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房价下跌暴露金融风险 可能出现中国次贷危机

新华网   2008-07-09 08:51

 

“持续紧缩的货币政策使开发商的融资难度加大,建安、人工成本的上升使开发商所需的资金增加,房地产市场滑坡让开发商的处境更加艰难,楼盘销售不畅,开发商的资金压力将进一步加大。”经济学博士、中南财经政法大学新华金融学院房产研究室主任王凌云7月4日在接受中国经济时报记者采访时做如是表示。        

“房地产市场滑坡对银行的影响不容忽视。”王凌云对记者表示,一方面,房地产相关贷款是银行的重要资产,房地产市场滑坡,相应的贷款也会减少,会使银行的盈利下降;另一方面,已发放的贷款风险会上升。“房价下降,销售不畅,开发商资金回笼慢,开发贷款的偿还来源难以保证。而且房地产价格下降可能使房地产消费贷款的违约率上升。”

国泰君安证券研究所日前发布报告称,2008年房地产行业资金缺口达7100亿元,相当于行业峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。报告中说,由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力,今年7-9月份将是开发商资金链最紧张的时候。一些中小开发商可能将面临生死大限,房地产金融危机已初露端倪。

“由于价格是市场最基本的信号,所以要判断房地产市场处于何种状态,从房价入手最为简洁和准确。”7月5日,房地产高级经济师章林晓在接受中国经济时报记者采访时认为。

章林晓对记者分析:当前,中国许多城市的房价波动表现,无法用“房价收入比”理论和“房价房租比”理论来解释,而惟有用“追涨杀跌”的理论才能解释得通。此时住房主要是作为投机品存在的。住房作为投机品时,房价就主要取决于人们的心理预期了,此时住房是否值得购买取决于住房能否以高于取得成本卖出去。

章林晓说,现在许多金融界人士认为,只要房价跌幅不超过首付款比例,房价下跌对银行就不会构成威胁。这种静态分析房价下跌的思路是相当危险的。

他指出,在投机力量占主导地位的房地产市场,如果没有非常强有力的调控措施,房价一旦开始下跌是很难刹得住的,房价将会是螺旋下跌直至崩溃。

“不跌则已,跌则崩溃,这是由投机性市场投机性资金的本质特性决定的。这也是香港房地产泡沫破灭后,房价从1999年峰开始持续下跌,6年来跌幅累计高达65%的根本原因。历史上这样的例子并不鲜见。”

“房地产市场的崩溃会直接"剑指"我国经济的"心脏"??金融。”章林晓表示,国内商业银行普遍偏爱以房地产作为贷款抵押物,而且房地产作为抵押物的贷款所占总贷款比重估计不会低于60%。另外,商业银行在发放房地产抵押贷款时,一般都是按照房地产的评估价格,乘以贷款价值比率在我国一般是50%-80%确定贷款额度,不论是社会评估机构还是商业银行内审部门在评估房地产价格时,普遍采用的都是市场比较法,而市场比较法的缺陷是不能识别房地产泡沫。

中国社科院金融研究所研究员易宪容也曾于7月2日在中国经济时报撰文指出:从住房抵押物的风险、房地产开发商银行信贷的风险、个人住房按揭贷款的风险来分析,房价下跌不仅会导致住房抵押物的价值下跌,也会导致土地价格的下降而放大银行信贷的风险。

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