[摘要] “7月上海写字楼成交面积同比上涨60.7%，商铺同比上涨34.85%。新聚仁分析师沙立松指出，商业地产在通胀预期继续高涨的刺激下，引发一轮市场热潮，尤其是那些能够打上擦边球的小面积商住物业，但商业地产市场的风险也在不断放大。”
“7月上海写字楼成交面积同比上涨60.7%，商铺同比上涨34.85%。
新聚仁分析师沙立松指出，商业地产在通胀预期继续高涨的刺激下，引发一轮市场热潮，尤其是那些能够打上擦边球的小面积商住物业，但商业地产市场的风险也在不断放大。”
“受惠”住宅调控
不受“新国十条”调控影响的商业地产近期交易频繁，呈现稳步上涨的态势。
仲量联行发布的“亚太地区办公楼市场指数”显示，上海（全部CBD）第二季度甲级办公楼平均租金水平和平均资产价值环比出现上涨。
根据上海搜房网数据监控中心统计数据显示，7月份上海写字楼共计成交1356套、成交面积达155241平方米，环比来看，成交套数和成交面积分别增长了15.9%和10.1%，与去年同期相比，也分别上涨了10%和60.7%。从写字楼成交区域来看，7月份，上海内环内共成交136套、22908平方米，内外环间共成交445套、77239平方米，外环外成交775套、54995平方米。
上海搜房网分析师张银萍指出，中外环间33%占比的成交套数，成交面积占比却达到50%，外环外57%的成交套数占比，成交面积占比却仅为35%；这说明，较大面积成交主要集中在内外环间，外环外区域则多小户型写字楼成交。
再看商铺的成交数据。2011年7月上海商铺共计成交1726套，环比上扬56.06%，同比上涨17.9%，成交面积共计248967平方米，环比上扬67.67%，同比上涨34.85%。尤其是7月份商铺的成交面积创下了今年商铺成交面积的值。
就商铺成交区域结构，搜房网分析师许梦指出，成交面积排名前十位的项目一定程度上代表了上海商铺整体成交的状况。在成交面积10中，外环外项目一直占据主导地位，这与上海商铺市场“外热内冷”的格局基本相符合。
佑威机构执行董事黄志坚表示，总体看来，今年前7个月上海写字楼和商铺的成交总量，在过去6年同期中排名，且比6年的平均水平高出了15.43%，表明目前对于商品住宅的调控对商业类物业的成交并不构成负面影响，其或还是“受惠者”。
商住倒挂明显
关于商办类物业的购买客群，德佑地产商用部郭瑞福指出主要来自两类人群，其一是被限购的境内个人群体，但也不乏一些境外人士；其二是大型企业，其为抗通胀而将资金转向市中心的商业地产。
对于促成商业地产成交上涨的因素，崇邦集团副总裁梁美芬认为，主要是有三方面：其一，住宅限购的挤出效应，迫使部分被限购的资金转向商业地产；其二，目前商住倒挂现象依然明显，以办公楼为例，根据测算，目前办公楼的平均价格是周边住宅价格的0.8倍，办公楼资产价格处于相对的洼地，预期上升空间较多；其三，从上海未来整体发展来看，服务性行业以及金融产业、国际贸易等将会得到大力发展，其相关产业链条较长，办公和商铺需求预期会出现较大幅度增长。
在多重因素下，今年至今商业地产交易走出一条上扬曲线，那么下半年走势如何呢？梁美芬认为，下半年将延续目前的平稳发展态势，尤其是交通便捷、有相关产业支撑的综合体内项目将会继续保持良好的成交情况。
仲量联行中国投资部总监翰德伟也表示：“尽管政府的紧缩政策，尤其是针对宏观经济和住宅领域的紧缩政策使得所有类别房地产资产的整栋交易更加难以获得融资，但投资者对国内一二三线城市中那些能够产生稳定现金流的优质资产以及可参与开发的优质项目的投资热情依然不减。”
库存是住宅两倍
成交数据向好，投资热情不减，仍不能掩饰商业地产投资的风险及发展隐忧。
相关数据显示，今年上半年至今，上海新增土地市场供应中，商业办公地块出让总量同比提升34%，达到126万平方米，规划建筑面积达到261万平方米。这就意味着未来两三年里，上海市场新增的商业办公项目将以30%左右的增幅入市。而市场存量方面，截至7月底上海写字楼市场存量达到市场峰值28674套，同比提升16%，如果按7月的销售量计算，最起码要21个月才能消化完毕，这还不算未来的市场新增供应。而此前经业内专家分析，上海商品住宅库存需消化10个月左右。
因此，新聚仁分析师沙立松认为，在未来市场供应量不断攀升的情况下，市场风险开始逐步集聚，尤其是商业办公类物业更需谨慎。
除了行业发展本身，二三线城市限购也给商业地产发展带来了不小影响。不少业内人士指出，限购扩大化势必会分流外溢流向商业地产。搜房网发起的看房团调查中，有17.5%的受访者认为在二三线城市限购预期加强情况下，开发商或加大对商业地产的投资开发。
不过沙立松也指出，当前市场较为“畸形”。限购情况下，部分资金出于避险需要，不得已进入风险较大的商业地产领域，而这种趋势不具备延续性，一旦通胀预期减弱或者商品住房调控压力减缓，这部分资金又将会迅速撤离。同时在宏观经济仍然存在发展压力、中小企业生存维艰等背景下，商业办公类物业的终端需求也可能出现萎缩。因此，目前比较旺盛的市场需求和购买力并不持久，随时会因为市场环境的变化发生逆转。
在上周举行的“2011中国商业地产峰会暨思辨中国商业地产模式”论坛活动上，鹏欣集团首席运营官徐洪林也指出，进入商业地产尤其是限购下由住宅转做商业地产一定要慎重，除了资金储备、招商策划等内外在因素，更重要的是决策层和团队有没有具备较强的商业开发和运营能力。住宅开发商至少要经过五年的阵痛期才能进入商业地产。
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