[摘要] 在二次调控的余波尚未散去之际，针对房屋租赁与二手房交易的中介环节，很可能成为下一个政策调控的入手点。近日，住房和城乡建设部的一位官员透露，住建部专门讨论了房地产经纪的管理办法，准备从资金监管、人员、机构到相关的活动都进行相应的规范。
在二次调控的余波尚未散去之际，针对房屋租赁与二手房交易的中介环节，很可能成为下一个政策调控的入手点。近日，住房和城乡建设部的一位官员透露，住建部专门讨论了房地产经纪的管理办法，准备从资金监管、人员、机构到相关的活动都进行相应的规范。
这次针对中介的整顿并不突然，在今年七月，住建部的报告中就将中介列为推高房租价格的主要原因，这次的整顿亦可算得上是有备而来。
近十多年来，随着房地产市场的发展，二手房买卖和租赁成为广大居民解决住房问题的一个重要途径，房地产经纪行业——人们常说的“房产中介”也迅速发展壮大。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长宋春华近日在“2010中国房地产经纪行业发展年会”上介绍，据不完全统计，目前我国从事房地产经纪活动的人员已经超过了100万人，机构有5万余家，并且成长起链家、我爱我家、满堂红等一批知名中介机构。
宋春华介绍，目前北京、上海、广州、深圳等一线城市，二手房市场已经超过了新建商品房市场。中介行业通过提供房地产市场信息，以及延伸代办贷款等服务，大大方便了房地产交易者，节省了他们的时间和精力，提高了市场的效率；同时，盘活了二手房市场，增加了市场供应量；并为社会创造了上百万个的就业岗位，扩大了就业。
但在活跃房地产市场的同时，房产中介也存在一些突出问题。为了解房地产中介有哪些具体问题，《中国联合商报》记者走访了北京的部分房产中介机构。
在走访中，记者发现，做“二房东”在房产中介行业中司空见怪。所谓的“二房东”，就是中介公司代理房源，即房主将房子出租给中介，中介再找客户，这样中介就能在其间吃差价，从而变相推高房租。许多中介公司并不否认存在中介做“二房东”，推高房价的现象。他们认为，部分中小型中介确实存在此类情况，或者部分地段较好地区的中介业务员，存在采取该手段增加收入的情况。
除了做“二房东”，房产中介还存在恶性竞争哄抬房价的情况，记者了解到，只要房主有出租的意向，很多中介都会致电要求代理。为了拿到房源，的诱惑就是加价。甚至不同公司的业务员，会去房主家竞价，这样一来，一套房源被叫高三五百元都不成问题。
除了在经营手段上存在问题外，房产中介自身还存在诸多问题。其中最突出的就是行业准入门槛比较低，人员流动过于频繁。据记者了解，现在开一家房产中介，并没有严格的条件限制，只要有3万元就可以注册，对于中介机构的负责人和从业人员也没有限制性的资格要求。这就导致了房地产经纪队伍鱼龙混杂，机构人员的流失率很高，从业的年限很短。一位在某知名房产中介工作一年多的王先生告诉记者，自己准备再工作一到两年时间，积攒些积蓄后就返回江西老家做些小本生意。
此外，还有房产中介故意隐瞒重要信息、发布虚假广告、参与炒房、违法违规赚取中介费以外的收入、协助交易当事人签订阴阳合同，帮助客户逃税等情况。“黑中介”也是房产中介行业的一个重要问题。
针对房产中介市场存在的各种问题，在近日举行的2010中国房地产经纪行业发展年会上,住房城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠透露，住房城乡建设部将在下周会议上，专门讨论房地产经纪的管理办法，并将很快公布。
“规范房地产中介行业，也已经成为房地产宏观调控政策的一部分，比如下决心解决阴阳合同的问题。”住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠说。
沈建忠认为，当前必须要加强对中介从业人员的管理。目前100多万从业者，具有经纪人资格证书的只有几万人。下一步要加强培训和备案等制度，加强对从业人员的整顿和管理。
同时，要从制度上规范中介的经纪活动。如公司制度方面，中介公司应该在门店公示营业执照、收费等情况。如签名制度方面，中介必须在合同上签名，承担相应的责任。经纪机构和经纪人员还有告知的义务。如不告知，买房人合同签了以后就有可能过不了户。
对于办法中的管理制度构架。沈建忠介绍。首先是房地产经纪业的人员管理问题。要有(准入)考试、备案等制度。行业中存在的不良现象，管理办法将进行规范。此外，经纪机构和经纪人员将有告知义务，当地房地产政策、限购令等，房产中介要明确告知客户，以防止纠纷。同时，房产经纪经营场所必须公示执照、收费项目、合同内容，经纪也要明码标价。
上海小房产中介两月关门400家 大中介逆市扩张
(来源：每日经济新闻)
“刚刚新一轮调控出来，大家还能‘摒’一下，但估计这个周期要比4月份那阵短，两个月内就会有(小中介)撤离了。”经历了近年来一轮又一轮楼市的“潮起潮落”，在国内某知名中介机构工作多年的刘申(化名)近日对《每日经济新闻》记者感慨。
正如刘申所言，作为房地产市场变化的“晴雨表”，中介随着市场走势时而如雨后春笋，时而纷纷撤退的现象在业内已见惯不怪。然而，就在刚刚结束的10月里，楼市又发生一场 “动荡”。《每日经济新闻》记者调查发现，虽有不少行业俗称的“夫妻老婆店”关门倒闭，更多的中介公司却表现淡定。毕竟各大中介都已经历了近几年楼市调控波峰波谷快速切换的“历练”，此次舆论中的“行业洗牌”或许不会激烈爆发。
回调周期缩短 中介“慢慢捱”
上海中原地产对旗下240余家直营门店的抽样调查显示，10月份二手房买卖成交各个区域都有两成至四成的下滑。
“由于实际签约数字有滞后效应，预计‘银十’的单月实际成交的下跌幅度高达五成。”上海中原副总经理陈宇珏表示。
与往年中介在市场低迷时纷纷撤退不同，除了部分资金不可周转的“夫妻老婆店”，更多的中介正在“夹缝”中求生。
“调控都是暂时的，现在市场变动太大了，明天政策如何、买卖双方的变化都是不可预知的，没有必要冲动关店。”在有多家中介店铺的上海南丹东路附近，一家门面并不起眼的店长告诉《每日经济新闻》记者。
上海某市场研究中心杨晨青估算，近两个月，上海房产中介门店的关门数量大约在400家左右。
杨晨青说：“这些关掉的中介公司全都是俗称的‘夫妻老婆店’，中型以上的品牌中介企业几乎无一选择关店，反而不约而同地在市场逐渐下滑的时候选择继续扩张。”
据记者了解，中原地产门店数从4月份新政前的180家扩张到目前的200家；21世纪不动产也在宝山、嘉定、浦东等外郊区域连续逆市开店。
“市场回调周期明显缩短。回顾2008年，由于市场低迷期出乎大多数人意料的短暂，不少房产中介企业关店收缩计划刚完成，便发现市场成交又上去了，于是一部分中介公司再重新开店，而另一些后知后觉的企业在2009年下半年才重拾开店计划，发现一大块蛋糕已经错过了。”杨晨青解释道。
据杨晨青分析，一家成熟的中介门店从开设到赢利通常需要一个过程，包括门店业务人员的培养和对周边区域楼盘的精耕，故频繁开关店对于有意长期发展的大型中介企业来说是非常不理智的行为。
二手市场靠“特刚需”渡难关
“29日首套房贷利率上调到8.5折的消息一出，我手上就有两笔处在初谈阶段的业务受了影响。”美联物业上海老西门分行的王经理对《每日经济新闻》记者表示。
据王经理透露，10月以来，该分行所处地段的成交业绩一直不尽如人意，苦苦挣扎在近乎“零交易”的窘境中。
不过，王经理对未来市场却抱乐观态度。“政策虽然对刚性需求影响较大，但受影响的‘刚需’皆是观望群体，就算房贷利率不上调，他们仍旧不一定马上入市；相反，一些‘特刚需’类型的购房者则无法顾及这部分费用，短期内二手市场将依靠这一购房群体来支撑。”王经理表示。
21世纪不动产上海锐丰金桥华高店经理胡小林也告诉记者，他最近接手的业务中，首次购房的客户几乎都表示能接受8.5折利率。
在21世纪不动产上海区域市场中心对浦东金桥、闵行七宝、普陀长风和虹口凉城等多个刚需主导板块的调查中，也得到了“8.5折商贷利率对首次置业者并没有太大影响”的结论。
“究其原因，自2010年8月开始，不少银行就已经将个人商贷利率提高到7.5折优惠、市场对此已有预期；此外，不少首次置业者一般来说购房面积不大，选择组合贷款的方式下，利率提升后对他们每月的还款压力并不大，多数买家表示可以接受。”21世纪不动产研究人员向记者表示。
不过，“特刚需”群体是否真能“拯救”中介，或许还不能下定论。
从美联物业各分行统计数据来看，自10月份政策出台后，刚性需求虽占成交额的六成以上，但经过加息政策影响后，已缩减至四成至五成。
“从整个行业来看，那部分‘特刚需’所占比例还很小，也就是一两成。”从业者刘申告诉记者。
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