[摘要] 由于商业物业租金不断上涨，大城市一些零售企业被迫退出中心区。零售企业搬家郊区，究竟是向欧美先进国家看齐还是无奈之举？零售业搬迁会给我们的生活带来哪些影响？
导读：由于商业物业租金不断上涨，大城市一些零售企业被迫退出中心区。零售企业搬家郊区，究竟是向欧美先进国家看齐还是无奈之举？零售业搬迁会给我们的生活带来哪些影响？
据经济之声报道，一些大城市现在正在出现零售企业退出中心区的迹象。曾经进行过大规模扩张的大型卖场今年大多面临物业租约到期的问题，但面对涨势汹汹的租金，位于大城市中心区的卖场的生存越来越难，未来可能向郊区转移。有专家建议，为了保证居民生活的便利，应该出台政策降低服务类企业的租金。
细心的人会发现，位于市中心的小区的底商已经出现了一些变化，一些餐馆的招牌变成了箱包店，一些超市也收缩了店面，甚至撤出居民区。有数据显示，最近一年来，零售企业租金成本不断上涨，个别企业的租金成本上涨甚至达到几倍。城市绿洲物业公司总经理张毅峰告诉记者，涨价是因为商业地产的升温。
张毅峰：商户的价格是在涨，写字楼里也有一些在涨。现在住宅不限购么？住宅限购以后就有人把钱投在底商和写字楼里面去了，那这实际上对商产是一种利好，住宅因为不好弄了，贷款也不好贷了，商户的投资回报还可以。
房地产专家韩世同也说，目前在大城市商业地产领域的投机已经抬高了租金，今后这种局面很可能导致一些零售企业无法盈利。
韩世同：非常大的一些投入，可能近期我们看到一些租金在上涨，但是如果要是商家不赚钱呢，最终它的投资回报有可能就会受到一些影响，那么它的需求也不一定能真的上去，火爆的现象有可能是不一定能持续的。
有一些大型零售卖场已经在盘算向租金比较低的郊区转移。据报道，永辉超市在广州的家大卖场就落户郊区番禺市桥，而大润发进入广州也一直在花都、增城等郊区徘徊。记者注意到，欧美等发达国家的大型卖场其实也都位于郊区，顾客一般都是驱车前往购物。但广东商学院物流专家王先庆却不认同中国也适合这一模式。
王先庆：我们的商业、我们的服务业整体来说还处于发展的初级阶段，还没有像欧美一样要跑到很远的郊区，还没有到那个阶段，我们现在是不得已、被迫的去做这件事情的，这就给我们居民的生活带来的是不便利。
面对快速上涨的租金，卖场可以向郊区转移，也可以把租金转嫁给消费者。王先庆说，这都会抑制居民的消费需求，所以应当出台相关政策。
王先庆：商业的物业投机性的涨价，是应当有政策性的限制，我们对一些明显的商业性的物业是应该有补贴、或者政策优惠的，比如菜市场。
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调控下商业地产形势严峻 结构转型迫在眉睫
“商业地产就是一个大泡沫，都没有钱买住宅，哪来的钱还去消费商业地产？ ”华东师范大学东方房地产学院常务副院长华伟就指出当前调控下，商业地产的严峻形势。
政府调控政策持续，限购、限贷、限价，让楼市市场进入“冰河时期”。而商业地产以稳定、长期的投资回报逐步引起市场重视，投资前景逐渐被市场看好，尤其是城市综合体的迅速崛起。能否说未来综合体就是当前市场的避风港呢？
城市综合体步入快车道
2012年年初，万达以总价6.21亿元入驻松江新城国际商务区，将打造其在上海第五个万达广场。这无疑又给商业地产注入了一道“暖流”。
有专家预测，2012年乃至今后的十年中，是商业地产发展的黄金时段。究竟这一火热的市场能孕育出多少的商机呢？尤其是在城市综合体发展步入快车道时期。
据调查数据显示，2011年至2013年，上海将有50多个、总面积约1360万平方米的城市综合体项目建成投入市场，而同期北京的城市综合体项目新增供应量仅为566万平方米。
城市综合体是指城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。又称之为城中之城。
在现代城市中，人们大多追求生活质量，向往高品质的生活，能够在这里休闲放松，体味生活的乐趣。选择集公寓、商场、休闲、娱乐、主题公园于一体的城市综合体物业的需求渐成热点。也引得各大开发商纷纷“染指”商业地产。
今日综合体，明日烂尾楼？
截至2011年底，万达集团开业万达广场将达49个，持有开业物业面积将超1000万平方米，据悉，2012年，万达集团将计划开20座万达广场。未来，集团发展重心将移至文化及旅游产业与商业地产并重。
2011年底，宝山万达广场在封顶之时，众多专家就预言，30万㎡大型城市综合体，将引领北上海走上商业复兴之路。而事实也正是如此。
除了万达这样的开发商推崇的商业综合体之外。例如证大、金辉这样的知名开发商也纷纷在上海投资建造大型综合体项目。
证大位于青浦朱家角核心地段的朱家角西镇，其涵盖了精装别墅、精装公寓、商业艺术中心、影院、悦椿酒店、酒店式别墅等多种业态。可以说，这样的一个综合体一旦成功运作起来，成为名副其实的“世外桃源”。
卓越集团在2011年12月底的时候，开放了在上海的商业地产项目——卓越·世纪中心体验馆。其涵盖跨界LOFT、5A写字楼、精品酒店、时尚商业、高端住宅等城市物业，引入国际前沿的LIFEHUB理念，打造集商务、居住、购物、娱乐、休闲、美食等城市功能于一体的标杆综合体。
另外，太古在南京西路那边也有个大型综合体项目-上海大中里，包括两座办公楼、一座零售中心和三家酒店。
大规模地涌现城市综合体，让人不得不担忧大体量的项目唱出一场“空城计”。 据了解，一座综合体大约需要20-30万的人口结构来消费，否则这座综合体必将“失败”。
华东师范大学房地产研究中心主任华伟表示，商业地产的开发是从避税上考虑的，而不是作为市场的支撑，为了把过高的土地增值税从前期转入后期，大量的开发持有后期的商业地产，如果人口、收入、购买力都没有增加，那是毫无意义的。
虽然说，眼下在北上广是有不少综合体开发的是相当的“热火朝天”，但是这也只是市场购买力低估的结果，像一些二三线城市，大多数都是空巢家庭，大体量开发综合体根本就是一个错误的选择。
结构转型迫在眉睫
城市综合体，现在就是一个大箩筐，什么东西都可以往里面装。心照不宣的是，现在不少开发商都挖空心思、削尖脑袋往里钻。让人们不得不忧虑的是涌入城市综合体的人们，以及这些占地、耗费不菲的庞大地产体的未来命运。
对于这个问题，太平戴维斯中国区董事长刘德扬指出：“现在一窝蜂上，地方土地供应也很配合，尽是综合体用地，但背后蕴藏较大风险。两三年后，当这些项目纷纷上市，如何避免供大于求？最终，优胜劣汰的周期肯定会到来，3-5年，有相当一部分会失败是难免的。 ”
而在近日举行的“城市综合体开发年会”论坛上，上海证大房产董事吴洋表示，商业地产的问题爆发远远大于住宅市场。 “我知道的某商业综合体开业不到一年就倒闭了，各个商家纷纷撤出。我预测未来一年商业地产会出事，烂尾楼恐大量出现。现在很多城市已经出现烂尾楼。 ”
目前城市综合体出现的种种问题，这都取决于整个城市商业规划不合理，一些城市按照城市人口总量来讲，现在增加商业体并不多，但是都集中在个别开发区新区或者郊区，或者某条街上。另外，在城市综合体的开发、招商、经营、管理等整个运作上，由于人才和资源的欠缺，不少问题都已经危机四伏了。
证大作为商业地产开发的先驱，在未来商业这块的开发也将“保守开发”，大举拿地将不会发生，做好产品是关键。由此可见，未来城市综合体的发展将是对产品自身的一个考验，这也将是一个更加长远艰辛的道路。
开发投资城市综合体，除了地段、消费群体上的考虑之外，开发商自身的背景也是很重要的一项考察因素。最后一个最关键的就是要脚踏实地地做产品，不能盲目的跟从市场。当然这其中不乏将一部分房子变现，但是更需要将自持部分做好持久作战的准备。
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