[摘要] 在即将过去的一年，杭州楼市发生了剧烈的变化。那些不变的话题，在这一年中滋生出异样丰富的内容，从侧面折射出杭州楼市的发展轨迹。面对特殊的楼市，无论是购房者还是开发商，都不由自主地散发着“年年岁岁花相似，岁岁年年人不同”的感慨。
2010年杭州楼市年终盘点特别策划
每一年的楼市都好看。
2010年，杭州楼市历经几度冬夏，尤其引人入胜。
观望与热销，打折与涨价，爆单与跳单，互为对立的楼市景象交替往复，写出史上最为多变的市场气象；开发商、购房者，二手房卖家与买家，地产话题中永恒的主角，博弈、妥协，在调控风云中轮流占据上风，摆渡了又一个喧嚣的年景。
希望了，也失望了
年初的“国十一条”、4月中旬的“新国十条”、9月底的“新政策”，及至10月11日的“杭22条”，都曾让市场由热转冷，并触发了关于房价回落的期许。但政府人工降雪制造的冬天是短暂的，楼市在3月骤热，成交量在7月启动反弹，年终行情在11月不期而至，依次宣告了夏天的到来，也打破了购房者对降价的憧憬。
房价在冬天维稳，在夏天上涨。调控又成“空调”，史上最严历新政催生了史上落差的失望。不是政府三心二意，约谈、问责已可以见出调控的决心；不是政策不给力，“限贷令”、“限购令”，都是直指投机的狠招。
但政策虽猛，执行力却依然欠佳；市场虽受政策捆绑，需求却依然强劲；而通胀凶险，买房仍然是人们防止财富缩水的主要的资产配置方案。楼市在调控中启幕，在“空调”中落幕；在冷市中开场，在“年终行情”中结束，绝非偶然。
不满了，也困惑了
房产税是今年最活跃的幽灵，它屡屡以传闻和猜测形式出现，成为话题中心。直至年末，房产税改革仍只停留在政府的工作计划中，并未真正落子。这并不妨碍人们关注它、讨论它，某种意义上，这种谈论类似于“数黑灯”，表达的都是公众对现行住房分配制度的困惑和不满。
局面也许会逐步得到改善，宏大的保障性住房建设规划，向外界递送了明确的信息，即政府已厘清房地产双轨制发展方向，重新承担起了保障居民基本居住权利的义务。
但规划能否实现，天量的保障房将给商品房市场带来多大程度的冲击，都有待时间和市场的检验，暂时难以预料。另一项很难估测其长效影响力的政策是预售金监管制度，因为漏动和作用同样明显，目前来讲，它几乎和“一房一价”公示制度一样，不值一提。
理性了，也浮躁了
从“速冻”到成交量下滑，杭州楼市对一次、二次调控的不同反应，表明了这个多方参与的共同体，已经对中国特色的市场变数产生了更强的抵抗力。而7月至9月的“存抵风”、“理性定价”，则表现出开发商的灵活和务实；部分楼盘热销、部分楼盘遇冷，购房者有选择性地抢购，已诠释了市场的理性。
但3月至4月，多个楼盘因“捂盘惜售”被查处，又生动地昭示了开发商依然强烈的暴利心理；11月至12月，多个地块出让时，价格创下区域内新高，即表明地产操盘者对楼市的未来，仍然过于乐观。
而二手房东在热市中“坐地起价”，购房者在冷市中跳单，则说明市场轮替，角色转换后的卖家和买家，还没有充分体察到诚信的重要性。“利益化”成为一种主流的交易文化，个体的理性，有时也会妨碍到市场的健康。
创新了，也改变了
调控、成交量、房价，并不是楼市的全部。在2009年土地盛宴中有所斩获的开发商，大多已推出了新的产品。人居展和房博会期间，虽成交情况乏善可陈，但诸多新盘集中展示，也算制造了一个亮点；房源销量较去年大为减少，但地产投资仍在增长；开发商层次各有差异，但都在努力地、高调地实践着品质升级。
运用干挂石材经营外立面的楼盘越来越多了；“小三房”几乎正在成为一种主流小户型产品；豪宅的奢化尺度和品位，继续拓展着杭州人民的视野；“户型创新”变成了一个很常用的关键词。
而高铁开通、路网更新、综合体兴起，正在迅速改变杭州地产生态和版图；武林板块再度给予规模供应，重新引领楼市风骚；田园、草庄板块开始崛起，融入杭城品质生活的记忆……
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2010杭州楼市年终盘点之政策
在即将过去的一年，杭州楼市发生了剧烈的变化。那些不变的话题，在这一年中滋生出异样丰富的内容，从侧面折射出杭州楼市的发展轨迹。面对特殊的楼市，无论是购房者还是开发商，都不由自主地散发着“年年岁岁花相似，岁岁年年人不同”的感慨。
A从“国11条”
到“国5条”
从今年1月10日起步的楼市宏观调控，其实有这一条明确的发展轨迹——那就是差别化房贷政策的提出与强化。国家对房地产市场调控的思路非常清晰，即严厉打击投资投机性购房，调控内容是一次比一次强化。
1月10日，国务院办公厅出台“国11条”明确：在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，严格二套住房贷款管理，抑制投资投机性购房需求，二套贷款首付款比例不得低于40%。尽管这次调控的严厉程度被业内评价为“不痛不痒”，但值得注意的是，它为之后提出差别化房贷政策埋下伏笔。
4月15日，上半年的调控核心之一——“新国4条”出台。次提出“差别化住房信贷政策”：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；二套房贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；贷款购买第三套及以上住房的，须大幅度提高首付款比例和利率水平。相对年初的“国11条”而言，“新国4条”的出台，对首套房首付、二套房首付等均作出提高，对三套及以上住房更是明确打击。抑制炒房行为，已被业界视为调控中的重拳。
仅过了两天，4月17日，国务院再度颁布“新国10条”。其中要求，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，可暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；地方政府可根据实际情况，采取临时性限购。在限贷基础上，提出“限购”的思路。
9月29日，多部委颁布新政：暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。之所以这被业内评价为史上最严厉的楼市调控，是因为它将之前对三套房“选择性”的停贷演变为“一刀切”，其实质是将差别化信贷政策强化到了。
B从“杭29条”到“杭22条”
就在“国11条”出台的同一天，“杭29条”应声落地。意见明确将进一步加强市区保障性住房建设，支持自住型和改善型住房消费，多渠道改善不同收入群体的居住条件，加强和改善对房地产市场的调控，稳定市场预期，进一步促进杭州房地产市场健康稳定发展。
但当时便有业内人士分析认为，就“杭29条”来看，并非一个严厉的调控政策，仅是对中央近期出台的一些导向性政策的跟进与配合，这样的新政出现“当属必然”。杭州方面对支持自住、抑制投资型再度重申，同时也意味着在杭州执行达一年之久的“杭24条”将废止，今后杭州市民在购房时享有的优惠政策也将有所调整。
10月11日，经过一个长假的酝酿，“杭22条”出炉。作为对“新国10条”的回应与补充，“杭22条”在严格执行中央制定的信贷政策的基础上，更作出了限购要求：“本市及外省市居民家庭只能在本市新购买1套商品住房（含二手存量住房）。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理相关规定。对违反规定购房的，不予办理房地产登记手续。”
此外，购房补贴在此次新政中被取消，购买的非住房上缴契税3%，非改善型第二套住房停止发放公积金。
既然被称为“史上最严厉”，其市场影响不言而喻；尤其对10月房博会而言，这并非一个好消息。以至于在这一次房博会上，165套的成交量不到上一届的四分之一，日均更仅41套。新政尤其是“限购令”等的出台，让市场冷清至极。
从“杭29条”到“杭22条”的转变，体现了地方政府的调控思想的变化：从年初的被动配合，到年中与中央调控思路的一致，甚至是超越。
C二套房认定
在此前出台的新政，多条涉及“二套房”。对于二套房的认定，一直存在多方争议。
尤其是，在今年1月出台的“杭29条”中，曾提到对于改善型第二套房优惠。其中规定，对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件再贷款购买第二套普通住房的，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
就在4月底，杭州财政局还发文明确首套房概念：以家庭为单位，以前有购房、继承、赠与交易记录的，即使已卖掉，再买第二套房都不能享受首次购房契税优惠。这与之前银监会等相关部门对于“二套房”的认定有较大出入，使不少置业者陷入购房迷茫。
直到6月4日，住房和城乡建设部联合中国人民银行、中国银行业监督管理委员会在其网站上公布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》。通知指出，各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下，包括借款人、配偶及未成年子女，实际拥有的成套住房数量进行认定。
“以贷款次数为标准”、“申请公积金次数为标准”、“产权所有人登记套数为标准”、“交税记录为标准”。自此，各项“无厘头”的认定标准都已作古，三部委联合规范二套房标准，在厘清此前混乱局面的同时，则有望使得二套房认定系统更标准、更全面。
D限贷与限购
从政策发展的思路来看，限购与限贷有着一脉相连的承继关系。从某种意义上理解，限贷是差别化信贷发展到的产物，而限购则是限贷发展到的结果。
从“国11条”要求二套房贷款首付不得低于四成，到“新国4条”要求首套房首付比例不低于三成，二套房不低于五成、贷款利率不低于基准利率的1.1倍，三套及以上住房则须更严格。贷款门槛逐步提高。这为之后限贷政策的出台埋下了伏笔。
4月17日，“新国10条”提出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
限贷令出台并为让高烧的楼市有所降温，更严厉的政策在此时酝酿。
9月底，“新国10条升级版”出台，多部委明确指出：首套房首付比例由20%上调至30%，三套房贷正式暂停。同时，再度强调了对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款的政策。
随后，纷纷出台“限购令”。据统计，“新国十条”升级版出台后，上海、深圳、厦门、福州、宁波、杭州等多个城市均出台了调控细则，其中“限购令”成为关注焦点。
在“杭22条”规定，暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购买1套商品住房（含二手存量住房）。从主旨来看，限购令打击的就是已经拥有多套住宅、却还想继续购房的投机购房者。
“其实从政策本身来看，各城市的限购令存在一定差异，但其本质均已上升到用行政命令来干预经济活动层面了。”中指研究院杭州分院研究总监曹旭东这样分析表示。
然而，“限购令”原本直指投机购房者，但从市场表现来看，刚需购房者由于自身强烈需求，依然在买房；投资客本着“上有政策、下有对策”的思路，滋生出不少用亲戚名义买房的案例，且有愈演愈烈之势。更具有讽刺意味的是，原本并不被囊括在打击范围内的开发商，却被拼合户型所捆绑，只能暂停销售，另某出路。
由此看来，“限购令”的真正意义已被市场万象所扭曲。
E预售资金监管
为加强房地产市场监管，落实中央多次强调完善商品房预售制度等相关问题，11月1日，浙江省建设厅发布的预售资金监管政策正式启动。这意味着预售资金须存入专用存款账户，在项目竣工验收之前，商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设，在项目竣工验收之后，开发商才可以使用该资金做其他用途。从一定意义上弥补了原本资金监管制度缺失的空白。
在规范市场环境的同时，政策目的很明确，提高开发商准入门槛，使得开发商今后的资金投入要比原始积累时代有一个大幅度提高，最终达到优胜劣汰的市场环境。政策出台之时就有百姓笑言，至少过去那种工程烂尾、购房者欲哭无泪的惨状，今后应该是可以避免了。
但也有不少业内人士直言，政策初衷虽然是规范市场，但短期内肯定会对楼市造成不利影响，且同样存在漏洞可钻。
例如在加重房地产资金紧绷的同时，开发商也会延迟开盘，逃避监管，造成供应量减少。这种捂盘惜售一旦持续，不仅不利于市场供应，而且对购房者带来不利的心理预期。此外，若开发商旗下成立一个建筑公司，也可以通过从建筑公司走账来规避政策限制。从这些方面考虑，还是亟需出台相对应的细则，力求真正达到规范市场的目的。
F保障房
对于今年调控，也许我们可以这样理解：对所有市场层面的限制政策仅仅是“以时间换空间”的过程，通过延缓房价上涨的时间，来换取保障房建设的空间。在未来几十年中，能真正缓解楼市供需紧张、平抑房价的关键，在于保障房的建设。
自今年4月中旬新“国10条”出台以来，保障房建设一直被拟列为政策重心。6月中旬，住房和城乡建设部等七部委联合发出通知，指导各地做好2010年—2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划编制工作。
按照保障房规划，到2012年要解决1540万户低收入家庭住房困难，也就是说，届时70%的住房供应将由保障房、普通价位商品房构成，也就是效仿中国香港及新加坡模式。新加坡90%的人都住在政府盖的房子里面，和中国香港一样，是亚洲范围内保障性住房比较成功的地区，这类“公屋”完全由政府建设、监管和保养，彻底解决了年轻人愿意购房可是无力购房的社会现实。
目前“限购”及“限贷”，都是政府希望在持续调控背景下，扩大保障房市场开发的空间，给保障房赢得足够的时间，以尽快跟上今后的建设需求。目前，房地产市场将实行“双轨制”，政府将更多关注保障房建设，保障房建设目标能否完成将成为决定市场未来走向的关键。
G加息
10月19日，央行晚间宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，12月26日，再次上调0.25个百分点。期间，存款准备金利率于公积金存贷款利率也相应上浮，可见当前管理层对抑制通胀与控制热钱的决心，特别是控制通胀的决心。
虽然年内再度加息的“靴子”终于落地,但并未缓解市场对央行短期内继续上调存贷款利率的预期。业内人士预计，明年一季度至少上调一次基准利率仍是大概率事件，中国由此也将进入加息周期。
银河证券首席经济学家左小蕾认为，加息不会直接影响CPI，但会解决流动性的问题、达到控制投资的目的，尤其对房地产行业的投资影响。
其中对开发商的影响在于资金压力加大将促使其理性定价以加速销售。此外，加息对于购房者来说，贷款成本增加是最显而易见的压力之一。
一条价格曲线一出楼市大戏
2010年杭州楼市年终盘点之市场篇
距离2010年结束仅剩一天时间。即便已经走到末尾想回过头总结全年的房地产市场，依旧无法用简单的“热”或者“冷”来概括。漏夜排队、日光盘、零成交、只展不售、低开高走、二手房爆单……正是这一个个鲜活的关键词，才能串联起杭州楼市这跌宕起伏的2010年。
A
漏夜排队
从年初的乍暖还寒到年末的这波购房热，漏夜排队每每先行。
3月，每套总价过千万的蓝色钱江“被漏夜”之后一抢而光，世人感叹的是哪里来的那么多有钱人；中秋期间，德圣·博奥城、东田·擎天半岛重现排队盛况，犹如情窦初开的“小阳春”，还让90%的开发商品不出其中缘由之时，楼市热闹场面已经迅速“高潮迭起”了；12月，金地·自在城门口不少购房者赶在前夜排队抢号。
每一次的漏夜排队都像是一根导火索，能在短时间内迅速引爆大批量已经蛰伏良久的购房需求，恐慌心态是的诱因。担忧涨价的、担忧通胀的，五花八门的购房者心态汇成一股队伍堵在售楼处门口等着付钱，因“日光”而抢不到房子的还怪房源开得不够多。漏夜排队，开发商笑了。
B
日光盘
“被”漏夜排队的结果，不用思索就知道，是“被日光”。
暂不论市场上所有的“日光”，其本质是购房者自掏腰包还是开发商为造势而打出的营销牌，纵观今年的几次日光鼻祖，就会发现它们之所以能够撬动市场，靠的还是相对的低价和高品质。
就拿最近的情况来说，郡原·九衡公寓、中海·紫藤苑还是梧桐燕庐、擎天半岛，定价都在刚需和投资客均能接受的范围之内。而且或多或少有促销和优惠，走理性路线。在市场出现了久未谋面的热销场面之后，牵动市场的各方神经还是乐于看到萎靡不振的状态出现一丝好转的。
开发商在购房需求旺盛的时候遵循理性定价原则，想见“日光”并不难。但有很多时候，想要“月光”都很难，甚至还会整月无成交。
C
零成交
为遏制高房价，中央连出重拳。4月楼市一盆冷水，杭州未能幸免。一个措手不及，零成交跃然纸上。
5月，“震后”开盘潮，包括原筑壹号、东润枫华在内共8个项目系数推盘。一周后，住宅成交数据为零。
2010年注定是杭州楼市命运多舛的一年。本以为经历过晴天霹雳般的政策打压，“金九”多少能让楼市恢复些元气。而就当行情确有好转的时候，“新国五条”、“杭22条”悉数下发，金九银十间，16个楼盘颗粒无收。
政策下达，楼市速冻。而此时开盘的开发商，多少是既低估了政府调控的决心，也没能准确把握购房者的脉搏，或是已经拿出预售许可证，只能硬着头皮开盘。如果又要死死咬牢价格，一步踏错步步踏错，房子自然卖不动。
“没人买我不卖还不行么？”房博会前，某开发商打定主意——只展不售，誓将开发商的傲气一屏到底。
D
只展不售
今年，5月人居展、10月房博会的开办日期都“恰好”紧随两波政策出台时间，开发商不约而同选择平稳过渡，“房交会”成了名副其实的“房展会”。4天人居展落幕，33套成交量无尽落寞。10月房博会“限贷”又“限购”，亮相的逾50个新盘齐刷刷仅作展示。4天过后，219套成交量，近3年最惨淡。
历数今年乃至往年，每当楼市处于低迷阶段，相应的房交会必然是展得多卖得少，原因很简单，因为看得多买得少。只展不售，也就是“以退为守”。“与其冲在前面当‘炮灰’，还不如耐下性子探市场。”这或许正是大多数开发商最真实的心态。
在大量的、近距离的接触购房者之后，守株待兔的心态逐渐转为主动出击。而想要拔得头筹，不放低一点姿态是万万行不通的。那么，挤掉一点泡沫变为折扣吧。
E
低开高走
6月底7月初，看清形势的楼盘低价入市，掀起一波新的开盘潮，杭州楼市开始“解冻”。低开高走的代表楼盘以九堡的罗兰春天、相江公寓以及丁桥颐景园为首。虽然是首次面市，罗兰春天开盘均价约15000元/平方米，同时还推出了一系列优惠活动，开盘价大幅低于当时类似地段18000元/平方米以上的房价。
就在罗兰春天、相江公寓和颐景园合理定价后，部分在售的老盘也按捺不住了，到处是明折暗扣，开发商也不再遮遮掩掩，干脆吆喝打折降价。开发商的理性定价，让随后的杭州楼市呈现出“量升价跌”的趋势。楼市复苏。
转眼即到了置办年货的阶段，在把房子看得比幸福指数还要重要的国人内心，囤一套房子过年也许是年终总结、朋友恭贺、新年寄语当中，出现频率的，至高无上的信念。
F
年末行情
作为每年的促销节点之一，今年的圣诞节还被不少开发商看中，选在这一天开盘。天阳九筑、湖左岸、夏宫、香颂、爱丁郡等等，除了天阳·九筑基本售罄外，其余项目也均有过8成的去化量。
不仅仅是杭州市场，多数一二线城市均有年底成交放量的现象。中指研究院的监测数据显示，12月以来各地楼市明显活跃，监测的35个城市中，八成城市成交量上涨，一些城市成交量涨幅更是超过100%，房价也频频冲高。
年底首次置业的婚房需求及改善型需求有所增加，另一方面，对未来市场预期的不确定性也使得部分潜在需求提前出手。从开发商角度看，持久的续客期以及高性价比定位是制胜法宝。
用价格说话
【编者按】
看着这条价格曲线，我们或许不需要用太多的语言来说明。“两峰两谷”正是2010年杭州楼市最真实的写照。
从这张图上，我们看到了两股力量的博弈：强劲的需求的力量和坚定的调控的力量。两次高峰的出现是不同需求的体现。2月份的高点，是去年行情的延续，在拉动消费的大背景下，大量投资资本涌入楼市。而5月份的高点，是在今年首轮宏观调控以后，刚性需求的大量崛起所致。而两次掷地有声的回落，体现的正是调控的力量。宏观调控的力量坚定有力，效应立竿见影，却并不持久。
从这张图上，我们听到了两种声音：价格决定一切；调控是失败的。没有卖不动的房子，只有卖不动的价格。每一次价格回落背后，都是一批楼盘合理定价所致。而接下来的则是热销、抢购和新一轮的行情。楼市尽管特殊却无法改变商品市场的本质，而商品市场的决定性因素就是价格。价格决定一切——两次价格回落后，市场随即被激活就是的证明。
调控是失败的。日前国务院总理温家宝在接受媒体采访时承认，调控楼市的“国十条”、“国五条”落实不够好。这从一个侧面也表明了本轮楼市调控的失败。从价格曲线上不难看出，今年的房价水平较去年又上了一个台阶。
一场来自土地市场的数字追逐
2010年杭州楼市年终盘点之土地
除了房价外，一年内总有一场土地大戏备受瞩目。往年的土地大戏总要鏖战至12月底，而今年的这场戏，早在11月底已戛然而止。或许这更有利于我们早早地静下心来，回头审视这不寻常的一年。
3258亩的出让数量，环比去年下跌达40%。尽管出让体量大幅缩水，但并不影响今年土地市场的精彩程度。土地出让楼面价新高、外来大鳄在杭飚地，都是值得一看的亮点。
3258
64宗、3258亩（包括年初出让的6宗杭政储出[2009]字号商业地块），2010年的杭州主城区土地市场，以这样的数据而收尾。其中，住宅用地（含商住）29宗，折合面积2021亩；商业用地35宗，折合面积1237亩。
这样的数字比起去年的116宗出让总数，环比下降达45%之多；而土地出让总额更是由去年的784.5亿元下跌至今年的493.4亿元，环比下跌了37%。
从月份看来，今年3月出让土地数量，达14宗，折合面积611亩；然而土地出让面积峰则出现在11月，共出让了12宗地块、616亩土地。而4月、7月则并无土地出让。
而从出让区块来看，下沙、城北分列土地交易数量前两位。城市向东、向北推进的发展方向，在今年土地市场中便可见一斑。
再回头看今年初推出的2010年度《读地手册》，不少好地如蓝孔雀地块等依然“待嫁闺中”。那么，既然不是无地可推，缘何今年的土地推量会大幅缩水？
“一直以来，杭州都以‘勾地’方式为先，而后随市场反应将土地推出市场。”杭州市国土资源局相关负责人总是这样告诉记者。因此不难推测的是，“接棒”的开发商不多，或许也是今年推出土地数量缩水的重要原因；土地款支付方式、楼市调控等因素的出台，会或多或少的影响开发商的拿地心态。
16
尽管滨江的优异表现为本土房企挣足了面子，但外来知名的房企入主，总是为楼市津津乐道。每年总有令人难忘的新鲜血液，一如此前的雅戈尔、远洋们、去年的龙湖们；今年，则是碧桂园们，以及更多的外来企业。据统计，今年通过宅地市场进军杭州的外来企业达16家之多，占到所有拿地企业的半数以上。
同样是11月25日，那一天，还有一则重磅炸弹砸入杭州楼市：华南地产大鳄——碧桂园低调入主下沙大学城北单元。6196元/平方米的楼面价不算高，但碧桂园来到杭州房地产市场的意义，远比其拿地价格所显示出的价值水平来得巨大。
整个11月，杭州土地市场突然陷入一种被外来房产商包围狙击的状态。几次土地出让中，除碧桂园外，还有深圳宝龙、山东诚基等。有业内人士分析，外来地产商以群体姿态，突然涌现杭州土地市场，很可能预示着新一轮外来地产商入杭潮，“当然，不排除热钱涌入的可能。”
实际上，杭州市场被外来房企围剿，不仅仅表现在11月。以宅地市场为例，据统计，今年29宗宅地出让中，成功拿地的外来房企占据了半数以上。从今年2月，夺得杭政储出[2010]1、2号的中国铁建起，江苏华广、宁波中宇、宁波荣安等均为新面孔，其间还不包括此前在杭州已有建树的九龙仓、中粮、保利、万科、金隅、雅戈尔等。
而这些仅仅是得手方，有更多参与了竞价却铩羽而归的外来房企，依然对杭州市场虎视眈眈。
此前，万科总裁郁亮在杭曾表示：“杭州所拥有的房产品种还过于单调，与多种类发展的一线城市相比还有一定差距，但具有一线城市的潜质。”而纵观近几年的杭城楼市，外来房企进驻的意向已越来越强烈，脚步已经越来越迅速，一如龙湖今年在杭推出样板园区的成功，这样的新鲜血液对杭州楼市的发展终归是有好处的。
从24621到25735
这两个数字和“地王”关联在一起。前者让杭州楼市见证了九龙仓的实力，而后者却让更多人认识了杨家牌楼这个地名。
3月25日，九龙仓以20.02的总价豪夺文晖单元地块，折合楼面地价24621元/平方米。在时隔8个月之后的11月25日，滨江房产以25735元/平方米的楼面地价夺得了杨家牌楼地块，同时刷新了杭州宅地楼面价新纪录。
西溪湿地的好位置，0.8、1.0的低容积率，是杨家牌楼地块获青睐的重要原因。“这个区域的排屋已经卖到4万元/平米以上，相较而言，我们拿地的价格是在预期内。”拿地后，滨江集团董事长戚金兴如此表示。
就在滨江拿下杨家牌楼地块的同时，商业用地的年内楼面价也在同一天出现。在27轮的书面竞价后，浙江喜来登度假有限公司斩获之江旅游度假区单元地块，尽管没有打破杭州主城区商业用地楼面价纪录，但37069元/平方米的楼面价还是让不少人惊讶。
事后，不少业内人士用“非典型案例”来分析了11月25日当天的出让情况；但对于杭城的土地市场而言，当天传导出的终究是一种火热态度以及市场向好的预期。更有业内人士笑言：“早通货膨胀了，新地王的诞生也不足为奇了。”
然而，著名房产评论员丁建刚对此则中肯提醒道：“预期好，地价高。但不要现在就向在售新盘的房价传导，那可能会带来谁都不愿意看到的结果。”
值得一提的是，9月21日，地处采荷单元的一宗住宅兼商业金融业用地被滨江房产以23902元/平方米的楼面价夺得。如此算来，在今年楼面价位列前三的宅地出让中，滨江便占了两席。
楼面地价排名前四的出让地块
地块名称 地块性质 竞得楼面价 竞得总价 竞得单位
（元/m2） （亿元）
杭政储出[2010]49号
（之江旅游度假区单元地块） 商业金融业用地 37069 1.3 浙江喜来登
杭政储出[2010]51号
（杨家牌楼地块） 住宅用地 25735 18.06 滨江房产
杭政储出[2010]17号
（文晖单元地块） 住宅用地 24621 20.02 九龙仓
杭政储出[2010]34号 住宅兼
（采荷单元地块） 商业金融业用地 23902 25.65 滨江房产
20%和50%
说完外来房企，再回头看本土开发商。捍卫本土房企尊严的重任多被滨江、绿城等一系列项目高速运作、资金快速流通的开发商所担当，而一些老牌本土房企则已退居至周边城市发展。
对开发商拿地门槛的提高，始于去年底。去年12月，财政部、国土部等五部委便出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商此后拿地时，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。
今年3月10日，国土资源部再度下发《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，规定开发商今后拿地时竞买保证金不得低于出让价的20％，50％的首付款须在一个月内缴清，余款一年内付清。
悉数今年出让的土地，位列前列的拿地金额均较为接近。浙江省建筑房地产开发公司、浙江发展房地产开发有限公司拿下杭政储出[2010]9号祥符地块的总价为26.85亿元，成就了今年杭州主城区单幅土地出让总金额之最。随后，分别为中国人寿保险获得钱江新城单元地块的25.98亿元，以及滨江地铁投资获得滨康综合体地块的25.7亿元。
必须指出的是，而若撇开单幅地块金额不谈，实际上，以28.06亿元连夺杭政储出[2010]1、2号商住地块的中国铁建，才是今年拿地总价的单位。
对土地款支付方式的严格限定、对开发商资金方面的严格要求，或许是上市公司、央企、国企、民资担当起土地市场中的重要角色的重要原因。优胜劣汰愈发明显的楼市竞争，行业洗牌又是否会加速？我们也暂且留个念想。
单幅总价排名前三的出让地块
地块名称 地块性质 竞得总价 竞得单位
（亿元）
杭政储出[2010]9号
（祥符地块） 住宅用地 26.85
杭政储出[2010]32号
（钱江新城单元地块） 商业金融业用地 25.98
杭政储出[2010]26号
（滨康综合体地块） 商住用地 25.7
浙江省建筑房地产开发公司
浙江发展房地产开发有限公司
中国人寿保险有限公司
浙江省分公司
滨江地铁投资
购房故事随着楼市跌宕起伏
2010杭州楼市年终盘点之购房者
2010年注定是购房者甚为纠结的一年，楼市风起云涌，众生百态。当房子已成为“全民话题”时，购房者却不一定能左右这个话题，却足以给这个话题作出自己的注释。楼市特殊时期，哪些关键词，诠释着购房者的心理历程？
无奈
被误杀的刚需
今年35岁的顾帆，和老公已在杭州闯荡了8年，在某小市场做服装生意，来自衢州。
这几年特别想在杭州拥有一套房子，虽然在杭州待了这么多年，长期租房始终令她对这个城市有一种陌生感，“等攒够了钱就买套房子”，越是攒钱，房价涨得越高，她感慨不已。2010年，杭州的房价又上了一个台阶，做点小生意，看样子，主城区不敢想，只好将目光投向近郊的楼盘。
9月26日，本以为这一天是命运的转折点。一大早，她和老公就赶到下沙附近的巨都·桂花城楼盘签购房协议。这里虽属杭州的“郊区”，甚至可以说是杭州的“境外”，因为其辖属已在海宁。因为房价因素，他们不得不把家安在这个尚属价格低洼的地方。
运气不错，摇到了第5号，按序号选房，选套好房子问题应该不大，她心里暗喜。
顺理成章，顾付了五万定金，签了一套房子，87平方米，总价近50万元。“高兴了好几天，不断跟亲友打电话，自己终于拥有了一套房子，而且房子位置不错。”她欣喜若狂，终于购房梦想能够实现
但运气仅仅只垂顾一瞬间，好运过后，失望感更强。
9月29日，“新国五条”出台，其中要求对不能提供当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款，政策如当头棒喝。
顾和老公都没在当地办理社保，也无法提供一年的纳税证明，办理房贷的希望渺茫，苦等了3个月后，开发商通知，一次性付款或者采取分期付款，首付60%，年底前付清。顾陷入两难，如果不能按揭，一下子拿不出这么多钱；放弃这套房子又不甘心，听说年尾房价又开始涨了，顾再次陷入无奈。
顾的买房希望被浇灭，政策就把她们这群人“扫出”了楼市，自住型刚需也一并遭到了打压，纯属误杀。
纠结
高昂的改善计划
经过一个星期的讨论，一次家庭会议，终于统一思想，习佚准备买房。
习是杭州本土人士，首套房子在滨江一桥附近，这是套婚房，住了快三年了，环境、配套都还满意，但的缺点就是交通。他在丁桥上班，单上班来回就有近70公里，再加上滨江到市区的交通越来越堵。
习的目标锁定在市区的二手房，80~90平方米，总价在200万元以内，带精装。
分别看了四套房子。再三思量，习认为最后一套性价比，中介表示首付可以做到三成，就价格再与对方谈谈。
4月14日，“新国四条”出台，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。6月4日，史上最严厉的二套房贷认定标准出台，无论购房者曾经贷款买房，或者家庭名下实际拥有一套住房，都作为二套房认定，需按揭首付5成，利率在基准利率基础上上浮10%，可谓是名副其实的“认房又认贷”。这意味着再买就属二套，首付提高，利率增加。
政策还在陆续出台，10月11日，杭州楼市新政细则出台，暂定杭州市及外省市居民家庭只能在杭州市新购买一套商品住房(含二手存量住房)；停止执行购房补贴政策，恢复征收房地产登记等相关收费，购房成本大幅提高，习开始纠结。
习想缓缓再买房，但房东明确，已经签了协议，如果不买，10万元的定金将不会退回。退路代价不小。
逼上梁山，习有了个买房计划，比较复杂，简单来说，他首先需要把父母朝晖的一小套卖掉，再去用小套房款作为首付去置换另一套二手房，然后再把滨江的房子出租来供按揭。这里面包括卖房、买房和租房三部分，而且三部分次序还不能打乱，先得卖房，然后买房，最后租房。
前不久，习将朝晖的小套挂了出来，期望能够买个好价格。改善，从卖房开始。
恐慌
通胀下的投资
李慧在这一年经历过恐慌，甚至花钱买号子，也经历过犹豫和冷静。
李手头还有些闲钱，身边的朋友投资房产赚了不少，她也跟着眼红。她觉得城郊的房产有潜力，尤其随着地铁一号线计划明年开通，她将目光放在萧山。
4月初，楼市行情回暖，如果现在不买，房价还要涨。况且银行利息太低，大量存款躺在银行里贬值。李抱着这样的顾虑，开始看房，从新房看到旧房。4月17日，楼市新政出台，火热的楼市嘎然而止，从4月份至8月份，楼市进去了观望期，不少房产中介向她推荐房源，她略作价格了解，默默关注着楼市的风吹草动。
楼市进入九月，随着“金九银十”的到来，不少新盘开盘，楼市开始呈现加温之势。9月17日，萧山一楼盘开盘，300套房源来了2000多人，都像被打了鸡血似的。大家都开始争抢，李也加入了抢购之列，没有摇到号，只得另找“地下通道”，买号子。
9月29日，第二轮楼市调控政策出台，楼市又陷入新一轮的冷淡。10月23日，李去房博会看了看，除了留电话号码和拿回些楼盘资料，没有什么收获。
通胀一直牵动了李慧的神经，继10月CPI达4.4%后，11月CPI再创新高，达到了28个月来的点，同比上涨5.1%，尽管12月CPI结果还未出来，李慧还是担心通胀，年尾行情渐起，明年的房价可能还会涨，再不买就晚了，12月初，她选了一套萧山城区的二手房，近期将签正式合同。
崩溃
房价上涨一路“踏空”
张航买房，主要是为了学区。7月份，张开始看房，考虑城西的西城年华。
张对66平方米的小户型情有独衷，首先看了23楼和26楼，价格都在170万元左右；觉得有点高，又看了一套8楼，房东急卖，张想借此压价，158万元，遭拒，第二天，这套房子被卖掉了。有一套19楼的挂出来，底价163万，张想，之前稍有犹豫，看中的房子被买走了，那这回多出的几万，就当买个层高吧，一家人表决就买19楼。9月，楼市回暖势头蔓延。杭州又刮起了“涨价风”，房东是温州人，房东又不卖了。无奈，只好回头选23楼的，170比165多了5万元，岂料，房东咬牢175万元，低于这个价格不出手了。看了5套都无果，算了，还是等等再买吧，张叹息。
这一等，等到了10月份，原以为房价会跌，房价仍“坚挺不拔”，张只得放弃西城年华。
看看新房子吧，11月20日，申花路板块的中顺·上尚庭首次开盘，面积80多平方米的，2.4万元/平方米左右，总价要190万元左右，超出预算了，放弃。
看看其他板块的二手房，因为卖鱼桥小学，分别看了文澜阁、天阳上河、嘉泰馨庭的二手房，比较中意天阳上河的房子，70多平方米，170万元，户型不错，看房耽误了会，只差一天，房子又被他人买走了，价格175万。嘉泰·馨庭70年产权的LOFT公寓，可以做跃层，最优惠的一套11楼的，165万，看了心痒痒的，“都开始幻想怎么装修了，一盆冷水突然浇下来”，12月，楼市又出现回暖势头，房东涨价，房子又被抢走了。
随后，房子越看越老。金城花园，报价163万，价格便宜但看房的人特别多，没办法，为了买到这套房子，张直接加价2万元，谁知，房东已经收了别人的定金，又是白折腾了一阵。吃一堑长一智，一旦相中房子，张决定立即就下定金，看了一套中兴公寓，立即付了2万定金，让中介去和房东谈。
本以为这次不会再“落空”了，谁知牛气的房东提出4大“原则”：首付款必须超过50%；二周之内必须办完按揭，银行放出贷款；交房时间是明年5月份；期间的6个月不能收房租。中介说，12月的贷款很难贷出来的，那就意味着2周时间办出按揭是不可能的；
每次都踏空，张航彻底崩溃了。
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