[摘要] 至少5000套！在即将到来的“金九银十”，杭州楼市的新开盘房源量将达到至少5000套。当然，这仅仅是据记者不完全统计得出的保守数据。在大多数将开楼盘的开盘信息尚未完全公开的情况下，实际开盘量有可能会大大地超过这个数字。在市场行情未发生根本性逆转的前提下，杭州楼市的房源总库存量有望再创新高。
至少5000套！在即将到来的“金九银十”，杭州楼市的新开盘房源量将达到至少5000套。当然，这仅仅是据记者不完全统计得出的保守数据。在大多数将开楼盘的开盘信息尚未完全公开的情况下，实际开盘量有可能会大大地超过这个数字。在市场行情未发生根本性逆转的前提下，杭州楼市的房源总库存量有望再创新高。
桥西、申花新盘众多
自进入2011年以来，拱墅区一直新盘不断，上市量维持在较高的稳定水平。开年以来，欣盛·东方福邸、凯德·龙湾、德信·臻园、华盛达·阅城等楼盘的开盘与热销还历历在目，而在目前已知的“金九银十”开盘楼盘中，紧挨着的申花与桥西两板块，也已经吸引到了不少目光。高性价比的顺发·吉祥半岛、地段优越、配套齐备的远洋大河宸章，以及近期刚刚公布了开盘均价、在桥西板块重新树立起价格标杆的方正·荷塘月色，这些首次面世的楼盘，浑身上下充满了噱头和卖点，无论购房者还是业内人士，都表示了关注。
》》》直播:方正荷塘月色说明会 现场公布楼盘均价
均价16800元/平方 方正·荷塘月色即将开盘
16800元/平方米！日前，方正·荷塘月色举行开盘前的产品说明会，方正房产副总经理朱宏波宣布该楼盘首度开盘折后均价为16800元/平方米。这是继华盛达·阅城以约16500元/平方米低价面市之后，桥西板块楼盘价格理性回调又一只落地的“靴子”。
归根结底，拱墅区的火热氛围还应当归功于各种配套的完善。在申花板块，印象城、沃尔玛、欧尚、物美等大型配套设施的入驻与完善提升了板块的商业氛围。快速公交B2的开通则拉近了申花板块与武林商业中心的时空距离，地铁2号线、5号线规划站点让交通更为畅达。更令人看好的是，以规划中的银泰百货为中心的新商业中心正在申花板块慢慢崛起。这个“金九银十”，申花板块即将面世的，预期有赛丽绿城·慧园、莱德·绅华府以及阳光郡等楼盘，均以小户型作为主打，瞄准刚需人群。
而在桥西板块，新开楼盘纷纷打出运河景观的招牌——2008年，拱墅区政府编制了“秀美拱墅”三年行动计划，内容中的条，即运河新城的建设。如今已经进入到三年行动计划的最后一年，桥西板块的方正·荷塘月色、顺发·吉祥半岛、远洋·大河宸章以及名城公馆也是时候蓄势待发，拿出它们最亮的底牌来了：运河千年人文资源和稀缺的景观资源；沿途的大兜路历史文化街区、国家博物馆群落、小河直街、拱宸桥西历史文化街区；汽车城、蓝孔雀城市综合体，还有集娱乐休闲、购物、餐饮为一体的大型商业综合体美达·北城天地等大型商业公建；卖鱼桥小学、文澜中学等优质教育资源配套；以及桥西板块与市中心武林广场商圈约5公里左右的便利交通。
除了桥西与申花板块，城东新城与丁桥板块同样引人注目。滨江·金色黎明凭借其品牌号召力与优良的品质，受关注程度毋庸置疑，开盘虽然一推再推，但也因此累积了巨大的人气。恒祺·克拉公馆则一早就在网上传出有关均价的消息，据内部人士透露，开盘时将会在价格上带给购房者巨大的惊喜，吊足了刚需们的胃口，起价很可能是18000多元/平方米，而均价差不多在22000元/平方米。而位于丁桥板块的昆仑·天籁，有了首期开盘的良好销势作铺垫，想必新一期的加推不会辜负购房者的厚望，也不会辜负开发商的热销期待。
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相比较主城区各板块的开盘焦点集中在个别楼盘上，下沙、萧山以及余杭等地的情况则显得更为全面，与主城区相比，这些板块的楼盘价格较低，供应量也较大，占去了5000余套新房源的四成左右。
》》》高供应撕开下沙降价口子 下沙多楼盘近"裸奔"
得益于独特的钱塘江景观资源，下沙沿江板块是最近两年的开发热点。保利东湾、晨光国际、金隅观澜时代、世贸江滨花园……短短两三年时间，已有十多个楼盘鳞次栉比地矗立其中。
巨大的供应量，终于使得下沙沿江板块的价格撕开了口子。上周，保利东湾、世贸江滨花园、金隅观澜时代这三个而居的楼盘，几乎是不约而同地推出了特价房。折扣，已经是“7”字头。
近期杭州楼市购房者关注的新闻莫过于保利旗下几大位于下沙的楼盘纷纷推出优惠力度较大的促销活动。作为曾经降价风潮的引领者，保利此举更是被赋予了不少意义，但对于购房者来说，更关心除了价格上的实惠，还有性价比。保利·玫瑰湾预期将于9月开盘，其84、87平方米的Max户型是的卖点，项目负责人也表示，将会采取低开高走的定价策略，提升产品的附加值。
供应量大可能造成的另外一个后果就是价格战的打响。下沙沿江板块，新开和在售楼盘密集，并且客户群都以首次置业的刚需为主。9、10月份，下沙预期将开的楼盘还有中天·西城纪、宝龙城市广场、德信中外公寓，以及和达·东东城等，不仅涵盖了高层、多层以及LOFT等产品形态，在价格上也互有竞争，尤其是在保利的变相“降价”之后，各个楼盘怎么推、以多少价格推，也成为开发商将要面对的难题之一。
在萧山与余杭区域，则有众安·启航社、光耀·蹓跶公寓、滨江·湘湖壹号、云涛名苑、金地天逸、金城华府等楼盘开盘。在的主城区，新房源已成有限资源，而萧山以及余杭等地的可供房源一直以来都十分充足，潜力还在不断地挖掘之中。天都城可算是是整个余杭区中最惹人注目的大盘。这个曾经位于城东北的新城市社区，体量十分庞大，幼儿园、菜场、超市等各项配套措施也正在不断完善中，后续还将有大量的房源开发面市，预期将于10月推出天都城温莎花园，户型以80-140平方米为主，面向优质改善型客户群。
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紧迫的调控使开发商越来越重视起刚需购买力，如何抓住刚需购房者那颗挑剔的心，成为开发商的课题，而课题的研究成果，在这个“金九银十”到达了发表的高潮，也迎来了真正意义上的考验。
在以往人们的认知里，地段越优越的楼盘，定位必然高端，户型多以改善型为主。但是在刚需为王的后调控时期，“金九银十”促成了一个淘房的大好时机。我们经过统计发现，除了排屋、别墅这类特殊户型，今年9、10月份即将开盘的40余个楼盘里，所推几乎都有90平方米左右的刚需小户型，其中更加不乏地段优越的品质大盘。
如远洋·大河宸章，参考价格在35000元/平方米左右，90平方米的精装修小户型，总价在300万元以上，但凭借其开阔的运河景观，以及从古至今积淀下来的老城区繁华感与都市记忆，仍然受到极大的关注。再比如大家武林府，其价格口号早已在开盘之初就喊遍杭城，即将加推的5号楼也推出了55平方米、69平方米以及93平方米的小户型房源。尽管受较高的单价影响，这些高端楼盘的小户型总价依然便宜不到哪儿去，但是很显然，开发商瞄准的是不愿意脱离主城区都会感的城市精英人群，一步到位地满足至少十年内的居住需求。
除了这些高端楼盘纷纷推出小户型吸引客源外，桥西板块的方正·荷塘月色主推90平方米小户型，16800元/平方米的均价引发一批购房者的追捧；城北板块的中国铁建国际城以优异的配套取胜，推出200余套户型面积在88-127平方米的房源，折后起价为20968元/平方米；位于城东新城的原筑壹号将加推户型面积为75、81平方米的酒店式公寓，共200余套房源；位于丁桥的昆仑·天籁延续首期开盘的合理定价策略，预期将在9月或10月加推120余套88-120平方米左右的房源；位于滨江的半岛国际拟在9月初推出主力90平方米户型；位于星桥板块的绿城·紫桂公寓推出28套89-140平方米的多层房源，均价在11500元/平方米，目前已经开始预约选房，等等。这些小户型楼盘有着不同的产品定位、产品形态与价格区间，如此大选择余地，对于时下想要入市的购房者来说，是个好消息。
另外一个值得关注的现象是，100-180平方米这样一个区间的改善型户型，在新推出的房源中越来越少。大部分楼盘的户型集中在90平方米以下，再往上就是超过180平方米的大户型房源，中间面积的户型稀少且乏人问津。对此，有业内人士认为，这是因为在深受限购令影响的楼市背景下，越来越多的购房者选择“一步到位”，刚需购房者挑选户型出彩、附加值高的小户型，而购买力较强的改善型卖家则青睐180平方米以上的大户型或者是排屋、别墅。中间的这部分人群，即改善型刚需，则更倾向于观望后市。
【户型选择】
房价走向扑朔迷离 极小户型恐难成市场"宠儿"
在拖拖拉拉的上半年过去之后，开发商终于拿出了开盘的勇气，直面这个即将到来的“金九银十”。
一直关注着杭州楼市的购房者不难发现，那些将于9、10月份首次面世的楼盘，绝大部分早在8月份、7月份，甚至更早，就宣称过准备开盘，却都一拖再拖，最终不约而同聚集在了这个传统意义上的销售旺季。远洋·大河宸章、顺发·吉祥半岛、方正·荷塘月色、名城公馆、新湖·武林国际、保利·玫瑰湾、中国铁建国际城、滨江·金色黎明、恒祺·克拉公馆、光耀·蹓跶公寓等近20个首次面世的楼盘，前期都不乏造势积累人气，但能否挑动楼市沉寂已久的神经，还是一个未知数。
虽有开发商积极备战“金九银十”，众多新盘蓄势待发，但若没有购房者的响应，“金九银十”的“成色”恐怕仍将大打折扣，成为开发商的“一头热”。对此，有业内人士乐观地认为，经过半年多的沉淀，潜在的购房需求，尤其是旺盛的刚需购房需求亟待释放，7、8月份不少定价合理的楼盘销售成绩良好即是明证，如昆仑·天籁、德信·中外公寓，以及临平、滨江等区域以低于板块体系价格开盘的楼盘。而随着房价的隐隐回落，开发商在“金九银十”集体入市，选房余地大，购房者大可以趁这个机会根据自己的需要，挑选中意的房源，抓住时机，适时出手。
人们一直期待的楼市下半年“拐点”已经近在眼前了，而“金九银十”的状况将直接影响接下来楼市的走向。从各个板块的房源供应量以及开发商的入市信念来看，至少已经有一方鼓足了勇气，静待“金九银十”的考验。至于购房者的态度，楼市复杂多变，没有谁能够准确预料它的走势，也没有谁能够准确判断什么时候应该出手，购房者只有根据需求，充分了解市场信息，理性做出判断。而相信，只要楼盘拥有优良的品质与性价比，并在价格上给予一定的实惠，还是能够打动他们蠢蠢欲动的心。
【购房心态】
下沙金沙湖，德信·中外公寓，均价14800元/平方米！
下沙沿江，保利·湾天地即将推出优惠均价8900元/平方米！
临平老城区，贝利·珑昕泽第首度10600元/平方米！
城西申花路，保利·香槟国际均价23500元/平方米！
城北桥西，华盛达·阅城均价16500元/平方米！
三墩，运河协安·蓝郡均价12980元/平方米！
丁桥，昆仑·天籁均价12600元/平方米！
滨江区沿江，寰宇天下均价28000元/平方米！
这八个价格标杆项目，像八根大柱子，撑起了杭州房价的全新天际线。在过去的3个多月里，杭州楼市的房价就像一根被点燃的导火索，在临平点燃，继而向城西申花路、下沙金沙湖、城北桥西、三墩、闲林、丁桥、滨江、下沙沿江逐步蔓延，最终引发了整个价格体系的“爆炸”，新的价格体系正在重塑，政府宏观调控关于“楼市价格理性回归”的愿望已然实现。
还有意想不到的价格吗？
7000多元/平方米的起价！8900元/平方米的均价！没错，这就是位于下沙沿江板块的保利·湾天地给出的价格，信与不信，它就在那里，一举把下沙板块的房价拉到了1万元/平方米以内，一夜之间楼市仿佛回到了两年前。
目前的杭州楼市，正在弥漫着一股价格战的硝烟味。此前昆仑置业副总裁蔡阳在微博上挂出了这样一条消息：“不要问我为什么？昆仑·天籁折后起价就是9999元/平方米”的消息令业内沸腾，而昆仑·天籁最终12600元/平方米的均价着实让丁桥板块的其他楼盘变得“不淡定”起来。
而在下沙德信·中外公寓、临平贝利·珑昕泽第等楼盘的低价策略取得市场成功之后，8月中旬，位于桥西板块的华盛达·阅城以16500元/平方米的价格撼动了整个大桥西板块的价格体系，让价格深调“农村包围城市”的轨迹更为清晰。它的低开，让降价不再是郊区板块的专属，而是深入到了市中心。
无独有偶，三墩板块中海紫藤苑“千人大团购”的震撼尚未平息，运河协安·蓝郡8月20日开盘继续“理性回归”，以12980元/平方米的低价抢占市场份额，随即又一次掀起了三墩板块和良渚板块的价格震荡，“蝴蝶效应”正慢慢显现。
个别楼盘日渐高调的降价攻势如同一记记炸雷，让各板块稳定了许久的价格体系频受挑战，周边楼盘在“跟着降”还是“坚守阵地”的抉择中犹疑着，大部分购房者也在“现在下单”与“继续观望”中摇摆不定，而面对传统楼市“金九银十”大量推盘热潮的来临，一场更为考验各方实力的“战争”才刚刚开始……
在这个微妙的时刻，一个全新的楼市价格版图正被悄然重塑。房地产后市将如何发展？一些标杆性大盘的定价水准尤其值得关注。滨江房产集团股份有限公司董事长戚金兴在7月底召开的“新形势下，滨江集团如何谋发展、求拓展”座谈会上明确表示，滨江金色黎明的开盘时间是9—10月份，之所以推迟到“金九银十”才开盘，是考虑到这个楼盘的定价对整个区域以及同行的影响。他表示：“目前的市场行情下，我们不能只追求首次开盘的热销，在定价上要考虑到整个项目的销售率。按滨江一贯的定价风格，可能是还会优惠一些。我一直说，没有卖不出去的楼盘，只有性价比不高的楼盘，在我这里，有一杆秤，市场好的时候，让股东多赚一点，市场不好的时候，让客户多赚一点。等金色黎明开出来，可能会是一个惊喜的价格。”从5月份以来，滨江·金色黎明一直是对外宣称均价22000元/平方米。
对现阶段的开发商来说，没有比“快跑”更具实际意义了。
早在今年4月，临平的金都·夏宫、下沙的金隅·观澜时代等大规模的存抵优惠和降价便已打响了2011年房价理性回归的头炮。
5月15日，百万平方米超级大盘东海·闲湖城首次推出高层公寓房源，推出红树湾6、8号楼156套房源，存5万可抵20万元，优惠后实际成交价在10000元/平方米左右，再次将闲林房价拉回“万元线”。事实也证明，价格永远是打动刚需人群的最主要因素，东海·闲湖城这批高层房源当天即预定85%。
6月份，关于下沙板块一些楼盘要低价开盘的消息就不绝于耳。之前有传言折合楼面价6196元/平方米拿地的碧桂园开盘价将不到万元，但遭到开发商的否认；随后某网站又爆出德信·中外公寓低价入市、开盘均价15000元/平方米，正当大家还在将信将疑时，中外公寓第二天的一则内容为“低价首发，迎合调控——低调的金沙湖”的广告坐实了这一传闻：中外公寓开盘起价12980元/平方米，均价148000元/平方米。这一价格，比周边楼盘低了约6000元/平方米，相当于打了7-8折。价格公布之后，立刻引起周边楼盘震动。仅一路之隔的龙湖·滟澜山在售的高层公寓目前均价20000元/平方米左右，而名城·湖左岸5.6米LOFT户型在售均价折后19000元/平方米（当然，该楼盘拥有更多的可用空间），同样为90平方米的毛坯房总价要相差四五十万元，对任何一个购房者而言都是不可忽视的差距。
于是乎，低价策略得到了购房者的正面回应。在德信·中外公寓开盘当日推出的128套房源，就遭遇到了300多组客户的疯抢。
同样在6月，临平的另一大盘贝利·珑昕泽第同样掀起了该板块的价格震荡，10600元/平方米的均价让首次开盘当天的预定率超9成。而该盘8月14日二期开盘再次延续低价高性价比路线，开盘当天预定率达60%，除了不少二期的新客户踊跃购房外，一期未成功购房的老客户在经历了一段时间等待后，依然中意贝利·珑昕泽第，成为临平板块中经历两次开盘依然热销的经典案例。
【楼市走向】
存抵促销被叫停后 新开楼盘纷纷选择低价入市
上周杭州楼市现"双高"楼盘低价入市获销量
从下沙、临平到桥西、申花，杭州楼市板块价格体系调整继续如火如荼发酵着，上演着一幕幕“农村包围城市”的精彩剧目。
此次华盛达·阅城14000多元/平方米起的价格，确实也让众多业内人士感到震撼。这样的定价，其效果或许不亚于不久之前德信·中外公寓的低价对下沙金沙湖板块所带来的震动。方正·荷塘月色紧跟其后，宣布该楼盘的首度开盘折后均价为16800元/平方米，桥西板块楼盘价格理性回调又一只“靴子”因此落地。目前，在整个大桥西在售的住宅项目仅凯德·龙湾和德信·臻园。此前，凯德·龙湾方面曾经推出了较大幅度的优惠存10万抵30万，推出160-200平方米大户型的德信·臻园，也针对预约客户推出存30万抵50万的优惠。
但是，可以肯定的是，进入下半年，对于整个大桥西板块而言，其大量新楼盘上市已成箭在弦上之势。包括嘉凯城·名城公馆、顺发·吉祥半岛、天鸿·香榭里、德信·臻园、凯德·龙湾、远洋大河宸章、九龙仓·杭一棉项目和耀翔·祥水湾等此前两年时间出让的一些地块，目前均已经明确表示会有项目在下半年陆续亮相市场。
除了桥西，杭州楼市的热门板块——申花板块的调价消息也是风生水起。从欣盛·东方福邸开盘前两个月，关于楼盘低价首开的传言就已甚嚣尘上，从30000元/平方米的精装价传到20000元/平方米的毛坯价。最终，东方福邸开盘的均价为26000元/平方米，虽然和板块之前的价格水平相比并不低，但也已经低于该楼盘原来的预期价格。
而此次保利·香槟国际的低价开盘更是动了真格。之前人们以为保利·香槟国际定价会和欣盛·东方福邸相差无几，但6月16日领出的预售证显示，申报价格为24328元/平方米。6月19日开盘后实际成交均价只有23000-24000元/平方米，着实让申花板块的其他楼盘“坐不住”了。保利·香槟国际的首开再度制造了摇号选房的壮观场面，让人不得不承认低价策略的吸引力。据保利方面统计，香槟国际开盘当日去化了8成。这让同属该板块的中顺·上尚庭、欣盛·东方福邸、莱德·绅华府和赛丽绿城·慧园陷入了“调或不调”的僵局。
【主城区房价】
今年以来，滨江区沿江高端楼盘一直以绿城·明月江南一枝独秀，精装、高品质的“绿城出品”也让明月江南始终有一个超过30000元/平方米的高端价位。但近期，随着周边寰宇天下与钱塘帝景的入市，毛坯豪宅加入厮杀阵营，钱塘江南岸的高端房源价格也在各种纷扰的传言中有了起伏。
位于四桥南板块的绿城·明月江南西区房源的预计均价始终维持在31000-32000元/平方米，而地理位置更佳的寰宇天下6月底首开，28000元/平方米的均价波冲击了明月江南的“带头大哥”地位，而同期开盘的滨江一桥南板块的钱塘帝景26000元/平方米的均价更是让该区域的中高端楼盘的价格陷入了惨烈厮杀的境地。
6月30日晚，寰宇天下首期推出1、4、7三幢楼290套房源，低开的价格让这个首开楼盘的成绩也是相当亮眼，据开发商消息，寰宇天下首批单位推销去化6成，实现销售额8.8亿。此次寰宇天下推出的房源均为180-400平方米之间的大户型，以180-255平方米的大户型为主，单价在20495-38415元/平方米之间，总价在393万到1577万元之间。
在各大板块热热闹闹地传出新盘低开消息的时候，滨江板块也在蓄势待发。据了解，该板块内的寰宇天下、钱塘帝景、半岛国际、荣安滨江项目、铂金名筑等新盘都将在今年陆续亮相，而绿城首进滨江的项目——明月江南也还有大量房源可售，中高端房源同时入市，竞争可谓异常激烈。尤其是集中开盘的寰宇天下、钱塘帝景及明月江南都定位高端住宅产品，更是一场硬仗。从盘面上看，中海和世茂两个性品牌房企合作的寰宇天下、钱塘帝景联手“夹击”本地大佬绿城的明月江南，除了有精装产品与明月江南争夺市场外，还推出了价位稍低的毛坯产品吸引更多客群。那么，此时此刻，对于买方而言，“买还是不买”成了让他们纠结的难题，但可以明确的是，宏观调控已经成功为主流购房人群打开了一条绿色通道，现在以及未来一段时间正是积极挑选入手自住房源的绝佳时机，特别是在“金九银十”期间新增的至少5000套房源中，90平方米以下的中小户型是主力，并且伴随着一系列值得关注的优惠措施。而对于卖方而言，“卖还是不卖”以及“如何去卖”也成为让他们在日常例会中讨论的话题，如果他们不直面正在重塑的全新价格体系，将在这一轮弱势行情中陷入被动状态，甚至有可能影响企业自身的正常运行。
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