[摘要] 住建部要求各省在8月20日之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况，并给出限购五大标准。这意味着住建部已经在督促地方政府，预计8月份二三线城市限购令靴子落地。
住建部要求各省在8月20日之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况，并给出限购五大标准。这意味着住建部已经在督促地方政府，预计8月份二三线城市限购令靴子落地。
住建部给出的新增限购城市名单的建议5条标准包括：其一，根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；其二，将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；其三，今年上半年成交量同比增幅较高的城市；其四，位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市；其五，群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。住建部建议，凡符合上述2条者就纳入到限购范围内。
14个城市涨幅超前难逃限购
住建部日前公布新增限购城市名单的5项建议标准，将房价上涨过快的二、三城市推向了风口浪尖。目前看来，包括秦皇岛在内至少有14个城市面临不得不出台“限购令”的压力。
国家统计局近日发布的70个大中城市房价指数显示，二、三线城市仍领涨，连续三个月同比涨幅5%以上城市达26个。
记者还注意到，7月份70个大中城市新建商品住宅价格指数，环比上涨超过0.4%的“上涨过快”城市，全部为非限购城市。
结合7月份数据，并根据同时满足“2010年房价涨幅接近或超过5%以上；2011年以来房价涨幅接近或超过5%以上”两个条件推算，理论上新增限购城市在14个左右。
具体包括秦皇岛、丹东、锦州、吉林、牡丹江、赣州、烟台、洛阳、襄樊、岳阳、常德、惠州、湛江、桂林。
“除上述城市外，已限购的一线大城市的周边城市，如廊坊、中山、珠海等，也很有可能被纳入限购范围。”据伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，新一批限购城市预计将在20个左右。
“二三线城市价格的上涨势头仍然较明显，有29个城市房价在6月环比上涨的基础上继续上扬，因此有可能引发限购政策从严。”链家地产首席分析师张月说。
地方以限价规避限购
住建部已向各地房地产主管部门下发自查通知，要求对照“5条标准”拟定二三线楼市“限购”城市名单。此消息一发出，最敏感的是各级省政府在恐慌中的变通。“我们已经开会商讨过，不要上报名单，先拟一个限价政策发给二三线城市的开发商。”上述河北李姓官员直言。
烟台便是这样一个典型的二三线楼市“限价”城市。据悉，山东烟台住房局8月2日出台的《关于进一步规范商品房预售价格和合同备案管理的通知》，该通知中明确指出，商品房销售均价原则上涨幅不能超过5%。“能躲就躲。”8月18日，烟台一官员在电话中向记者表示，为了实现年初承诺的房价调控目标，通过“限价”来避开限购实乃缓兵之计。
烟台的滨海路与通海路交界处的海景房“檀珑湾”项目，截至7月该项目楼市价格已突破6000元/平米，去年同期才4500元/平米左右。“如不限价可能超过8000元现在还剩下少量房源，如果要的话请尽早预约。”海景房“檀珑湾”项目销售处一位女士告诉记者，“没有时间接受电话咨询，要看请到现场来。”
这不是个案，河北、河南、广东、四川等地将相继出台二三线城市楼市“限价”政策。“我们正在汇集二三线城市楼市价格，研究限价的政策。”四川某官员说。河南有关官员告诉记者，此前我们出台过“限价”政策，那是针对省级楼市的，“现在我们也要出台二三线城市楼市的‘限价’政策，不过还在研究中。”
刀锋地产董事长谢逸枫一针见血地指出，“二三线城市目前均以限价来规避限购，限价和限购都是行政干预手段，都具有很强的杀伤力，相比之下地方会选择杀伤力较小的限价。”
大限已至市场仍然观望
住建部要求各地自报是否限购，前天大限已至。在呼声较高的秦皇岛、烟台、昆山等城市，房地产市场观望气氛浓厚。
限购令还未出台，影响已经显现。烟台安得利花园楼盘的销售顾问介绍说，购房者数量明显增多。一位销售顾问表示，因为担心限购政策出台，购房者能预先交款的都交了。
房产分析师冯东宁表示，二、三线城市限购令若在8月底前出台，首先会压制可能出现的楼市“金九银十”反弹，随后二、三线城市也将会步一线城市“量价齐跌”的后尘。“对开发商来说，的影响不是限购令，而是资金链，目前开发商资金链普遍紧张，限购令带来的的影响很可能就是造成房地产市场观望情绪继续增强。”
昆山处于上海、苏州两大限购城市中间的房价洼地，今年7月一手住房销售量为2500套左右，比年初明显下跌，昆山购房网网络信息部张佳妮介绍，从开发商报给住建局的定价来看，今年与去年相比，增幅在5%以内，不是很高。
今年5月、6月，扬州新建商品住宅价格连续两月“零增长”，7月份商品房合同成交面积环比下降近4成。所以当地开发商觉得，扬州离限购令还有段距离。
秦皇岛市7月新建商品住宅价格涨幅在70个大中城市中排第6位，被列入二、三线城市限购名单的几率不小，秦皇岛市房地产市场观望气氛浓厚，有开发商或推迟开盘日期，或减少一次性推出的房屋数量，暂时蛰伏等待市场好转。“现在政策没出来，谁也看不出后市会怎么样。我们新盘的价格都不好确定，等一阵子再说吧，看看情况再说。”一位开发商分析道。
“听说国家的限购令到了二、三线城市，马上要出来了，我想再看看。如果真的房价能下来，还真是挺好的。”这位购房者的观望情绪有一定的代表性。
近期新房开盘的广告都比前一段时间有所减少，更多的购房者倾向于等待观望。
房价下行压力大
资金链条紧绷房企日益难受
二三线城市限购的全面落实，及其对于成交量可能造成的巨大影响，对于正在日益紧绷的资金链条和始终未见放松的调控政策中挣扎生存的房地产企业来说，无疑是一个再糟糕不过的消息了。
数据显示，按照申万一级行业分类，两市已有包括万科在内的40家房地产类上市公司公布了2011年中报，中报数据显示，从负债水平来看，剔除ST类上市公司外，房地产上市公司的资产负债率由去年同期的60.3%进一步提升至60.9%，上述40家企业中，有24家出现了资产负债率上升的情形。从龙头企业来看，万科A和招商地产的资产负债率分别由去年同期的69.8%和61.3%进一步上升至77.8%和65.5%，上升幅度分别达到了11.5%和6.8%。
“房地产上市公司目前的资金链条确实比较紧张。”西南证券房地产行业分析师肖剑表示，目前中小开发商的融资渠道较窄，而大型开发商的融资渠道较多，其项目结构分布广泛，其在二、三线城市的良好销售在一定程度上缓解了其资金紧张程度。“总的来看，房地产企业的资金链条目前呈现两个特点，一是支出大于流入，二是资金成本不断升高。”肖剑认为，一旦二、三线城市限购政策得到落实后，开发商的成交量将进一步受到抑制，销售肯定不如上半年，届时其业绩增长也将出现小幅放缓的情形。
“调控政策不会放松，进一步从严的程度将会根据市场的变化进行相机抉择。”尽管开发商资金日益捉襟见肘，但民生证券地产行业分析师肖肖认为，“在房价整体依然维持高位、楼市销售并未跌至冰点的现状下，调控政策全面转向放松的概率几乎为零，而进一步从严的程度将会根据外围及国内经济和房价的变化进行相机抉择，整体仍将维持偏紧的态势。”
业内人士普遍认为，在资金链条持续紧绷，调控政策未见放松的预期下，二三线城市的全面限购在打击成交量的同时，也势必将对房价产生较大影响。
“执行限购的政策三线以上城市达到75个，意味着将有一半以上的城市执行限购。限购政策在二三线城市继续深入，将有利于房价加速下行。”链家地产首席分析师张月表示，“房价调控的叠加作用将显现，一方面限购力度不放松，表明政府对于楼市调控的决心，消费者对于房价下行的信心将持续增强，房价出现明显下降之前，商品住宅成交量将会回落；另一方面限购城市已然占据较大比重，投资需求受抑制的程度加深，对于房价的推动作用减弱。”
方正证券首席分析师汤云飞则表示，从前期房地产调控结果来看，大中城市房屋成交价出现反弹但增幅回落，房屋成交量萎缩，总体效果有待加强。“我们认为，央行的信贷紧缩政策对房地产调控的作用已到位，进一步的措施更多的只能依赖行政手段。住建部二三线城市限购五标准的操作性强，若执行严格，二三线城市房价过快上涨的势头有望得到遏制，但三四线城市可能被挤出的资金推涨。”汤云飞表示。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，此次全面落实范围内二三线城市的限购，表明了政府对于部分房价上涨过快城市的调控力度在加大。“原因很简单，尽管大家对于限购有争议，但就实际运行的情况来看，限购确实对于抑制房价过快上涨产生了实际效果，一些前期限购的城市成交量出现了下滑，价格也出现了松动。”顾云昌表示。
顾云昌认为，此次限购将有效地抑制范围内的房地产市场投资需求，进而改变市场的供求关系，促使市场向供求基本平衡或者供略大于求的买方市场转变。“总的而言，下半年城市房价将有望总体保持平稳，实现软着陆。”
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