[摘要] 专家介绍，截至目前，成都已开工建设的商业综合体高达104个。未来5年内，这些商业综合体将向这座城市供应商业地产1000万平方米左右。
专家介绍，截至目前，成都已开工建设的商业综合体高达104个。未来5年内，这些商业综合体将向这座城市供应商业地产1000万平方米左右。
商业综合体项目不再是市中区“专利”，目前呈现“上山下乡”趋势。
商业综合体不怕多，怕的是同质化，缺乏个性化。
记者观察到，近两年，受楼市政策调控影响，当住宅市场遭遇寒流的背景下，商业地产却逆势发力。据四川省商业地产联盟秘书长冉立春介绍，截至目前，成都开工建设的商业综合体高达104个。未来5年内，这些商业综合体将向这座城市供应商业地产1000万平方米左右。眼下，商业综合体出现了“上山下乡”的趋势。
专家解释
“商业综合体”非“城市综合体”
“近两年，成都市城市商业综合体如雨后春笋，体量越来越大。”昨日，四川省商业地产联盟秘书长冉立春在接受本报记者专访时表示，截至目前，成都正在建设的商业综合体共有104个，这还不包括已经规划尚未开建的城市商业综合体数量。在未来5年内，这些商业综合体将向这座城市供应商业地产高达1000万平方米左右。“城市发展太快了，这些商业综合体项目起初都是市区的专利，可现在开始了‘上山下乡’了”。
在冉立春的词典里，城市商业综合体与城市综合体是两个从属关系的概念。所谓城市综合体，就必须具有包括商务功能，即酒店、办公、会议中心功能外，还应该具有居住、餐饮、休闲、购物、娱乐等6大功能。否则，那就只能称之为城市商业综合体。“现在正在建设的城市综合体有雄飞中心、协信中心、德坤新天地等，但具有代表性的，应该算是金牛万达广场这类大型的，功能齐的城市综合体。”
楼市调控地产开发出现转型
而记者观察到，除城市商业综合体外，成都还呈现了一大批以产业为发展核心的大型专业市场。如以家具产业为产业核心的香江全球家居CBD、家和家园、欧洲城等、以五金机电为产业核心的万贯五金机电城、以汽车配件为产业核心的摩尔国际、以灯具为产业核心的爱登堡西部灯饰中心、以服装为产业核心的万贯服装产业园、以绿色生态印务为产业核心的寿安新城等，还有以总部经济为发展核心的青羊工业总部基地等……一大批商业地产点燃了成都楼市的商业热情。
目前，除了一线品牌开发商加大了对商业地产的开发外，四川蓝光、成都置信、四川润驰、华晟投资等本土开发商，也纷纷加入到了进军商业地产的行列。业内人士称，地产大军纷纷进军商业地产，已成为其转型的必经之路。为何开发企业纷纷进军商业地产？四川润驰实业集团董事长杨启宏认为，一方面，随着城市发展，市场需要更多的城市商业体。另一方面，则属于开发商自身发展的需要。当然，还更多出于楼市受政策调控下前景不明，开发商出于一种缓兵之计。
发展趋势 “城市综合体”逐渐“下乡”
四川润驰集团算是带着城市综合体“上山下乡”吃螃蟹的企业。
2009年，当城市综合体还属于市中区专利的时候，杨启宏就带着他的开发团队进军大邑县，颠覆了县级城市不够支撑城市综合体项目的开发论调。
目前，城市综合体“下乡”现象已不再是润驰集团的专利了。比如，绿地集团就将在郫县南北大道打造一座体量为28万平方米的“绿地缤纷城”；花样年在郫县打造“望丛园”；置信在彭州打造“逸都城”；保利在新都打造“保利198项目”……
不难看出，品牌开发商布局商业地产已势不可挡。面对大量房地产企业转战商业地产，一些地产专家对此并不乐观。
润驰集团董事长杨启宏认为，商业综合体并不是怕多，怕的是同质化，缺乏个性化的产品。如果开发商盲目跟风商业综合体，同质化的竞争后果是可想而知的。
四川中原运营总监何涛则分析认为，商业地产开发难度系数比住宅高许多。开发商要思考这个项目能否实现区域价值与社会价值的一致性。比如，项目的商业形态，是做IT，还是做金融？是做城市综合体，还是做纯商业……
总之，一个成功的商业地产项目从开发到营运，开发商都必须始终保持严谨的科学态度，对项目进行全方位论证考察，其规划、设计，以及对市场的诉求考察都远高于任何一个住宅项目。
另外，对于那些此前从事住宅开发转型的企业，还会遇到许多难题，亟需一一破解。
一个商业地产项目是否获得成功？还需要考验这个房地产企业的后期经营，考验的是开发商运筹帷幄的能力。
“无论是中心城区和天府新区服务业升级的需要，还是轨道交通加快建设的带动，现在成都已到了一个可以抓、也应该抓城市综合体建设的时候了。”1月6日的成都市委经济工作会议上，该市决策层高瞻远瞩地擂响发展城市综合体的战鼓：“高端服务业的聚集，需要高品质、大规模、多功能的空间载体。”
就在半个月前，“龙之梦”300米双塔在成都东客站核心区正式奠基。这个投资百亿的城市综合体用“西部”的豪气改写成都城市综合体纪录，紧随其后的还有来自九龙仓的国际金融中心、香港新鸿基的环球贸易广场等。据不完全统计，成都目前在建和立项的城市综合体80余个，商业体量达千万平方米。
城市综合体“抢滩”成都，抢的是城市环境，也是商业前景。而一触即发的城市综合体竞争也带来诸多猜想：体量激增之下，是形成合力加速城市发展，还是在互相制衡中此消彼长？怎样才能为以城市综合体为载体的高端商务商贸业增强可持续发展的动力？
暗战，正在进行。
抢滩成都
抢的是成都商业前景
“城市综合体是被‘逼’出来的。”中国楼宇经济知名研究学者夏效鸿认为，城市快速发展、土地资源捉襟见肘的当下，瞄准总部经济和现代服务业的许多城市，都会选择城市综合体作为发展的“新战略”，“它规模大、商住皆可，既能满足开发商的资金周转，又能满足当地政府提升消费、提升城市形象的目标。”
2011年12月20日，“龙之梦”的奠基仪式上，项目承载商、成都新客站城际商旅城管委会党工委书记周海云就表示，“它会成为西部的中央商务区！”甚至有人期待，它能和大众熟知的纽约曼哈顿、东京新宿以及香港中环等有得一拼，“对城东片区乃至成都市的带动作用更是不可估量。”
被寄予厚望的显然不止它一家。2010年至今，锦江区的环球贸易中心被定位为“亚洲”单体建筑、位于人民南路的来福士广场被誉为“巴蜀新地标”……城市综合体在区域建设、经济发展中的地位凸显。
成都市锦江区商务局党委书记兰华娟计算，“截至去年底，锦江区已有如仁恒置地在内的6栋楼宇实现税收过亿元，3栋超过5000万元。”
按国际惯例，当人均GDP达到10000美元/年时，这个城市即将进入城市综合体快速发展阶段，“成都近年来零售额度增长平均保持在18%左右，‘十二五’末的人均GDP也将达到10000美元。”
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