[摘要] 搁置了大半年的买房计划又启动了，即将结婚的王周周出动看房了，由于现在买房可以拿到8.5折优惠利率，王周周觉得现在是刚需买房的好时机了。
搁置了大半年的买房计划又启动了，即将结婚的王周周出动看房了，由于现在买房可以拿到8.5折优惠利率，王周周觉得现在是刚需买房的好时机了。刚需们对房贷优惠的嗅觉是相当灵敏的，昨天，记者从中原、21世纪不动产等沪上大型房产经纪公司均向记者透露，目前包括工、农、中、建等在内的股份制银行以及大多数中小商业银行均已经开启了针对首套房8.5折优惠利率。
8.5折房贷是有条件的
对于渴望资金支持的开发商和房产中介来说，来自银行的房贷优惠政策无疑是“甘霖”。沪上多家房产经纪公司透露，目前房贷部门已经接到了来自多家银行的通知，其中包括四大行，还有众多中小银行，他们清一色地提出了首套房的贷款可以获得8.5折的优惠利率，首付可以降低到三成，且这项贷款优惠政策同时面对新房和二手房市场。在审批程序上，首套房贷得申请审批程序也恢复到正常速度。“但银行在推出优惠房贷政策时，也提出了条件。”据业内人士透露，银行的条件可以说五花八门。有些银行要求申请8.5折优惠利率的个人家庭收入要达到一万元，并在银行有相当规模存款。还有银行提出优质客户的名目，要求购房者不能有信用卡还款，另外，银行还特别偏爱购买高总价房产的首套房客户，三房或者更大的物业也能优先获得8.5折利率。
贷款200万20年省30万
优惠贷款计划显然是相当能够打动购房者的，又开始看房王周周就向记者表示，去年宏观调控政策出台，政策并没有影响到他的首次购房计划，促使他不得不暂停看房的主要原因就是贷款政策，贷款利率的区区几个百分点就是数万元的利息支出。“眼看开发商频频打折，我还是犹豫啊，主要原因就是贷款成本太高。”王周周向记者表示，他中意的房产总价约300万元，计划贷款200万，按照他的计算，贷款200万，20年，等额的贷款方式，在去年房贷没有优惠的情况下，实行7.05%的基准利率，他每月需要还房贷15566.06元，20年的利息总额为1735854.58元。现在他能够申请到8.5折的优惠房贷，房贷利率降低到5.99%，每月还贷14319.97元，20年累计利息总额为1436792.54元。也就是说，通过优惠贷款，王周周每月可以少还1200多元，20年可以减少利息支出将近30万元。
二套房维持基准利率1.1倍
银行向首套房打开了优惠利率的大门，但是购买二套房房贷政策并没有明显的调整。昨天，记者从市场上了解到，目前二套房房贷利率仍然是基准利率的1.1倍，与贷款政策最严格时的情况相比几乎没有变化。“随着新房和二手房房价下调，一些人计划换房，这些置换客户属于二套房，贷款利率要上浮。”据业内人士透露，按照目前的房贷政策，购房者将原有住房卖出以后再次购房，即使套房产没有贷款，也是二套房，按照二套贷款政策操作。
“如果二套房购房者要获得优惠贷款也不是没有办法。”有关房产经纪向记者透露，在实际操作中，二套房房贷贷款有很多办法做低，甚至按首套房申请。“最直接方法就是假离婚。”一业内人士透露，一个家庭已经买过多套房，但是房贷在一个人的名下，他们离婚，之前没有贷款的一方就可以按照首套房贷款获得优惠利率。“买好房子还可以再复婚的嘛，而且手续很简单。”该人士很得意地告诉记者，现在离婚率高，不少“第三者”就是房子。但是这样做风险也比较大，且容易出现财产纠纷。
“二套房房贷突破1.1倍基准利率的可能性暂时不大。”据业内人士透露，目前二套房房贷维持1.1倍的基准利率已是政策底线。2010年，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中第三条规定“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”。
贷款购房数量有增加迹象
首套房房贷利率的松动撬动了整个刚性需求的市场，来自21世纪不动产的有关统计数据，刚刚过去的3月份，在所有购买二手房的购房者中，贷款比例已经从一月份的50%上升到70%，大量购房者选择了包括商业贷款在内的组合房贷，政策和资金层面松动促使楼市出现了成交放量，楼市露出暖春迹象。据统计，2012年3月上海二手房共成交1.64万套、134.8万平方米，环比分别提升64.1%和43.9%。
刚性和改善型需求纷纷入市，贷款政策的松动现在是否是购房的好时机？有关分析人士指出，受资金压力和库存压力的推动，目前新房市场价格依然处于低位，折扣幅度可以说是近年来，一些开发商的新盘价格已经接近成本。随着贷款政策的调整，刚需购房的条件比较优惠，现在可以说是出手购房的一个机会。一旦银根松动传导到开发商，缓解其资金压力。同时，大开发商完成对中小开发商的并购，市场重新洗牌，开发商降价的动力可能降低。
据业内人士透露，从3月下旬开始，二手住宅已经出现交易时间拉长，成交放缓的苗头，主要原因就是在市场连续二个月回暖之后，部分房东悄然提高挂牌价格或是缩小议价空间。3月末，沪上标杆楼盘涨价个数有所扩大。其中，大、中、小户型分别有2、3、4个涨价，较2月同期分别扩大了1、2、2个，为年内连续第二月涨价范围扩大，涉及闸北大宁、闵行七宝、徐汇南站、长宁古北等多个板块；而其涨幅情况均在5%以下。
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