[摘要] 2010年底的中央经济工作会议提出，2011年全国范围内将新开工1000万套保障性住房，未来5年一共将新开工3600万套保障性住房。为了贯彻落实中央提出的保障房目标，近期各地纷纷表示，加快保障房建设将是今年的工作重心。
2010年底的中央经济工作会议提出，2011年范围内将新开工1000万套保障性住房，未来5年一共将新开工3600万套保障性住房。为了贯彻落实中央提出的保障房目标，近期各地纷纷表示，加快保障房建设将是今年的工作重心。据悉，相比2010年590万套保障房建设规模，2011年我国保障房的建设同比呈爆发式增长。随着楼市调控的深入，北京房地产市场也正迎来“变局”。保障房逐渐成为开发商的新选择，绿地、中海、保利、栖霞建设都纷纷在保障房建设领域发力。
但是房企热情高涨，开发建设保障性住房所需要面临的也存在诸多困惑和挑战，也摆在各大房企面前，特别是资金压力的挑战。众所周知，和商品房开发比较，保障房开发利润低，因此，在商品房市场快速发展的时代，多数开发商对保障房建设并不感兴趣。随着政府对保障房的积极推进，像万科等大型开发商也敏锐地看到了整个市场结构酝酿变化背后的机会。2010年，商品房的销量也就只有800多万套，而2011年，保障房的建设量就有1000万套。甚至有人担心，保障房的大力建设将会使市场出现供大于求的局面。因而，虽现在建设保障房还没有好的盈利模式，但不少龙头开发商仍然积极参与保障房建设。相关专家表示，保障房建设的前期探索，可以为以后进入这一块市场积累经验。如果现在不参与进来，在保障房大规模推开之后，必然面临缺位的尴尬。
另外，因为保障房项目建设成本较低，宣传和销售费用不高，且需求稳定，资金周转速度快，银行贷款对开发商自有资金率要求较低（20％即可），因此保障房建设的自有资金一般可做到20％或更高。尤其在大范围的限购政策严重抑制商品房需求的大背景下，保障房尽管利润不高，但却安全。此外，保障房小区中的配套商业可以按市场价出售，也提高了保障房项目的利润率。日前，贵州房地产商中天城投称，保障房建设项目的率可达8%以上。这无疑对社会资本产生了极大诱惑力。 因此，曾被视作利润“鸡肋”的保障房逐渐成为开发商的新选择。
保障房建设最关键因素就是资金的来源问题，海通证券房地产行业研究员指出，2011年计划建设的1000万套保障房需筹措1.3万亿元资金，其中中央和地方政府仅能保证400亿元和200亿元财政拨款，棚户区企业和职工投资3400亿元。那么，剩余需要各地筹措的8000亿元庞大资金必须以依靠开发商为主的社会各方力量支持。
3月9日，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，正在研究，并会很快制定金融机构支持保障性安居工程建设特别是公共租赁住房建设的中长期贷款政策。政策的设计重点是，通过政府补助、注入资本金或者贴息，然后再通过商业银行贷款，大大提高融资的能力。银监会也表态称：信贷将倾向保障房。银监会发文要求，银行业金融机构今年要继续加大对保障房的信贷支持力度。此前银监会还出台过保障经适房和廉租房贷款的政策。财政部部长助理王保安也表示：不仅如此，各地可以将土地出让净、住房公积金增值净等安排用于廉租房的资金，统筹用于发展公租房。在2月24日的保障性安居工程建设工程会议上，李克强副总理表示，各级政府要多渠道筹集资金，大规模推进保障性安居工程建设，大力发展公租房。
种种迹象表明，保障房建设融资渠道逐渐明朗，很多房企也恰恰看中了其中的玄机。中信建投证券分析师陈莹认为：“开发商除可借助保障房项目从政府获得信贷、土地、税收等多种优惠，更具吸引力的是开发商从中获得商品房项目的机会。在各地方政府保障房建设任务压力加大的背景下，为缓解资金压力，不少地方政府规定商品住宅项目需配建一定比例保障房，这一做法有扩大之势。由于配建保障房的商品房项目越来越多，对于开发商来说，如果不参与保障房建设，就意味着开发商势必放弃商品房项目，使可供选择的项目资源减少。”同时，保障房建设很有可能为上市房企打开融资渠道，也许这才是各大房企将重点转向保障房建设的根本原因。
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