[摘要] 在杭州工商信托的官网上，“已清算产品”这一栏里，“昆仑置业丁桥投资项目集合资金信托计划”位列其中，这个成立于2010年7月28日的信托计划，原定优先级客户管理期限为18个月，不过在1年5个月零12天后，该计划宣布提前清算，比原定清算时间提前了18天。
在杭州工商信托的官网上，“已清算产品”这一栏里，“昆仑置业丁桥投资项目集合资金信托计划”位列其中，这个成立于2010年7月28日的信托计划，原定优先级客户管理期限为18个月，不过在1年5个月零12天后，该计划宣布提前清算，比原定清算时间提前了18天。
对于信托公司来说，在市场变幻莫测中始终保持自己良好的形象，控制风险，以免砸了牌子。基于此想法，以及各种不同的提前理由，2月份，多家信托公司公告了其掌管的房地产信托计划提前清盘的消息，这些信托公司分别是天津信托、山东信托、华润信托、杭州工商信托、江苏国际信托、华宝信托、中诚信托、中融信托等。
3月，房地产信托将迎来首次集中兑付，兑付额度高达220亿元。而2012年，房地产信托到期兑付的资金规模更是达到2500亿元。
这让人不禁捏了把汗，如此资金压力，如此清淡楼市，如此严厉的房地产调控政策……房地产企业和信托公司能扛得住吗？
被提前中止的房产信托
除了文章开头提到的杭州工商信托“昆仑丁桥”项目外，2月8日，中融信托“中融-华夏孔雀城集合资金信托计划”提前终止，这个信托计划原定到期时间为今年4月28日。
山东信托的“黄金海岸股权投资基金集合资金信托计划”也在2月份就清盘了，而原本这只产品的约定到期年限为2013年3月，提前了一年多。
山东信托另一只产品“彭和大厦贷款项目集合资金信托计划”也发布提前分配公告。公告称，因借款人提前偿还该信托项下部分贷款本息，该信托计划项下14个月期限信托单位已达到提前终止条件。
天津信托近期发布的公告显示，“正元投资·信达地产股票权投资及回购集合资金信托计划”于2009年11月发行，期限为两年半，即应在2012年5月到期，但实际上在今年2月10日提前宣告终止，比计划提前3个月清盘。
业内人士透露，部分提前终止的房地产信托产品可能是因为信托公司提出了提前终止要求。受住房限购政策影响，部分信托产品项目呈现疲态，信托公司希望提前终止产品以释放风险。
不过，对于提前清算这个问题，凡是涉及的信托公司一般都不会高调宣传，毕竟对于公司声誉还是会有一定影响，也会引起投资者的反感，因此一般这类清算，都是信托公司、开发商及其投资者三方悄悄协商完成。
提前清算的利和弊
先来说好的吧。
兑付房地产信托的资金主要来自开发商的销售回款，但目前房地产项目销售难，回款速度慢，加大了信托兑付风险。此刻，由信托公司发起提前清盘，如果能够顺利实施，那么对于保证投资者本金安全是非常有用的。
另一方面，如果某房产公司比预估时间提前完成了销售业绩，筹集了足够多的资金用于偿还融资款项，那么提前清盘则可以节省一定比例的付出，节约了融资成本。据杭州工商信托客户经理柳小姐介绍，“昆仑丁桥”项目的清算原因就属于这一类。
“毕竟信托的融资成本比银行贷款要高，所以只要当初签订的合同条款中有备注提前清算的条件，客户提出申请后，信托公司一般也是接受的。”柳小姐说。
当然，提前清盘的弊端也很明显。
首先，对于信托公司来说，损失的肯定是提前那部分收入。另外，在信托业界“提前清盘”并不是很光荣的事情，如果一个信托公司管理的项目提前清盘的数量多了，其声誉也会有影响。
另外，对于投资者来说，肯定是要少的。房地产信托产品的利息都是按年利息来算的，从表面上不受损失，如果提前兑付，客户最后拿到手的净肯定是少的。比如某投资者出资100万元购买一款房地产信托产品，原定期限是1年，预期年率为10％。该产品正常到期投资者可获得利息10万元，但提前3个月清盘，投资者实际获得的只有9个月的期限，即7.5万元。如果本来这个客户的计划就是将这笔钱投资2年时间，然后再做其他非投资类打算，那么则空出来的三个月就要白白损失原来有10％的年化、如果再在市面上寻找其他3个月的产品，信托肯定是不可能的，一般只能投资理财产品，而目前市面上3个月的理财产品只有5.0％左右，损失接近一倍。从这个意义上说，投资者的是受到损失的。
对于地产商来说，提前清盘可能意味的是折价出让，应付巨额资金偿付。不少中小开发商在春节前就“被逼”将发行的房地产信托产品提前3个月左右兑付本金和，否则信托公司以后不仅取消与相关开发商的合作，而且在整个信托业内将相关开发商列入“黑名单”。因此，不少中小开发商在楼市销售惨淡难以回款的情况下，只能折价转让开发项目或地块作为应对。
出现房地产兑付个高峰
普益财富统计数据显示，去年共有4051款集合信托产品成立，合计募资7086.7亿元。其中，投向房地产领域的集合信托成立数量及募资规模的占比分别为18.66%和28.44%。中金公司数据显示，2010年和2011年新增房地产信托约5000亿元。
国泰君安研究报告指出，2010年下半年起，房地产信托产品进入发行高潮，产品平均期限为1.9年，“保兑付”将成为今年的主要课题。房地产信托产品到期兑付的个高峰期是今年2月和3月。据不完全统计，今年到期总规模为1758亿元，7月份为年度高峰，当月规模达504亿元。各季度到期规模的具体分布是：一季度366亿元，二季度368亿元，三季度716亿元，四季度309亿元。
另外，目前市场对房地产信托的担忧主要集中在今年3-7月到期的这批产品，认为风险比较大。这批产品主要是2010年4-7月发放的，当时房地产调控政策并不很严格。而2012年底到期的房地产信托主要是2011年的1-5月发放的，那时候银监会对房地产信托的要求已经很严格了(要求四证齐全、窗口指导等)，所以这些信托产品发生风险的可能性很小。
而房地产信托的风险包括实质性的清偿风险和流动性风险。由于大部分的房地产信托的抵押率都不超过40%，即便出现问题，有房地产开发商的50%的自有资金作为安全保护垫，基本上是比较安全的。
目前市场上对于房地产的担忧主要集中在流动性风险。某些房地产项目因为种种原因出现现金流未能按时回收的问题，而信托到期必须兑付，负债就是违约，如此就面临了流动性风险。
兑付风险总体可控
对于房地产信托的兑付风险，监管部门警惕风险已经介入，重点关注今年房地产信托的兑付问题，要求在到期兑付日的前6个月就要开始设计风险化解方案。
“不过，我个人觉得房产信托并没有这么糟。大家对这些项目如此关注，主要原因是现在楼市日子不好过，所以只要稍有动静就会引起遐想，其实房地产提前清算潮没有那么可怕。”某知名房产信托公司负责人这样说。
他这样说主要是基于当时房地产公司与信托公司签订的合作协议中的风险控制。
“大多数房地产信托产品在发行之初就做好了风险控制措施，例如土地抵押，股权质押，担保之类的。因此，只要信托公司保持对项目的追踪监控，对项目兑付提早安排，个人认为在新一年兑付风险集中爆发的可能性是很小的。”这位负责人说，预计今年信托行业房地产领域的项目中，有极个别的项目会出现兑付困难，但比例不会太高，10%左右。不过，尽管兑付困难，但也不代表最后的兑付失败，目前还有很多其他办法可以使其“死而复生”：个方法是要求开发商降价促销，尽快套现；第二个方法是信托公司自有资金介入或通过资产管理公司收购；第三种办法是“借旧还新”，发行新的信托计划来接盘；最后是把整个项目转让。
一些信托公司已开始探索其他止损办法，例如，先用自有资金将本金和返还给投资者，然后再拍卖抵押物。一些信托公司甚至说服投资者直接将抵押物拍卖，同时许之以更高的回报。
而在房地产信托可能出现流动性风险之时，更有不少机构嗅到了商机，私募、资产管理公司都在争先恐后介入，低价接手。一般而言，如果房地产信托抵押率为4-5折，信托率普遍在15%以上；如果信托标的资产以五折以上价格变卖，那么信托投资人权益就不会受损，而新买家的进入成本也很低。
目前，已经有项目在提前找房地产私募基金等机构接盘，并获得成功。
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