[摘要] 2010年10月16日，证监会已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。2010年10月20日，银监会办公发出有关通知，要求金融机构做好房地产信贷管理，严控房地产开发贷款风险。
2010年10月16日，证监会已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。2010年10月20日，银监会办公发出有关通知，要求金融机构做好房地产信贷管理，严控房地产开发贷款风险。
“此次房地产调控和银行加息的组合拳已经让很多购房人开始持币观望，已交定金的购房人退房意愿也明显增多，这从根本上影响了房地产开放商年底的资金回笼。”一位信托分析师表示，一些房地产开发商开始寻求通过新的融资渠道保证资金链不断裂。
证券市场
证监会暂缓审批
房企上市申请
9月底加强楼市调控以来，与房地产调控有关的部门都在出台一些新的强化落实政策。证监会从去年房地产调控以来，一直是作为房地产调控的主管部门来制定一些包括房地产企业融资、重组的政策，配合国土资源部、住房和城乡建设部等对房地产业进行调控。
“实际上房企上市早已关闭。”一位业内人士告诉记者，从4月份到现在，没有一家房地产企业获得资本市场融资的准入批文，“甚至包括已经获得审批的现在也都没有动静。”
据公开信息显示，自2009年以来，40余家发布重组预案的公司中，拟注入房地产资产的占近20家。但自今年4月房地产新政以来，房地产类企业借壳就难以获得证监会的审核通过。
北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋(微博 博客)表示，在禁止对囤地企业贷款和融资之后，这类房企势必都将面临可怕的资金链危机，而解脱的惟一办法就是加快开工、加快销售，降价倾销将成为未来相当长时间楼市的主旋律，那些之前获得的巨额暴利，或许只能在这轮调控中陆续吐出。上市房企的倒闭，或者不再是个危言耸听的流言，而是未来一段时间现实的危机。
银行贷款
银监会严控
房企开发贷
银监会近日发出《关于提示房地产企业规避调控政策有关风险的通知》，指出“一些房地产企业采取各种形式规避监管、套取银行贷款，影响了房地产调控政策执行效果。”
《通知》还列出了四种房地产企业规避监管的表现形式。一是通过分期开发，规避《闲置土地处置办法》有关“超过合同约定的动工日期2年未开发，应无偿收回土地使用权”的规定；二是通过分期或推迟领取预售证，规避“领取预售证后10日应开始销售”的规定；三是通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目，规避“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的规定；四是通过抬高申报价格，规避“要严格按照申报价格明码标价对外销售”的规定，有的以抬高后的申报价格为依据，变相“捂盘惜售”。
针对开发商的这些手段，《通知》提出要结合监管要求，切实做好房地产信贷管理，严控房地产开发贷款风险。
该监管要求主要有：“不对囤地、捂盘的房地产开发企业发放新增贷款”、“对78家不以房地产为核心主业的中央企业，对非在建工程为抵押贷款的一切项目不受理授信申请”等。
“这是国家在防范风险。”一位银行人士指出，由于开发贷链条太过紧绷，银监会才会出台这样的政策来进行防范。根据中国银行业协会近日发布的调查报告也显示，多数银行家们认为房地产行业的短期风险正在积聚，特别是房地产开发贷款的风险链条效应应予以重视。
一位上市房地产企业老总也表示，虽然今年出台了很多市场层面的调控政策，但开发商总是能有办法应对的，他们为了避过这轮调控政策，等待下一轮的价格上涨，采取了捂盘惜售、拖延竣工时间等措施，所以开发贷链条就会吃紧。
不过，这位开发商表示，现在银监会出台了这个政策，如果房企还持续上述做法，资金链将会更加紧张。
融资动向
今年房地产信托
已超千亿
在银行信贷紧缩、股市融资困难重重的情况下，房地产公司不得不寻找新的融资渠道。
“此次房地产调控和银行加息的组合拳已经让很多购房人开始持币观望，已交定金的购房人退房意愿也明显增多，这从根本上影响了房地产开放商年底的资金回笼。”一位信托分析师表示，一些房地产开发商开始寻求通过新的融资渠道保证公司资金链不断裂。
根据相关统计数据显示，今年1月至9月，房地产信托发行规模已接近1300亿元，和去年房地产信托全年发行规模449亿元相比，提升了2.39倍。
用益信托日前发布数据显示，10月17日至24日，北京共有17家信托公司发行了16款信托产品，其中房地产信托集合产品计划9款，占总数53%，平均率在10%左右。但据记者了解，一些房地产信托产品预期率能达到惊人的20%左右。
“由于融资成本高，开发商不到万不得已是不愿意找信托公司的。现在这么多开发商都忍痛来做房地产信托产品，这意味着融资路上，开发商已无他选。”上述信托分析师说。
他表示，虽然现在信托公司对待房地产项目十分谨慎，但是房地产信托可能仍然是今年集合类信托发行的主流。“其已经明显高出其他固定类型的集合信托产品，而且在资金紧缺的情况下，房地产信托产品率肯定会不断攀升。”
信托产品 只是“过冬储备”
但一些房地产开发商并不表示信托产品将是他们一棵“救命稻草”。
一位房地产开发商告诉记者：“通过信托产品获得的融资毕竟还是企业融资总数中的很小一部分，此次房地产信托产品的激增和总体发行规模提升只是政府在强硬调控房价过程中开发商为了保证资金链不受冲击而不得已选择的一种手段。真正大规模的融资还必须从银行贷款和楼盘销售中获得。但现在由于政策调控力度加大，房地产信托产品也算一种‘过冬’时的储备。”
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