[摘要] 传统的“金九银十”化成泡影，进入11月，新一轮更加汹涌的降价潮向杭州袭来，各个楼盘在惨淡的成交业绩中举步维艰，同时也有大量围观者在凑热闹还是立刻下单之间徘徊，磨人的房地产熊市让供需双方都陷入了无限踌躇中。
（来源：每日商报）传统的“金九银十”化成泡影，进入11月，新一轮更加汹涌的降价潮向杭州袭来，各个楼盘在惨淡的成交业绩中举步维艰，同时也有大量围观者在凑热闹还是立刻下单之间徘徊，磨人的房地产熊市让供需双方都陷入了无限踌躇中。
从近几个周末开盘的情况来看，开盘楼盘价格都有回落，折扣遍地，现场数百人选房的场面也表明市场需求依旧旺盛。但最终的成交数据依然大都比较难看，“房价还会不会下跌？”这成了当下许多购房者最为纠结的话题，很多购房者到了现场还在问周边的人“现在下单合算吗？”
杭州各板块价格体系重构
客户依旧不买账，直言“再等等”
不可否认，这半年多以来，杭州许多楼盘降价、低开，不少板块的价格已然被重塑。但面对还在不断下挫的房价，购房者止步了，直言“再等等”。
上周末，位于桥西的嘉凯城·名城公馆首次开盘，推出了3号楼、10号楼2幢河景房源，位置相对不错。开盘折后均价22000元/平方米，比周边在售二手房还低了一些。开盘当天，开发商还推出购房五重优惠，又是低价购车位又是送中央空调，但是在现场，购房者却表现得“相当淡定”。四成的去化量，虽然说不上太低，也不理想。
当天，名城公馆选择在海外海皇冠假日酒店开盘，在现场，记者碰到了不少来自城北的购房者，他们本身有一套房子，很多想为儿子购买婚房或者自己改善居住条件，这一部分客户比较关注130平方米左右的户型，也有不少客户坦言：“户型、价格基本还是符合我们的设想，但是就不知道该不该买，万一以后降价，那不是很冤枉吗？”
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的确，谁也不想在这个时候成为“冤大头”。在现场，记者碰到了目前在石祥路一带工作的陈先生，他的看法或许代表了目前大部分改善型需求的客户。“名城公馆这个楼盘我已经盯了大半年了，其间还比较了桥西这边不少楼盘。今天本来想下单的，但最后还是犹豫了。”据陈先生介绍，他最初看中的房源为3号楼的东边套，后来经过比较，陈先生对于10号楼似乎更有倾向性。据悉，此次开盘的10号楼位于小区的西北侧，是小区有一梯两户户型的房子。陈先生告诉记者：“虽然125平方米是中间套，但看户型还是做到了全明及南北通透，三房两厅两卫的设计利用率还是比较高的。”
无论是小区的大环境还是户型的优势，其实对于像陈先生这样的购房者而言都比较了解。在谈及最后没有下单的原因时，陈先生说：“现在身边有一些钱，是一直准备再买套房子的，但就怕市场到年底会有更大幅度的降价，真的不敢买。”
同样的场景也在西溪山庄上演。8000元/平方米的开盘均价相比闲林板块其他在售楼盘来说，应该还是相当有吸引力的。可购房者俞先生有着一样的顾虑：“是比较划算，可万一再跌呢？”
11月18日，国家统计局公布了10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，其中环比下降的城市已经高达34个，与此同时，70个大中城市的价格平均环比指数年内首次出现负增长。继龙湖上海项目降价后，性房产大鳄万科在上海的楼盘让利三成，并高调地群发短信告知市民，更有消息称，上海万科旗下的楼盘正在酝酿全线降价。》》》万科年底降价引跟风 房企过冬模式进入上半场
年关将至，不少房地产公司都面临着前所未有的销售压力。有业内人士预测：今年年底之前，相信房价会到一个阶段性的底部。新开楼盘的定价都会相对偏低，而销售压力大的楼盘，降价打折的可能性极大。对于购房者而言，持币观望固然没错，但如果有合适的房源，加上又是刚需的话，其实这段时间还是有选择的余地的。
【楼市走向】
(来源：杭州日报)寒冬当下，地产开发商如何过冬？无论是跑路的“大雁型”、冬眠的“乌龟型”和膘肥的“北极熊型”，面对各种融资渠道几乎被卡死的现实，以及年前工程款结算日期的临近，对许多开发商而言，今年年底将是道坎。
于是乎，价格成了最给力也是最最有效的一个筹码，综观近期杭城楼市，新推楼盘无一例外低价入市，在售老盘则“明折暗扣”忙得不亦乐乎。
近日，楼市老大哥万科发短信号召“抄底”的新闻不绝于耳。记者了解到，万科在上海的新楼盘让利三成，并群发短信告诉客户。更有消息称，上海万科旗下楼盘正酝酿全线降价。作为曾在2008年率先掀起降价潮的地产龙头，万科的新动向对业界来说有着风向标的意义。
虽然杭州楼盘降价的风潮早已从几个月前便已开始，但临近年关，新开楼盘出于回笼资金的压力，打折促销力度更是堪比从前。
一些外来大鳄们在杭的项目“按兵不动”的情况也不复存在，不少买家反映，一天接连收到好几个售楼小姐的电话来促销他们的在售楼盘，每每都已“年底打折促销最后一波”来劝说其购买，这包括了三墩、下沙、临平，甚至市中心的一些中高端楼盘。
就在一些业内人士还在期待今年底明年初调控政策或许会局部松绑时，万科却坚信房地产的冬天刚刚开始。还有业内专家则表示，中国房地产将结束高速增长期，进入“中速增长期”，从现在到2013年都将是调整阶段。哪一种说法更接近未来形势？如果，冬天“刚刚开始”，开发商要如何渡过这漫长的冬天。
其实开发商“赔本赚吆喝”不论真假，快速走量的压力不容小觑。截至10月底，沪深133家上市房企平均负债率63%，73家负债超70%；80家现金不足十亿，20家不足1亿；上市房企存货1.45万亿，平均每家存货110亿。负债达70%表明房企已无可抵押资产丧失融资能力，现金不足1亿如何熬过年关还款高峰？存货近1.5万亿竞争白热化，此轮降价促销的风潮，或许只是冰山一角。
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【房企现状】
明年市场还会冷
买方入手机会比较多
房价已经降了，现在适合入手吗？房价还会再跌吗？购房者满腹疑虑。本报记者特地采访了一些专家、学者，对市场进行的分析判断，为购房者提供一些购房贴士作参考。
今年冷、明年僵、后年醒
明年一季度将是低点
贾生华（浙江大学房地产研究中心主任、博士生导师）
近期楼市的走势可以用今年冷、明年僵、后年醒来形容。今年用一个“冷”字来形容，今年上半年没觉得冷，现在的形势环境很冷；明年是“僵”，就是比现在更难受的一个萧条时期，购房者不下单，价换不来量，开发商也没有动力再降价，楼市将会进入休眠期，当中开发商能坚持的就撑一撑，扛不住的可能就退市，整个行业会进行重新整合和调整；后年可能是“醒”，政府对于房价和行业的调控目标经过三年的调整基本实现，政策到时候会发生一定的改变，楼市也会慢慢复苏。预计明年一季度将是低点，开发商促销打折也会进入一个高峰期，可以考虑入市。
投资需求现在没机会
明年年中或许是楼市底部
赵杭生（浙江大学房地产研究所所长）
虽然现在个别楼盘在降，但从全局来看，目前还没降到位，还有讨价还价的余地，今年12月或明年1月房价可能还会再低一点，不过我个人预计楼市的底部会在明年七八月份出现。对于买方来说，可能接下来有两个时机：一是今冬明春，这个时候开发商有资金方面的需求，商量；二是明年年中，底部出现，会是个好机会。但考虑到今后也许没有那么充足的房源，如果是自住需求，现在看到各方面中意的房子，只要价格差不多，就可以下手了，买品质好的、品牌好的、地段好的、配套完善的房子总是没错的。要是投资的话，可以说现在没有机会。
明年仍然会是下行趋势
看到政策见底信号再出手更安全
（知名房地产评论人）
目前我比较认可的一种观点是：明年仍然会是下行趋势，但如果价格下跌普遍超过25%，那么政策层面预计会发生松动或转向。而照现在的情况看，楼市基本不可能出现V形反转的局面，即便政策转向，目前含萧山、余杭高达八万套的天量存量房也需要一段不短的时间来消化，因此在接下去的半年左右时间内，购房者都可以好好考虑择机入市，不急的。个人建议可以等货币政策转向等政策见底信号出现时再入市，这样会更安全一些。
熊市买房相对安全的做法是，选择同一区块内，价格明显低开或是已有大幅度下降并且品质不错的楼盘。买期房不差那么一两个月，可以在近期慢慢观察再考虑出手。二手房市场则离散性非常大，想要买到高性价比的房子只能靠淘，在目前短期波动较大的行情下还得对市场很熟悉才行。如果有价格比普遍挂牌价低出不少、甚至低于在售一手房的房源出现，那么也是不错的入手机会。
要求不多的可以再等等
熊市要买配套好的房子，例如地铁房
章惠芳（双赢置业营销机构总经理）
总体来看，现在可能不是点，如果不急着买房住的话，可以再等等，估计到今年12月或者明年1月会是开发商比较困难的时候，也是购房者议价比较有余地的时机。到明年一二季度可能折扣还会再低一些，但合适的房源也相对少了。对于买房自住需求的购房者来说，现在至少房源多，选择余地大，如果遇到适合自己的房子，只要价格差不多也可以下手了。要是想纯投资，建议再等等。
房子最终还是要看个人需求，不过板块配套还是挺重要的。现在有些远郊的房子虽然便宜，但可能因为配套、板块成熟度等原因，很多房子是放着的，暂时不会去住，可能若干年后房子的增值幅度会高于市区的。个人认为，地铁房（距离地铁站500-1000米的楼盘）今后可能会比较受普通工薪阶层的欢迎，因为出行方便，交通成本可以节省不少，如果房子要转手受众面会广一些。
3月左右楼市或进入底部区域
明年一季度应是入市时机
胡志军（智威创造董事长）
个人预判到明年的3月左右，楼市或将进入真正底部区域，从价格角度来看，春节前后或明年一季度将是较佳的入市时机。
今年四季度开始，楼市价格拐点确立，目前仍然处于下降通道中，购房者在作选择时需要考虑到价格风险，毕竟买入即被“套牢”肯定不是一件愉快的事情。可以根据自身需求，在综合考虑地段、配套、户型、产品品质、开发商口碑等多项因素后，短期再着重考虑价格因素。一般购买那些业内比较公认价格已经调整到位的楼盘，安全性会更大一些。建议刚需人群可以在明年上半年前挑好买掉，投资客则不用太急，准备好现金，伺机抄底就行。
【业内声音】
年底促销季，我们该关注哪些楼盘
牛市买房靠运气，熊市买房则考验眼光。本报记者整理了市场上在售和将售的楼盘，结合当前市场形势，从这些楼盘的拿地成本、营销策略、公司品质等方面分析，给正在犹豫徘徊的购房者一点提示。
市中心板块焦点：大家·武林府（5号楼）
总建筑面积：14万方
开盘时间：2011年12月
开盘价格：目前对外均价43800元/平方米
调控至今，杭州市中心板块楼盘价格一直相对坚挺，自新湖·武林国际33000元/平方米的起价爆出以来，不少购房者对于市中心的下跌有了一定的寄望。大家·武林府预计在12月推出该项目一幢200余套小户型房源，目前对外报价为43800元/平方米，而记者致电售楼处，置业顾问称折后均价可能在40000元/平方米。
据透明售房网记载，今年8月28日武林府售出的公寓价格为52964元/平方米，此次推出的55-120平方米公寓价格降到40000元/平方米，降价幅度相对还是比较大的。尽管5号楼靠近高架，但是小户型、低总价的优势还是比较明显。
作为杭州的老牌房企，大家·武林府目前外立面石材已经上墙，对于购房者而言，还是可以更加清晰的看到房源的位置及房屋的质量，更何况，之前大户型公寓的总价基本在千万元以上，所以说小区的整体品质还是有保证的。
桥西板块焦点：顺发·吉祥半岛
总建筑面积：17万方
开盘时间：2011年12月
预计售价：低于周边1000-1500元/平方米
顺发·吉祥半岛的楼面价约10000元/平方米，因为有排屋摊薄土地成本，所以高层公寓的实际楼面价要低于这个数字。粗略估计，该项目高层公寓的成本肯定低于20000元/平方米。
从整个2011年的情况看，顺发在杭州地区进入销售周期的项目不少，其中有尚未推出的萧山的旺角城二期、和美家二期，仍未售罄的堤香和康庄，以及桐庐的一品江山和锦绣天地两个大盘。因库存过多，顺发恒业降价低开的动力明显；从该公司的近期销售策略看，和美家一期、康庄等楼盘都走低价快销路线；加上之前吉祥半岛已放出口风：每平方米会比隔壁名城公馆的22000元均价低至少1000元，该楼盘创出桥西板块新低的可能性极大。
虽然吉祥半岛是上市房企顺发恒业进入杭州主城区的楼盘，不过顺发的实力和品质在钱塘江南岸还是有目共睹的。位于萧山市心路的顺发·旺角城一期，以奢华的会所、珍贵的大树和大量使用的石材而颇具美誉。鉴于该公司的良好品牌声誉，抄底吉祥半岛是不错的机会。
下沙板块焦点：杭州宝龙城市广场（公寓）
总建筑面积：33万方
开盘时间：2011年12月
预计售价：约12000元/平方米
杭州宝龙城市广场是下沙的“地王”项目。去年宝龙拿下下沙三地块，仅住宅用地楼面价就达到10281元/平方米，算上建安成本、财务成本，该项目公寓成本就要超过15000元/平方米。
目前，下沙板块楼盘几乎都在降价促销，尤其是东部沿江区块的保利·湾天地、金隅·观澜时代、世茂广场等起价一个比一个低，单价几乎都在万元以下，即便是下沙最中心的区块——金沙湖目前公寓均价也只有15000元/平方米左右。虽然宝龙城市广场位于大学城核心区块，周边学校林立，师生生活氛围成熟，但在下沙房价整体下行、房源较多的情况下，定价相当困难。根据项目相关负责人的说法，这次开盘主要选择低总价的小户型来推，迎合刚需人士的需求，但显然，12000元/平方米的价格也已是亏本销售了。
虽然此次公寓房源亏本销售，但作为宝龙进入杭州的项目，是宝龙在杭州树牌子的机会，所以在品质方面应该会有一定保证，更关键的是，宝龙城市广场体量33万方，其中住宅只有7万多方，项目主体是商业，一向擅长商业操作的宝龙选择在住宅上让利并通过商业项目来获得利润。
申花板块焦点：赛丽绿城·慧园
总建筑面积：11.3万方
开盘时间：近期
开盘价格：预计3万元/平方米以内
赛丽绿城·慧园的土地楼面价为11627元/平方米，楼盘物业规划为全非毛坯高层公寓，带装修约约为5000元/平方米。
从本年度的情况看，赛丽控股集团在杭州地区进入销售周期的只有赛丽绿城·丽园和赛丽绿城·慧园。其中，赛丽绿城·丽园尚未售罄，但所剩房源不多，仅有几十套房源，在售价格约为5万元/平方米。可以说，赛丽控股集团目前库存不是很多，压力相对较小。从慧园的销售策略来看，开发商将合理定价，首期将推出120余套房源，预计开盘均价将在3万元/平方米以内。这样的价格与周边楼盘差不多，因为周边楼盘为毛坯房源，价格在2.5万元/平方米左右，而赛丽绿城·慧园含大约5000元/平方米的非毛坯。
据了解，申花板块目前全非毛坯楼盘仅赛丽绿城·慧园一个，除此之外，因赛丽绿城·慧园由赛丽控股集团与绿城集团联合开发，其非毛坯经验将集绿城多年非毛坯经验之大成，还是值得期待的。
城东新城焦点：滨江·曙光之城
总建筑面积：22万方
开盘时间：2011年11月底12月初
开盘价格：预计约25000元/平方米
作为城东新城的大盘，滨江集团自拿下城东地块开始，便一直受到市场关注。今年以来，滨江集团在战略上也进行了一些调整，暂时搁置金色 ，先推曙光之城。
“预计25000元/平方米的开盘均价，加上接近城市之星的带装修约”，近三个星期以来，曙光之城对外的都是这样的说法，当然也有相关人士透露，开盘时价格可能更低。城东新城近年来开盘的楼盘数量很少，而与曙光之城相邻的万科·草庄非毛坯房源价格约32000元/平方米，其周边二手房价格也达到了25000-28000元/平方米。这样看来，凭借滨江集团的品牌效应和价格优势，曙光之城极具竞争力。
在杭州市场上，滨江集团一直以“把握市场动向”著称，此次曙光之城开盘，价格的涨跌的确是市场的一个风向标，购房者可以密切关注该楼盘。
临平南板块焦点：理想·康城一品
总建筑面积：26万方
开盘时间：2011年11月26日
预计售价：低于周边1000-2000元/平方米
理想·康城一品拿地时间较早，据开发商方面称，建造成本估计要10000余元/平方米。
康城一品将于本周六首次开盘，推出3、4、10号楼共359套毛坯房源，户型为130-179平方米，现已确定折后起价为10500元/平方米，均价尚未最终确定，开盘将会有较大幅度的优惠。理想四维地产集团目前在临平的待售项目康城国际三期和康城国际南区块都要明年才能动工，近期销售重点只有康城一品，又是首开项目，为保持后期的可持续销售，在定价上预计会走相对低开路线。
理想四维是临平本地的老牌房企，已有12年的开发历程，先后开发过十余个楼盘，康城一品又是其高端项目，应该会花心思打造。
老余杭板块焦点：大华·海派风范
总建筑面积：23万方
开盘时间：2011年12月
开盘价格：预计8000多元/平方米
自文一西路整修通车以来，老余杭板块与杭州实现了，老余杭板块的楼盘更是吸引了不少年轻刚需及工作在城西的客户。位于老余杭板块文一西路延伸段的大华·海派风范预计12月开盘，首推6号楼89-139平方米户型。据开发商称，开盘价格预计在万元以内，但市场上有不少人认为其开盘价格会是“8字头”。
之前，与海派风范相邻的楼盘金都·西花庭曾以9500元/平方米的团购均价在杭州市场上引起一阵轰动，而旁边同城印象·容园目前在售房源均价12000元/平方米，如果海派风范开盘真的如传言所称，那么对于周边楼盘而言，压力显然是巨大的。
在不少杭州购房者眼中，大华的产品还是较为高端的。而从2009年大华·海派风景低于成本价出售的作风看（当年海派风景楼面价为5407元/平方米，首开均价7500元/平方米），此次海派风范超低价开盘也不是不可能。
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