[摘要] 日前，建设银行(601939,股吧)北京分行上调首套房贷利率至1.05倍的消息一经传出，如一石击水，短期内就在银行业引发了上调个人住房贷款风潮，范围迅速波及众多二三线城市。
日前，建设银行(601939,股吧)北京分行上调首套房贷利率至1.05倍的消息一经传出，如一石击水，短期内就在银行业引发了上调个人住房贷款风潮，范围迅速波及众多二三线城市。
笔者走访省会多家银行了解到，我省几大国有银行大多将首套房贷利率上调至1.1倍，二套房贷利率上调至1.2倍，各大股份制银行也纷纷上调首套房贷利率，上调空间为10%-30%。仅有个别银行个贷部门工作人员称首套房贷利率“近期并未上调，至于以后是否上调、上调多少，尚待总行通知”。
该消息传来，许多购房“刚需族”焦躁不已。对此，理财专家指出，贷款与理财，其实联系很紧密。适当的贷款，其实就是一笔适当的理财，健康的贷款能够让家庭在提前实现消费功能的同时实现较高的生活品质。房贷理财有许多门道，你的贷款经历也许就会帮你成为理财高手。
房贷理财，先给房贷算笔账
“之前不敢买房是盼着房价往下掉，刚观望着房价有点松动了，这不贷款利率又涨上去了。算一算，我计划贷款50万元买一个大约100平方米的房子，按照基准利率，20年等额本息还款，最后总共要还93.3万元。如果按照利率上浮10%，总共要还98.5万元，多交5万多元，相当于每平方米多涨了500多元，够房价疯长半年的了。我要是早半年或一年买房，赶上首套房七折房贷或者房贷执行基准利率的时候，能省出好几万的利息呢，真后悔死了。”10月22日，在裕华区一楼盘看房的省会“刚需族”王先生一边给笔者算账，一边表现得十分懊恼。
业内人士表示，今年以来，央行五次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率升至21%。保证金纳入存款准备金收缴范围又加剧了银行流动性压力。在此情况下，不少银行会盯着相对较高、风险成本低的项目配置信贷资源，因此还维持在基准利率的个人住房贷款成为调整对象。
知名地产专家贾卧龙认为，房贷利率上浮，受影响的是首次置业的刚需一族，他们虽然是被“误伤”，但是却受伤害。
提前还贷需三思，区分情况算清账
要不要提前还贷？对许多背着房贷的“蜗牛族”来说，一直是个问题。当前，一边是房贷业务持续收紧，另一边却由于加息的影响，不断攀升的贷款利率，让贷款人压力陡增。“要不要提前还贷，成为现在客户咨询的问题。”采访中，不少银行界人士也这样告诉笔者。但至于是否要提前还贷，业内人士给出的答案却空前一致：“并不建议提前还贷”。
银行理财专家指出，提前还贷的目的是为了节省利息支出，因此贷款人在提前还贷时，必须从这个角度来衡量资金支出的合理性。“进行提前还贷，贷款人最应该注意的是时间节点问题。”交通银行(601328,股吧)理财师提醒。他指出，目前房贷中应用的是等额本息法和等额本金法两种贷款方式。这两种还贷模式，都需要贷款人在前期贷款本金额度较大的情况下，支付较多的利息。因此，贷款人如果要提前还贷，赶在还款阶段的前期，尤其是用等额本金还款法的贷款人，还贷初期的月供中，利息支出多于本金，故而那时提前还贷比较合算。但一旦还贷时间超过5年，银行业内人士都不建议贷款人进行提前还贷，“因为此时提前还贷，所偿还的部分实际上更多的是本金，对降低利息成本帮助不大”。
对于不适宜提前还贷的借款人，理财师建议他们将手中余钱用来做其他投资理财。对抗风险能力相对较弱的普通市民而言，可以选择国债、定期存款或是银行特色理财产品等风险性较低的稳健型理财产品。而对于有敏锐投资嗅觉的人群，可以选择股票、期货等性较高的投资产品。
关注自身实力，活用购房方式
有专家还提醒购房“刚需族”，在当前房贷利率不断上调的大背景下，购房也要根据自身实力，活用购房方式。
善用公积金贷款。房贷优惠利率的取消，事实上抬高了商业贷款的利率成本，尤其是目前的二套房贷款，部分银行的利率上浮幅度较高，已经超过10%的范围，甚至达到了20%。但是公积金贷款的利率，则处于一个相对较低的位置。
“如果能够申请到公积金贷款，务必要用足额度。”银行理财师建议，“如果是首次置业，而且是那种购买小户型、且总价不高的贷款人，假如可能，我们甚至建议可以用纯公积金贷款的方式进行。”该理财师解释，由于商业贷款政策趋紧、可贷额度降低、贷款利率上升，都给贷款人的财务带来一定的风险。所以眼下在贷款的同时，贷款人也要想办法尽量降低成本、控制风险，月还款额尽量控制在月收入的50%以内。
房地产业界专家也建议，购买房产在贷款组合中，也可尽量选择商业性和公积金组合贷款，可较大程度减轻负担。而对于资金充裕且暂无其他投资计划的人而言，一次性付款无疑是购房最理想状态。
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