[摘要] 统计数据显示，上海1月二手房成交4616套，创5年来单月成交新低，总金额仅61.94亿元。
上海信义房产昨日发布的统计数据显示，上海1月二手房成交4616套，创5年来单月成交新低，总金额仅61.94亿元。
分析师朱平平告诉记者，最近5年以来，上海二手房月度成交套数低于5000套的月份出现过两次。除了1月份的那一次以外，2010年2月份也出现过一次，2010年2月成交4968套。
21世纪不动产上海区域研究经理黄河韬说，因为春节的因素，1月份实际上也是全年成交量的低谷。要从成交低谷回升到正常，也许要到2月下旬。
成交低迷的不仅只有二手房，一手房的成交量也极为低迷。德佑地产市场中心监测数据显示：1月上海市商品房成交面积为4.74万平方米，成交套数653套。全市卖得的楼盘，只卖了16套。销售套数排名前十的楼盘中，有6个楼盘一周的销售套数没有超过10套。
德佑地产研究主任陆骑麟认为，整个楼市能否完全复苏，恐将取决于3月小阳春能否出现。
不到62亿元的二手房成交额，对于中介行业意味着什么？上海中原地产顾问有限公司研究总监宋会雍为《每日经济新闻》记者算了一笔账。目前，房地产中介的收入有3块，二手房买卖、一二手联动业务，再加上房屋租赁业务。
以平均2%的提成比例计算，62亿元的二手房交易额大致可以产生1.24亿元的收入，加上提成比例不等的一二手联动以及房屋租赁业务的收入，总额预计在2亿元左右。
朱平平告诉记者，根据此前上海工商部门统计，上海的二手房中介门店注册数有9000家。即使关掉了一部分，目前的门店数也有七八千家。而此前媒体引用的统计数据则显示，目前上海的中介门店数大约有6000家。
以6000家的统计数据估算，平均每家门店的营业额只有3万多元，对大多数品牌房屋中介公司来说，上述收入，进一步加剧了中介保本的难度。而在2009年和2010年，一些业务能力比较强的经纪人，月收入也可以达到上述数字。此前，中原地产研究总监宋会雍告诉记者，品牌中介的平均成本大概在20万元左右。而汉宇地产董事总经理施宏睿则说，平均成本大约是15万元。
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沪1月二手房指数仅为2583点 一年涨幅回吐殆尽
2012年1月，上海二手房指数为2583点，较2011年12月下降3点，环比下跌0.12%，环比跌幅比2011年12月缩小0.10个百分点；2012年1月指数与去年同期相比，仅微弱上涨0.31%，一年的涨幅基本回吐殆尽。
价格拐点临近
从连续3个月的跌幅扩大到1月跌幅缩小，是因为春节长假和上海普通商品房标准将作提高，导致买卖交易延后，当期零成交蔓延，而非价格止跌。
在指数系统监测的所有板块中无一上涨，其中30%下跌，70%走平。走平的绝大多数板块是鲜有成交，导致指数跌幅缩小。上海二手房指数办公室认为，2012年1月楼市成交陷于低谷：一方面是元旦、春节节假性淡季；另一方面是在“严政”背景下，购房者入市相当谨慎，砍价也非常干脆，只有部分投资客和改善型业主急需资金而降价带动交易。
1月楼市走势的政策性因素是，在1月16日市政府记者招待会上韩正市长透露上海普通商品房标准近期将做调整，使得相当多的二手房交易延后。
市中心区跌势蔓延
经统计，市区全部8个区2012年1月总体下跌0.15%，跌幅比2011年12月缩小0.07个百分点。4个市中心区及浦东陆家嘴1月下跌0.12%，跌幅比去年12月缩小0.08个百分点。
连续多月的市场低迷使得部分板块业主下调挂牌价格。1月，降价潮从外围蔓延至市中心，加大了市中心房价波动，尤其是房龄短、面积大的高价房源议价空间持续扩大。值得一提的是，虽然市中心地区降价房源增多，但降价幅度却很难进一步加大，多数业主仍不急于出手，特别是中低端房源业主仍以试探性降价为主。
新兴城区2012年1月下跌0.10%，跌幅比去年12月缩小0.13个百分点。成交集中于一些低总价老工房和早年的商品房。因老工房总价低，所以5%的小幅降价也能获得部分成交。而更多的外围中高端房源则遇到价格瓶颈，议价空间仍维持在去年末水平。
交易惨淡酝酿变局
经统计，2012年1月全市128个板块中，下跌39个，持平89个，无上涨板块。
近期有不少持有“满五年”的二手房面世，以及“房”的连环单，充当了淡季的挂牌主力。此类业主多有置换需求，在新房降价的氛围下以旧换新、以小换大的愿望更为强烈。他们不仅接受大幅度议价，而且也接受“税费各付”的条件促进成交。
同时，在市中心持有多套豪宅的境外、温州等投资客开始积极出手。这些投资客抛盘原因除了缺乏资金，还有不少是对于后市抱有悲观预期。
2012年1月持平板块大幅增多。究其原因：，上海普通商品房标准将作调整的消息公布后，意向业主和购房者都进入了更为浓厚的观望和博弈，部分已开始走交易流程的二手房交易单也准备延后。第二，尽管1月市区降价房源有所增多，但客户趁着淡季盲目砍价，超出业主底线。
上海二手房指数办公室认为，新年开局的2012年1月，成为交投双方重新预判未来楼市的缓冲期。如果房价跌势延续，下月或将打破上海二手房市场同比上涨的格局，迎来环比、同比双双下跌的态势。在春节过后的2月，“严政”导致的降价预期必然对二手房市场带来更大的压力。下降通道开启，价格拐点是否到来，仍需拭目以待。
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