[摘要] 一个多月前的8月5日，诸多地产类上市公司纷纷对外发布了2011年中期报告，根据诸家公司发布的中报显示，多达半数企业的营业收入下滑，部分公司的商品房销售收入甚至下降六成，随之而来的则是企业的净利润也出现了不同程度的下滑。
早在近期杭州楼市大举凭借如“团购”等名目而鲜明扛起降价大旗时，危机早已出现。
一个多月前的8月5日，诸多地产类上市公司纷纷对外发布了2011年中期报告，根据诸家公司发布的中报显示，多达半数企业的营业收入下滑，部分公司的商品房销售收入甚至下降六成，随之而来的则是企业的净利润也出现了不同程度的下滑。
根据统计，在173家上市房企中，营业收入以及净利润两项指标均同比上升的仅达71家，约占四成，其中，香港上市的内地房企平均业绩普遍优于在沪深两地上市的房地产企业。
以颇具代表的万科为例，根据万科此前发布的公告显示，2011年8月份万科实现销售面积96.0万平方米，销售金额104.8亿元，环比分别上升22.8%和15.4%，同比分别增长5.0%和减少12.6%。今年前8月，万科累计实现销售面积733.2万平方米，销售金额845.7亿元，同比分别增长50.4%和47.8%。
对此，万科对外表示，万科今年的推盘节奏更加平稳，今年8月份推盘量虽较7月有所提升，但尚未超过6月份的水平。另一方面，万科今年8月所销售的产品中，二、三线城市的面积占比约达八成，受地域结构变动的影响，整体销售均价较去年同期有所降低，因此出现了销售面积同比上升而金额同比下降的情况。
有业内分析人士对记者表示，从今年的中报公布的情况，不难发现具有三个鲜明的特征。“首先是企业的成长速度显著下滑，开发企业整体的营业收入增速仅为8.54%，较2010年30.16%的增速有较大下滑；其次是存货占资产比重持续提升。报告显示，板块内企业存货占总资产比重持续提升至61.82%；货币资金占总资产的比重继续下降至13.18%，这也从一定程度上反映出开发企业由于筹资渠道不畅导致资金相对紧张；再次是筹资性现金流大幅下降，报告显示，企业取得借款收到的现金基本与2010年同期持平，但偿还债务收到的现金则增长较快，因此最终现金的减少额度大幅增加，由此表明筹资成为开发企业发展的瓶颈，开发企业对经营性现金流的依赖程度进一步加大。”
正是在这样并不乐观的中报中，楼市进入了传统的“金九银十”。在限购、限贷的双重打压之下，这个“金九银十”似乎受到了格外的关注。
根据中指研究院杭州公司提供的数据显示，在“金九银十”周检测的35个城市中，有14个城市楼市的成交量同比下降，其中，杭州(不含萧山余杭)同比跌幅，达到55.99%，紧随其后的深圳跌幅也超过了50%。北京、上海、广州的下滑幅度也达到了30%以上。
如此审视，降价促销，却是势在必行。
搜房当前最热话题深度解析：
名企年报链接：
热点降价楼盘新闻：
企业“钱疾”
中报出炉前后，关心的问题当属企业的资金状况。当楼市面临企业个体不可逆转的大势之际，企业自身的现金流在“金九银十”之际就显示出其异常重要的一面。
今年7月14日，在杭州钱江新城开发泛海国际中心项目的泛海建设集团股份有限公司（泛海建设，000046.SZ）发布半年度业绩预警：由于在售项目大都未达到收入确认条件，导致销售收入较上年同期下降较大，预计公司2011年上半年亏损约3500万元。
最近一两年，当年意气风发整体上市的泛海建设，在资本市场上的路演变现似乎并不如意。早在去年，泛海建设其净利润就同比下降近70%，拥有超过千万平方米庞大土地储备的泛海建设，常年保持个位数的净资产率，最终导致了建设与销售周期的青黄不接。
随着近年来大量项目的一齐开工，泛海建设的资金压力显露无遗。粗略估计，泛海建设未来几年所需资金投入将超过300亿元。但是从2008年～2010年年报显示，泛海建设的经营性现金流始终为负，并且缺口在逐年增加，2010年年底已经扩大到-24亿元。
同样的例子还发生在世茂系。
虽然今年6月份，世茂集团旗下公司世茂房地产控股有限公司（世茂房地产，0813.HK）公布中期业绩时首次对外透露，世茂集团获得中国银行总行授信额度224亿元，但是世茂房地产似乎仍然难逃现金流紧张。
熟悉世茂房地产的业内高管对记者表示，授信与实际发放贷款是两回事情。“据我了解，目前各家银行手中可以发放的贷款额度已经相当有限，尤其是房地产企业的开发贷，其审批比以往更为严苛。即使有了授信在手，但是如果分行不放款的话，仍然是远水解不了近渴。”
夹缝生存
调控还在继续，强者恒强，弱者被淘汰的市场定律势必仍将延续。
杭州一家中型房地产企业老总对记者坦言，“对于如我们这样只在杭州开发了五、六个项目的房地产公司而言，保留企业的实力最为关键。”该老总表示，在贷款紧缩的大背景下，大型房地产企业相比中小房地产企业更容易获得银行的贷款以及其他形式的融资，其融资成本也相对比较低。“因此，对于这样的市场环境下，像我们这样规模的企业，的办法只有，在成本控制的前提下，减缓开工进度，尽量节省开支。同时，加快项目的销售进度，先降一部分项目的套数价格，尽快回笼资金，毕竟，生存下去才能图发展。”
而另一家中等规模的房地产董事长则表示，虽然降价促销是要做，但是现在及时调整企业的发展方向也至关重要。“经历过这么多次的调控，我深刻理解到，目前的房地产市场早进入了政策市的周期。市场上的几轮波折都与国家的宏观调控不无关系，从中不难发现，除非开发具有特殊意义的房地产项目，就一般项目而言，房地产的暴利时代已经过去。因此，我们正在重新启动如同早几年进入经济适用房领域一样，开始关注起保障房的开发。”
而这样的发展方向，更多时候，被外界解读为房地产的代建业务。
今年以来，随着绿城、滨江、中凯、大华、昆仑等众多房地产企业的不断介入，代建模式早已突破了原有政府保障房的范畴，介入到了整个房地产开发链条的诸多环节。代建与代开发并驾齐驱的发展模式，似乎也可视为诸多房地产企业转型以规避调控风险的“红利”增长点。业界普遍认为，在土地成本、资金压力日趋加大的时候，众多较早涉足代建领域的企业会因此得以减负，获取更多的市场机会。
早在2005年，在国内房地产领域声名鹊起的绿城就首次介入了杭州彭埠安置房代建。此后，绿城集团的代建业务逐步扩张。根据相关统计数据显示，截至目前，绿城集团参与众多城市的安置房、城中村改造项目，其总代建规模达到了570万平方米。比绿城更早几年涉足代建业务的宋都集团，目前参与代建面积已经达到了100多万平方米。而同属上市公司的滨江集团，也于2010年正式开始了代建保障房业务。其中，包括绿城、滨江、广宇、万科南都、金都、坤和、杭房、宋都、金成、西房、野风、美达、昆仑、德信等共计32家房地产企业，成为目前杭州市具备政府认可的代建资质房产企业。
根据“十二五”规划，在未来5年中，要建设城镇保障性安居工程3600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。庞大数字背后，对企业而言，这无疑已成为一个诱人的利润“蛋糕”。
以中凯和绿城为例，虽然两家企业都是中国房地产企业中较早宣布进军代建业务的企业。但是在尝到代建所带来的稳定回报的甜头之后，在代建领域进行深入发展显然就成为绿城们的愿景。
据相关人士透露，单纯的涉足政府保障房代建，对于企业而言，的确是“利润微薄”。对于代建保障房的报酬，杭州市建委曾有文件明确规定，拆迁安置房建设项目代建收入不得超过建安工程的3%。并且按照《政府采购法》以及省市的有关法规规定，代建单位除了管理费收入不得有其他与利益有关的行为收入，扣除税金、保函等费用，基本上能做到持平和略有盈余就已经相当不错了。
但是对于深处调控周期的众多房地产企业而言，现在的代建早已跳出了政府的保障房领域。“如果是企业层面的合作，一般代建的企业所获得的利润相对更高，8%—10%都是很正常的比例。如果延展到前期的代理规划设计到后期的物业管理，中间环节所获得各种利润综合下来，从盈利角度出发，其实并不比企业单独拿地开发差。”
豪赌矿产
除却继续在房地产市场上苦苦探求之外，对于今年大部分“钱紧地少”的中小型房地产企业，有很多已经在去年年底之际开始了多元化的探索道路。比较鲜明的例子则是新湖中宝、莱茵置业和华业地产也纷纷加入了开矿大军。
截至6月30日，仅在半年的时间里，莱茵置业的股票就暴涨了81.26%。游资之所以对莱茵置业青睐有加，是源于莱茵置业的涉矿概念。莱茵置业今年6月份公开宣布进军矿业领域。莱茵置业先在贵州设立了全资子公司贵州莱茵达矿业发展有限公司，7月5日，莱茵置业宣布全资子公司贵州莱茵达矿业发展有限公司将收购贵州黔南华益矿业35%的股权，交易价格为175万元。
9月6日，华业地产宣布，公司拟出资5400万元收购深圳市隆兴投资有限公司所持陕西盛安矿业开发有限公司90%的股权。据悉，盛安矿业拥有2个探矿权，矿床总利润超过26.77亿元。对此，华业地产董事会在中报曾表示，受国家宏观经济政策影响，华业地产的房地产销售增速减缓，为了增强抗风险能力，管理层决定在矿产资源开发领域开拓新的业务渠道，并致力于将其打造成新的利润增长点。
今年6月，新湖中宝发布公告称，公司拟与内蒙古自治区乌兰察布市人民政府(以下简称乌兰察布市人民政府)、四子王旗国有资产经营公司签订《探矿权转让合同》，同意将四子王旗德日存呼都格区煤炭探矿权协议转让给公司，转让金总额为6.43亿元。
新湖中宝表示，通过收购探矿权可使公司切入矿产资源领域，有利于平滑地产行业的风险，增强公司资源储备和经营实力，不过新湖中宝同时也指出，由于收购的主要资产为探矿权，其探明的资源储量存在不确定性风险，同时煤炭价格的波动也令公司面临一定的市场风险。
对于新近发生的地产公司豪赌矿业的行业整体趋势，有业内人士分析认为，在市场低迷和政策调控之下，房地产企业寻找新的业绩增长点势成必然，也是一种正常的企业需求。“虽然矿产高额的和产品价格长期看涨的趋势是房企转型涉矿的首要考虑因素。但是需要指出的是，矿产投资存在着比房地产市场更大的风险。我们不应该忘记掉上一轮房地产企业进军矿业的诸多惨痛教训。”
压力陡增
在房地产项目开发建设中，来自银行的信贷资金曾经在相当长的一段时间内，成为了众多房地产企业解决资金来源的“重要窗口”。而相关数据也显示，在近年来房地产企业的资金来源中，来自银行的贷款基本上都能保持在80%的比例。但在调控日益升级的现在，这样的局面已经得到了彻底的改写。
昨日，中国内地总部位于上海的某外资银行相关负责人对记者表示，虽然目前银行的贷款额度总体指向与往年差不多，但是实际发放情况来看，受到贷存比影响以及各家银行自身的年度投放额度印象，比往年已经有了显著的减缓。“我认为在房地产企业领域，受影响的还是中小房地产企业。”
该负责人还对记者透露表示，数月以前，该行针对房地产企业的开发贷已经基本停止，但是这并不是的事情，一些项目存在高风险，资质不好的企业将很难贷到款项，对于一些多年以来一直资质比较好的企业，我们将会从项目本身的销售预期，公司的财务状况以及企业的内外部的担保能力来做出审慎的判断。该负责还表示，“其实从去年年初开始，按照银监会的要求，银行方面对于个人贷款也加强的监管。从这一层面来分析，无论是从内和对外，银行方面整体的信贷都是紧缩的。目前，银行方面为了维持利润，正通过微小贷款、小额贷款、无抵押的信用卡分期方式等业务来以价补量。”
另一方面，颇值得注意的是，从2010年整体房地产市场进入新一轮调控周期以来，房地产行业通过公开市场融资的收获几乎为零，因此有人将最近近两年的房地产行业的“零融资”年。有业内人士分析，在房地产调控逐步深入的大背景下，今年对于大多数房地产企业而言，想从资本市场上进行公开募集的难度将会越来越大。
对此，有金融人士对记者判断表示，在过去的很长一段时间里，房地产企业融资主要来自于银行开发贷和按揭贷，再配合证券市场一定规模的融资。但调控以来，地产行业融资结构发生很大变化，地产开发贷款和个人按揭贷款均出现大幅回落，并有降幅逐步扩大的趋势。这时候，企业自筹资金的增速开始有所增加，然后在高位保持稳定。
“从目前的情况来看，地产企业负债率陡然上升，而经营性现金净流量均为负值。假如货币政策持续紧缩，融资成本将进一步上升。从目前的数据统计来看，地产信托产品的预期率均在12%以上，资金成本不可谓不高。当然，一段时间以来，海外融资也被很多企业看成是一个比较有利的途径。但由于全球流动性收缩和人民币，其融资成本也越来越高。另外，海外融资的规模较地产行业总体融资规模而言仍较小，因此效果也会是杯水车薪。因此，由此不难发现，房地产企业的融资成本压力已经非常显著。”
基于此，对于下半年的房地产市场，在本次采访中，众多杭州房地产业内人士认为“楼市不容乐观”的整体走势已经基本定格。随着调控的执行，房地产企业的促销行为比例将会呈现近一步增长的态势。而楼市区域的整体价值体系也将完成新一轮的重新梳理。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
