[摘要] 时近年底，历经一系列楼市调控组合拳锤击的2011年终将落下帷幕，政策给楼市带来的冲击却余波未了，无论是开发商还是购房者，在这一年中都随市场感叹风云变幻，几经浮沉。
时近年底，历经一系列楼市调控组合拳锤击的2011年终将落下帷幕，政策给楼市带来的冲击却余波未了，无论是开发商还是购房者，在这一年中都随市场感叹风云变幻，几经浮沉。
我国楼市是不折不扣的"政策市"，房产调控是中国楼市的一大特征，纵观过去8年内的几次调控，楼市无一次不是受政策所左右，因此，各方拿着"显微镜"密切关注楼市政策变化也就不足为奇了，中国楼市猛兽只有在政策的强按下才能得以暂时压制。
2011年的楼市是不平凡的一年，也是楼市调控最为严厉的一年。自1月26日“国八条”拉开序幕以来调控层层叠加，杭州楼市在惊雷频频炸响的2011也走过了异常艰难的一段，房地产在多年牛市后终于迎来严峻考验。时至年终盘点，搜房网特别推出楼市白皮书，重点回顾这一年的关键楼市政策，同时聚焦在纷至沓来的调控重拳下这一年的楼市变化。
迈入2011年最后一个月，房地产专家贾卧龙先生指出楼市调控的两大焦点问题已落在”限购”和”银根”，“关于限购取消和银根放松的哪怕一丁点风吹草动，都足以引发一场飓风般的热议”。
部分城市的“限购令”期限将至，多方就限购令是将就此取消或是延期而争论不休。先有人大委员吴晓灵抱怨限购政策太过严厉，后有住建部部长姜伟新承认限购政策是不得已而为之的无奈之举，市场已在暗地揣度限购放松的可能性，但从目前风声来看，地方限购还将到期延续，并不存在放松的可能。
限购之外，在年末最牵动人心的另一个问题就是”银根”。经过一年的严厉调控，效果已经逐步显现，房价普跌、开发商以价换量、地产中介关门潮......一系列现象似乎都在印证房价拐点隐隐可期，然而，一旦银根放松，货币政策再次转向房地产，调控效果或将土崩瓦解，楼市反扑房价脱缰也不无可能。
近日以来，国务院分管领导多次就房地产调控的问题作出指示和批示，核心要求就是不能对现有房地产调控政策予以放松，以防多方努力一朝付之东流。
回望这一年，楼市政策究竟带来了怎样的影响，楼市众生在经历一年的严控考验之后，又是怎样的境况？站在不同的立场，哪一项政策影响最为直接而深刻？搜房网后续还将以专题形式详解2011年楼市政策。
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限购令下房价普跌楼市一片萧条
关键词：限购
限购令标志着楼市新政进入了数量调节阶段，被称为“最严厉楼市调控措施”的“限购令”已在在多城市执行。
自各地“限购令”实施以来，楼市成交量持续低迷，房价出现明显松动，特别是一线城市的调控效果逐渐显现。中指研究院12月1日发布报告显示，11月100个城市住宅的平均价格为8832元/平方米，连续3个月环比下降，且降幅有所扩大。
下半年以来，各地楼市陷入低迷，传统“金九银十”风光不再惨变“铁九铜十”，步入年尾，开发商更是纷纷陷入资金窘境，各地楼市大打价格战，八仙过海各处促销奇招，以价换量几乎已成共识。
虽然在年关清算中，数据表明至少有30个城市并未达到于年初在“新国八条”中提出的“房价控制目标”，开发商度过了艰难的一年却是不争的事实。
以房地产市场来说，杭州算得上是不折不扣的一线城市，楼市所受影响也是首当其冲。严厉调控下，下半年来杭州楼市成交持续走低，尤其在传统销售旺季“金九银十”遇冷后，楼市进入僵持“冰冻期”。杭州市商品房销售面积明显下降。今年１－１０月，全市商品房销售面积为５７１．０３万平方米，同比下降２０．８％。在持续的成交低迷作用下，杭州楼市整体价格出现松动。
数据统计显示，截止11月15日晚，杭州全市（含萧山、余杭、临安、富阳等地区）的商品房总库存已达84804套，可售面积为10935124.85平方米。其中，可售住宅58923套，可售面积为7676041.61平方米。目前杭州楼市的新房库存已远远超出2008年末、2009年初楼市最惨淡的时期，创下惊人的记录。
开发商以价换量求生存
在“资本为王”的地产行业，“九个锅盖十口锅”的滚动式开发普遍存在，没有“资金流”就等于死亡。以往置业者追涨杀跌的不成熟跟风消费心态正在发生微妙变化。经过数年楼市的潮起潮落、颠簸锤炼，置业者总算看清楼市的大方向：幻想房价暴跌无异于痴人说梦，见好就收的理智心态，正在主导楼市消费。于是，买卖双方的心理正在逐步趋于一致：开发商将继续实施以价换量的政策，而下半年，对于刚需购房者来说，或将是性价比较高的购房时期。
“对项目销售影响的是价格因素。在我们这个片区，产品同质化现象比较严重。上周我们推出一批特价房源，价格低于周边约500元/平米，几天就销售了百余套。”新都某项目销售经理告诉记者，“以价换市的办法效果来得最直接。”
杭州房产中介门店数量减近70%
楼市调控持续，二手房成交量急剧下跌，大小中介频频关门，据某中介老总估算，经过洗牌后，目前杭州中介门店数量约300家，和2009年高峰时期相比，减少近70%。
中介的生存状态如何，哪些区域、哪种类型的中介关门数量比较多呢？本报联合21世纪不动产市场研究中心，分别以主城区、郊区的一些中介聚集地为调查范围，具体了解了最近中介公司的营、歇业情况。
【延伸阅读】
首套房贷利率上浮误伤刚需 加剧观望情绪
关键词：上调房贷利率
在2011第八届中国房地产网络人气之2011年度杭州楼市十大影响力事件评选结果中我们可以看到，在购房者心目中“上调房贷利率”高居重磅事件榜首，由此也不难看出，这一政策对购房者产生了深刻的影响。
10月以来，继北京建行部分支行上调首套房利率后，上海、广州等多地银行也随之跟进，首套房利率已进入全面上浮时代。
(来源:经济参考报)房贷利率上浮，受影响的就是被“误伤”的首次置业刚需一族。据分析，上调利率后，以首套房贷款100万元、20年偿还期计算，月供将首次接近8000元，总利息将上涨至5万元。
刚需们经济实力本就不强，必须要靠贷款才能勉强实现“住房梦”，为还贷款还过着漫漫无期的“房奴”日子，但贷款利率的上调又使他们凭空多出了一笔数目不小的“债务”。
盼了好久，开发商终于降了一点价，省下来的钱却转手被银行拿走了。这无疑加剧了刚需对楼市的观望情绪，使得本就冷清的楼市更添了一层寒意。
目前杭城首套房贷款的政策普遍是利率上浮5%-10%，首付4成。而二套房贷款的利率也大多要求上浮15%-20%。
根据搜房网2011年10月19日的调查数据显示，有76%的网友不支持这一举措。40%的人认为银行房贷利率最直接的影响就是误伤刚需，让那些已经背上房贷的购房者增加了还贷的负担。而现在真正有购房需求的首次购房者许多也不得不推迟了置业的计划。还有31.43%的网友认为这一政策，会使楼市“雪上加霜”，加剧楼市的低迷。还有20%的人认为这将迫使开发商进一步降价。
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年末土地流标加剧
一线楼市持续低迷之下，土地市场也在调控重拳下受到不小的冲击，杭城昔日风光的土地出让会，在今年渐渐冷清。
11月重点城市的土地流标数量也开始剧增。北京中原市场研究部统计数据显示，11月主要35个热点城市的土地出让陷入低谷，流标地块达到了117宗，环比10月份的22宗上涨了432%，流标面积也达到了1580万平米。
北京上海广州等城市土地流标尤其明显。北京在本月也分别将大兴、房山的各一宗挂牌数月的住宅用地下架。11月，广州有32宗地块流标，上海11月中上旬出让的11宗住宅用地中有7宗流标，南京推出的8宗住宅用地，也有4宗地块流标。
楼市走势风向标 调整大幕或刚刚开启
国务院副总理李克强近日在河北廊坊召开保障房建设现场座谈会时强调，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。
临近年底，楼市走势如何，政府对调控方向如何把握，成为公众关注的焦点。尽管各种干扰调控的杂音频繁出现，但是政府高层多次释放出决不放松楼市调控的政策信号，坚定了老百姓对于房价回调的信心。
业界人士指出，当前楼市调控的成效来之不易，为了把脱缰的房价拉回理性的轨道，政府既采用了打击囤房囤地、公开销售信息等市场手段，又动用了限购、限贷等行政手段，几乎在住房从土地出让到开发销售每个环节都进行了制度重构，初步构建起了未来调控稳定房价的制度架构。
从调控的目标取向来看，楼市调整的大幕只能算刚刚开启。
促使房价回归到合理区间，挤出泡沫保证市场理性发展，构架合理的住房供应体系均是调控应达到的效果。但是目前，在一线城市中，只有极个别楼盘出现了大幅降价，更多的楼盘正处于博弈的僵持状态，即使成交量低迷开发商仍不愿让利。而房价没有调整到位，与购房者的购买力和心理价位仍有较大差距，是当前成交量走低的主要原因。就楼市整体而言，泡沫正处于破裂的边缘，但是水分仍未挤出，房价只有回调到一定水平才能企稳，成交量才能回升。在这样一个关键点上，调控力度决不能放松。>>>新闻详情
2011年楼市调控的是非功过众说纷纭，2012年即将到来，楼市政策又将有何变迁，在此之下的楼市是复苏还是沉睡，一切还有待时间给出答案。
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