[摘要] 012年第一季度将是房地产企业的债务偿付密集时期。房地产企业迫切需要偿还的银行贷款、信托、私募、民间借贷和海外发行债等债务合计超过1万亿元，通过这些渠道进行的融资基本都要支付高额的利息，还款期限在1—2年。保守估计，今年底即将到期的高息借款可能超过千亿元。
012年季度将是房地产企业的债务偿付密集时期。房地产企业迫切需要偿还的银行贷款、信托、私募、民间借贷和海外发行债等债务合计超过1万亿元，通过这些渠道进行的融资基本都要支付高额的利息，还款期限在1—2年。保守估计，今年底即将到期的高息借款可能超过千亿元。
万亿元的债务偿付是一个挑战。可以预见，房地产企业一方面会控制在建工程的投资额进而减少成本支出；另一方面极有可能大幅甚至恶性降价以获得偿债和经营所需的资金。一部分房地产企业被迫清算、破产和重组也是可能发生的情况。
寒冬时期房企只得“以价换量”
世联地产的一份研究报告指出，今年全行业到期的各类债务中，离岸私募债、信托、房地产基金以及民间借贷是最考验房地产企业短期债务偿还能力的。而其中，信托债务又是各家房地产企业首先要归还的债务。国泰君安证券的研究报告指出，2012年总到期债务规模1758亿元。一季度366亿元，二季度368亿元，三季度716亿元，四季度309亿元。信托兑付高峰将出现在今年3月。不难看出，房地产企业的偿债压力巨大。
就信托债务而言，到期高峰正在今年7月，有超过500亿元的信托债务将到期。房地产信托的利率普遍在12%以上，加上信托机构的管理费、财务顾问费、银行的托管费等中间费用，融资成本超过20%，部分信托融资利率甚至高达30%，远高于银行同期贷款利率。如此高的借款利率对于房地产业而言是难以持续的，房地产企业多数面临着经营性现金不足的困境。国家政策倡导的银根紧缩、房价不断下行以及交易量严重缩水等因素都压迫着房地产企业。无力还钱已经成为众多房地产企业的一块“心病”。
随着财务状况的恶化，地产企业面临的资金缺口也在扩大：短期内行业平均有5%的资金富余，但是如果2012年的行业交易量延续前一年的趋势，行业整体将出现相当于总资产8%的资金缺口，六成企业将面临这种威胁，四成企业在到期贷款无法续借的情况下将面临相当于总资产10%以上的资金缺口。
在调控背景下，地产行业整体的财务状况恶化。进入销售额排名前20位的14家大型地产上市公司中，有6家处于资金富余状态，3家处于资金平衡状态，5家面临资金缺口威胁，其中4家面临10%以上资金缺口。
从2010年下半年开始，房地产企业就开始进入寒冬期。国家楼市调控的宏观政策和市场销售萎缩让房地产商一下子喘不过气来。银行更是对房地产企业的贷款加大限制、提高门槛，房地产企业的融资成本已经达到了历史高位。
在2011年底的中央工作会议上，国家对于房地产行业的政策依然延续着“吹冷风”的趋势，实施从紧的货币政策，大力推行保障房的建设。这么一来，降价促销成了房地产企业的救命稻草。从2011年第四季度开始，部分大型房企在范围内掀起的“降价换量”行动。面临着巨额偿付需求，房地产企业2012年的定价策略还将持续低价入市。靠降价销售以迅速回笼资金，还清贷款成为房企最直接的手段。
今年信托债务的到期高峰正在今年7月，有超过500亿元的信托债务将到期。按照上述分析，很显然今年房价降价最可能的时间，正是在今年的3—5月。
行业进入“死亡胡同”
前几年房地产行业的大好形势造就了一批成长性的房地产企业和富翁级的开发商，但是调控的逆转形势绷断了不少开发商的资金链条，不断上演的企业老板跑路事件也暴露了一些房地产企业资金使用的巨大漏洞。
江苏南京宇扬集团老板杨军是一个从事房地产开发的老总。2011年底，杨军带着数亿元的贷款，一夜之间不知去向，至今下落不明。目前工厂已被法院查封，供货商上门讨债，大量银行贷款也面临着有去无回的困境。杨军的“携款跑路”使发放贷款的南京十多家银行陷入了紧张，包括一些国有大行和股份制银行，贷款总量超过了3亿元。其中渤海银行开具的两张银行承兑汇票合计超过了1.4亿元，是涉及资金量的一宗。
杨军不是房地产开发商中跑路的一个。龙年新春刚过，长沙又传来第五个地产老板“跑路”的消息，给风雨飘摇中的龙年楼市一个不祥之兆。从去年至今，合计已经有超过15家开发商卷款潜逃。万科集团总裁郁亮曾对媒体表示，企业现在已是“冬天模式”，“现金为王、积极销售、审慎买地、节流、锻炼身体”成为房产商的五大过冬策略，其中一些“身量较小”、“体质较弱”的房地产企业已经开始考虑从行业退出。
今年房地产信托项目到期兑付将进入高峰期，眼下已经有信托公司通过增资扩股、发行新计划来解决到期项目兑付问题。为了应对资金困境，房企将更注重通过降价促销、并购整合、转让项目等方式加速回笼资金。
中房信分析师薛建雄认为，一部分买断房屋产权，且收购价格高于房价的信托产品会爆仓，而一部分到期债务可能采用展期或转股的方式解决。目前房企的资产负债已处历史高位，因资金杠杆使用过度而积聚的风险正在不断加大，依靠财务杠杆来撬动资本只是权宜之计，从目前来看，去杠杆化和行业重新洗牌将是大势所趋。
房地产商的两极分化将持续
我国房地产行业的集中度很低，大概有6万多家房地产企业。有的房地产公司在建设完一个项目之后就消失了，有的公司一直没有业务。如果能够通过市场兼并重组提高行业的集中度，对于提高房地产行业的专业化水平非常有好处。
全球三大国际评级机构之一的惠誉国际信用评级有限公司近日对中国2012年的房地产形势做出了判断：调控仍将趋紧、增速放缓、利润压力增大。该公司认为，小型房地产开发商将受到挤压，房地产商的两极分化将持续。2012年偿债高峰时段很有可能引发一波频繁的房地产项目转让、股权转让，甚至兼并重组的市场浪潮，未来的行业发展也需要更高的集中度。
在国家房地产持续调控政策下，房地产企业应当主动响应国家政策，顺势降价，消化房产项目库存，合理规划资金使用，这才是一家负责任房产企业的明智之举，也是房企持续稳健经营的关键。万亿元的债务偿付是一个挑战，也是一个机遇。通过这个险象环生的独木桥，留下的才是发展具有可持续性的地产企业。
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