[摘要] 住房政策在世界各国都是非常重要的社会政策，住房水平也成为衡量一个国家居民生活水平的重要指标。世界各国由于国情的不同，它们的住房政策也不尽相同，但不论哪个国家，政府都采取了各类不同的手段来保障低收入群体的住房水平。
住房政策在世界各国都是非常重要的社会政策，住房水平也成为衡量一个国家居民生活水平的重要指标。世界各国由于国情的不同，它们的住房政策也不尽相同，但不论哪个国家，政府都采取了各类不同的手段来保障低收入群体的住房水平。
有的国家政府可能会直接参与投资建设“保障房”，有的国家可能根本就没有“保障房”概念，但是政府会通过另外的渠道——比如对购房者进行补贴——保障低收入群体的居住权利，有的国家甚至将公民的居住权上升到法律的高度，确保各地政府部门采取多样化手段满足各种住房需求。
无论何种政策，它们的目标只有一个——居者有其屋。
法国：“可抗辩居住权法”
法国议会在2007年3月通过了“可抗辩居住权”法案，承诺增加住房建设投入，以基本实现在法国人人有房住。所谓的“可抗辩居住权”，也就是国家保障合法居民的住房权，居民可通过法律手段维护自己的住房权。在欧洲，此前只有苏格兰的法律规定住房权为可抗辩的。
该法的适用对象是“以合法方式常住法国的﹑不能以自己能力获得住房或保持住房的任何人”。法案规定，2008年12月1日起，政府应满足低收入者、无家可归者等人士对由政府补贴的社会住房的需要。在住房申请没有收到满意答复的情况下，五类住房困难户可向主管部门要求解决住房问题，如问题得不到解决，可向行政法院提起诉讼。
这五类住房困难户包括：无房户、将被逐出现住房且无法重新安顿者、仅拥有临时住房者、居住在恶劣或危险环境中的人、与未成年子女同住且住房面积不达标的人。从2012年1月1日起，“可抗辩居住权”将向所有申请社会住房的人开放。法案要求法国各省政府所设的调解委员会负责审核住房申请的紧急和优先性质，并责成省长为符合紧急与优先标准的家庭安排住房。法案通过时，法国有近100万人没有住房，200多万人居住条件差。
但可抗辩居住权法实施两年来困难重重。根据2010年5月份的统计，法国无房或居住条件差者仍有350万，和2007年人数差不多。法案实际执行效果差强人意的原因除了法案救济过程复杂而漫长、申请通过率很低之外，最根本的原因还是“巧妇难为无米之炊”，社会性住房不足以满足需要。法国目前有90万套住房缺口，有65万家庭在排队等待廉租房。
按目前的市场需求，法国每年建设住房需超过50万套才能解决住房缺口，法国政府曾确定每年兴建50万套新房的目标，但到目前为止，除了2006年建房许可证发放量达到过53万套之外，其他年份均未能实现这一目标，而法案规定的社会性住房数量在所有住房中又只占一定比例(在人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%)。
法国负责住房的国务秘书阿帕吕在2009年政府发布“可抗辩住房权-使用说明”的手册时介绍说，可抗辩住房权实施一年当中，在调解委员会列为享有优先权、需要紧急安排住房的申请者当中，约有40%找到了住处。他承认在巴黎大区等住房非常紧张的地区，“实施可抗辩居住权并不能够为所有申请者提供住房。”不过，他认为法律“规定必须对申请人做出答复”。他认为，改善这个机制应当通过了解住房条件恶劣的居民的各种情况、通过提高社会住房的建筑数量以及通过加强信息来实现。
目前，中国的基本住房保障法已列入十一届人大常委会立法规划和国务院2010年立法计划。法国的可抗辩居住权法这种以调解和诉讼来保障公民居住权的立法手段应有重要的借鉴作用。但是，我们也应看到可抗辩居住权法在法国实际实施过程中遇到的尴尬，特别是由于社会性住房屋资源匮乏而出现的可享有住房权却仍住不上房子的问题。如果说在高度城市化且廉租房体系发达的法国，可抗辩居住权法的通过可谓锦上添花的话，那么与此相比，中国现阶段更应脚踏实地加大社会保障性住房的资金投入与建设数量，为确保未来住房保障法的落实做出相关配套准备。（驻巴黎记者/刘卓）
美国：让住房变得“可支付”
在当今世界最发达的美国，也有不少中低收入者，这些人没有能力按市场价格购买住房，不能安居，也就无法乐业，易引发社会不安定。多年来，美国政府通过制定法律，政策引导，市场调节和资金扶持等多种手段，确保人们享有“可支付的住房”。
美国得克萨斯州南方大学城市规划和环境政策学系主任潘启胜教授接受《环球》杂志采访时介绍，住房的“可支付性”是美国住房政策中一个非常重要的概念，即当年的住房费用(包括房地产贷款，保险，房地产税等)不应超过居民家庭税前收入的30%，否则就到了难以承受的水平，需要政府资助。
上世纪40年代以来，美国住房政策的重心逐步向“可支付性住房”方面转移。1949年美国国会通过的《国家住房法》明确宣布，“国会确定的性目标是：每个美国家庭应该能够承受得起一套环境适宜、体面的住房。”
为实现这一目标，政府首先须确认哪些家庭无力负担住房，需要政府帮助。美国政府认为，一个家庭年收入如果是当地中等家庭年收入的80%以下，就算低收入家庭。确定一个地区中等家庭年收入，主要依据是美国人口调查局每10年一次的调查和一年一度的评估数据，由美国住房和城市发展部等政府权威部门定期公布。
美国政府为低收入家庭提供住房资助有多种途径。一种是由联邦、州、市政府直接拨款或发行债券建造可支付的住房或公共廉租房，以较低价格卖或租给低收入家庭。尽管这类房子因面积小、房屋密度高、地点较差等原因成本较低，但其售价或房租收入仍仅够补偿部分建房投资和管理费、维修费等费用，房租或房屋售价与房屋造价的差额由政府补足。目前这种公共住房在美国全部住房中所占比例很小；另一种形式是由政府向那些在市场上租房的低收入家庭提供住房补贴。政府可以直接把钱给租房的低收入家庭，或者是低收入家庭在市场上选好房子后，政府将钱交给房东。
政府还拨款或提供低价公有土地给非盈利机构，由它们承建可支付性住房，再以成本租金或房价出租或出售给低收入家庭。这种可支付住房的开发方式越来越受到政府鼓励，因为它可以分担一部分原本由政府承担的社会义务，而且其开发率一般比政府直接建造公共住房要高。
此外，政府鼓励个人或私人开发商参与可支付性住房的开发和翻建。例如，政府向私人房主提供低息贷款，鼓励他们改建和扩建私有房屋，建成后按政府规定的房租出租给低收入家庭，改建后房屋的房产税按未改建前的房屋价值征收。
潘教授说，美居民“住房可支付性”的实现是市场和政策调控相结合的结果。在美国的形式多样的住房政策中，所谓“经济适用房”只是其中的手段之一，而且美国的经济适用房和国内经济适用法的概念不尽相同。
他说，在美国，由政府所有的“经济适用房”以低于市场价格卖给符合条件的申请人后，买房者不得将该房屋在市场出售；如果要出售，也只能卖回给政府，政府做必要的维修之后再卖给下一个申请人。对这类“经济适用房”，购买人除收入必须符合申请条件外，还有其他一些要求，如购房前不能拥有其他房产，购房后不能用于出租，每年必须在所购房屋中住满多长时间等。美国虽然有政府的公共廉租房由私人机构或投资者购买和经营管理的情况，但由于对居住人的收入有着严格的规定，在达到为低收入家庭提供住房的目标的同时，并没有令其他居民对政府提供“经济适用房”产生争议和不公平感。
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