅居前，为子女购房需求提前释放。
在所有受访意向者的购房动机中，改善型居住需求以38.7%的比例占据首位，比去年10月份有所上升；无房买房自住需求形成近三年来的较高比例，以24.8%的比例位居第二；结婚购房在本次调研中依然占据较高比例，但从去年10月的19.8%下降至12.9%；给子女购房比例在本次调研中明显上升，只是在目前降价的楼市态势中，需求提前释放的典型代表。此外，投资购房需求明显下降。
购房者最关注什么？ 地段
关注因素排列重组：地段略高于房价，交通、产品质量位居其次。
在本次调研中，地段超越房价，位居，见证了“在楼市转折时期，房价出现下行或滞涨，意向购房者的关注点就会从房价转向选择更优的地段”的发展趋势。不同以往的是，在地段影响力增大的同时，房价的影响力也略有上升，虽然在房价大幅降价的背景下，注重地段的因素高于房价，但同样对房价保持高关注，地段与房价的影响力提升，意味着意向购房者对购房的综合性考虑升级，购房更趋理性。
什么人最急着买房？25-38岁中青年群体成为主流
在本次调研意向购房人群中，25-38岁的中青年人群占整体意向购房者的63.9%，是目前购房的主力，而39岁以上的年龄群体购房比例明显下降。
80后特别是29-33岁的80年代末购房群体的崛起，是目前楼市最明显的置业特征。在本次调研中，此人群比例达到历史水平，变化明显；同时25-28岁的年龄群体和39岁以上的中老年群体，相较于往年略有下降。
在楼市发展上行的市场态势下，经济收入水平和支付能力成为主导市场需求的关键因素，积累了一定储蓄的34岁以上中老年客户群体表现更为突出；而在楼市发展下行的市场态势下，对住宅的刚性需求成为主导市场需求的关键因素，特别是二次置业受抑制的情况下，中老年群体虽然具备一定的经济实力，但因购房成本压力更大，部分人暂缓购房，此时，34岁以下的年轻群体开始崛起，房价的下降给了这部分群体更大的购房空间，同时也减轻了购房压力，购房迫切性明显大于年龄较大的改善需求群体，因此，年轻人购房成为目前群体。
房子降价需求有啥新变化？ 想买三房的人多了
降价后面积需求现扩大趋势，100平方米以上的需求量明显增大，主力需求面积高点首次出现变化，由81-90平方米升级为91-100平方米。两房和三房户型仍是市场需求的主流选择，分别占44%和49.3%，近五年中，三房选择首次超越两房，成为主导。
与去年相比，意向购房者对房价的接受度出现较大变化，单价接受度比例点从去年5月的16000元/平方米跌至本次调研的10000/平方米，恢复到2010年的房价接受水平。楼市的普遍降价是导致意向购房者单价承受力下调的主因。
总价的承受力保持稳定，比例点依然维持在100万元水平，与去年10月相近。
在目前楼市大降价的背景下，意向购房者对价格的掌控出现两种不同的态势，总价基本上保持不变，但单价的接受度明显降低，单价接受度的变化是出于目前楼市现状调整的需要，总价的接受度主要根据各自家庭经济情况而定，在家庭经济未发生大变动的情况下，总价的变化相对较小。
首付承受能力明显下降，比例点从40-60万元区间回归到40万元。
在目前形势下，意向购房者对单价接受度均明显收紧，同时总价接受度并未发生较大变化，随着政策影响的持续深入，楼市降价范围和力度的进一步加剧，意向购房者对所购住宅的面积、户型需求均有扩大趋势，出现紧凑型向舒适型的转变，价格和品质向来无法兼得的刚性需求群体，也开始考虑品质需求。
在目前的市场下，改善型需求的退缩给了刚性较强的首次置业群体更大的需求空间，同时产品的更新换代演绎（90平方米小三房普遍出现）、空间舒适度设计、产品品质提升使需求升级成为可能，在承受总价不变的情况下，可以对需求的户型和面积实现升级，促使需求从过渡性和从紧型向舒适型转变。
本次调研显示，主力需求面积集中在80-100平方米， 80-100平方米两房户型或小三房是目前需求的主流，而91-100平方米的小三房相对。
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